Budget 2027 : les loyers fictifs bientôt intégrés au Revenu Fiscal de Rérérence?

Budget 2027 · Propriétaires occupants

Loyers fictifs : les propriétaires occupants bientôt concernés par le RFR ?

Un rapport parlementaire relance le débat sur les « loyers imputés », c’est-à-dire l’avantage économique lié au fait d’occuper son propre logement sans payer de loyer. Mais il ne recommande pas de créer immédiatement un nouvel impôt.

Mise à jour : 20 juillet 2026 · Fiscalité immobilière

Le revenu fiscal de référence, généralement abrégé RFR, est un montant calculé chaque année par l’administration fiscale à partir des revenus déclarés par l’ensemble du foyer. Il figure sur la première page de l’avis d’impôt sur le revenu.

Le RFR ne correspond pas exactement au revenu imposable. Son calcul est plus large : il reprend le revenu net imposable et peut y ajouter certains revenus exonérés, abattements, charges déduites ou revenus soumis à un prélèvement libératoire. Il sert ainsi à apprécier le niveau global de ressources fiscales du foyer.

Dans le cas des loyers fictifs, une éventuelle intégration au RFR ne signifierait pas automatiquement que le propriétaire paierait un impôt sur ce loyer théorique. En revanche, l’augmentation de son RFR pourrait lui faire dépasser certains seuils et modifier indirectement l’accès à des aides, exonérations ou taux avantageux. Tout dépendrait du texte finalement adopté et des dispositifs auxquels il serait appliqué.

Un propriétaire qui occupe son logement ne reçoit aucun loyer. Il bénéficie néanmoins d’un service économique : il peut se loger sans verser chaque mois un loyer à un bailleur. Les économistes appellent cet avantage un loyer imputé, un loyer implicite ou, selon l’expression historique, un « loyer fictif ».

Il ne s’agit donc pas d’une somme encaissée sur un compte bancaire. C’est une estimation du loyer que le propriétaire devrait payer s’il était locataire de son propre bien. Cette convention est utilisée en comptabilité nationale pour comparer plus justement les pays où la proportion de propriétaires occupants diffère.

Le rapport n° 3056 de l’Assemblée nationale, enregistré le 8 juillet 2026, consacre plusieurs développements aux ressources patrimoniales qui ne figurent pas aujourd’hui dans le revenu fiscal de référence.

Ces montants sont des estimations macroéconomiques. Ils ne signifient ni qu’une recette de 9 à 11 milliards pourrait être immédiatement encaissée, ni que chaque propriétaire disposerait réellement d’un revenu supplémentaire équivalent au loyer théorique de son logement.

Non, pas directement. Le rapport ne formule pas de recommandation visant à ajouter dès 2027 un loyer théorique au revenu imposable de tous les propriétaires occupants. Après sa recommandation n° 2 sur les revenus patrimoniaux exonérés, il indique seulement qu’il serait possible d’engager une réflexion sur l’intégration au RFR des loyers imputés.

Le passage précise que les charges locatives et les endettements affectés devraient être déduits. Cette réserve est importante : un propriétaire encore fortement endetté ne se trouve pas dans la même situation économique qu’un propriétaire ayant intégralement remboursé son logement.

Comme pour la possible intégration au RFR des plus-values immobilières exonérées, le principal enjeu serait indirect. Un RFR plus élevé pourrait influer sur les dispositifs qui utilisent ce revenu comme critère, mais seulement si une future loi définit précisément ces conséquences.

Le rapport souligne lui-même que les loyers implicites ne sont pas observés dans les données fiscales et que leur attribution à chaque ménage repose sur des modèles comportant une incertitude non négligeable. Une réforme soulèverait donc des questions d’équité, de contrôle et de contentieux.

À ce stade, aucun périmètre n’est défini. La notion de loyer imputé concerne d’abord le service de logement que le propriétaire occupant se rend à lui-même. Elle pourrait donc viser théoriquement la résidence principale, mais le rapport ne propose aucune règle opérationnelle.

Il faudrait notamment déterminer le sort des résidences secondaires, des logements occupés gratuitement par un proche, des indivisions, des démembrements de propriété et des propriétaires accédants. La déduction annoncée des endettements affectés suppose aussi de distinguer le capital remboursé des intérêts et de préciser la période de prise en compte.

Il serait prématuré d’annoncer une « taxe sur les propriétaires ». La formulation exacte est beaucoup plus mesurée : le rapport invite à réfléchir à une éventuelle intégration au RFR, avec déduction de certaines charges et dettes.

Pour suivre l’ensemble des propositions, consultez notre dossier Budget 2027 : les nouvelles menaces fiscales qui se dessinent pour l’immobilier. Retrouvez également nos analyses dans la rubrique Fiscalité immobilière.

Le débat s’inscrit dans un mouvement plus large de réexamen de la fiscalité patrimoniale. Il concerne aussi la location meublée, dont le modèle historique est en train de basculer sous l’effet des réformes du LMNP.

Loyers fictifs : les propriétaires occupants bientôt concernés par le RFR ?
Basé sur le rapport n° 3056 de l’Assemblée nationale · Cette publication ne constitue pas un avis juridique ou fiscal.