Dans un arrêt du 30 janvier 2025 (Cass. 3e civ., n° 23-13.325), la Cour de cassation rappelle qu’un copropriétaire ne peut pas obtenir l’indemnisation de son préjudice locatif résultant de désordres affectant les parties communes d’un immeuble. Seul le syndicat des copropriétaires est habilité à entreprendre les travaux de reprise et à percevoir l’indemnisation correspondante.
Une société construit un immeuble, qu’elle soumet ensuite au régime de la copropriété. Des désordres apparaissent, affectant à la fois les parties communes de l’immeuble et un appartement en particulier. Face à cette situation, le syndicat des copropriétaires décide d’agir en justice contre l’assureur dommages-ouvrage et le maître d’œuvre, afin d’obtenir réparation.
Le copropriétaire de l’appartement touché, dont le logement est devenu inhabitable, se joint à la procédure. Il demande à être indemnisé pour les loyers qu’il ne peut plus percevoir, dans l’attente des travaux de remise en état.
Le juge du fond donne raison au copropriétaire et condamne l’assureur DO et le maître d’œuvre à lui verser une indemnité mensuelle jusqu’à l’exécution des travaux. La Cour de cassation casse cette décision.
Quels sont les deux rappels importants de la Cour de cassation ?
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Le maître d’œuvre ne peut être tenu des pertes locatives s’il ne peut faire exécuter les travaux.
La Cour rappelle que si le maître d’œuvre est responsable des désordres, il ne saurait être tenu des pertes locatives résultant du retard dans les réparations que s’il a le pouvoir de faire exécuter ces travaux. Or, dans cette affaire, ce pouvoir appartient uniquement au syndicat des copropriétaires. -
L’assureur dommages-ouvrage ne répond qu’envers le syndicat, non envers le copropriétaire.
Même si un tiers peut invoquer un manquement contractuel sur le fondement de la responsabilité délictuelle, encore faut-il démontrer un lien de causalité direct entre la faute alléguée et le préjudice subi. Or, le syndicat seul peut entreprendre les travaux, et c’est à lui qu’est versée l’indemnité d’assurance. Le copropriétaire ne peut donc pas demander une réparation pour la perte locative résultant de la non-exécution des travaux, alors même qu’il ne conteste pas l’usage des fonds, mais la pertinence des travaux retenus par l’expert.
S’agit-il d’une jurisprudence constante ?
Cet arrêt s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence constante. La Cour de cassation a déjà jugé que :
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Seul le syndicat peut agir pour obtenir le paiement des travaux portant sur les parties communes, même si un copropriétaire subit un préjudice personnel (Cass. 3e civ. 8-6-2023, n° 21-15.692).
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L’assureur doit garantir une réparation efficace, et non une réparation partielle ou inadéquate (Cass. 3e civ. 7-12-2005, n° 04-17.418 ; Cass. 3e civ. 11-2-2009, n° 07-21.761).indemnisation préjudice locatif
Le droit de la copropriété repose sur une répartition claire des compétences. Lorsqu’un désordre affecte les parties communes d’un immeuble, seul le syndicat des copropriétaires peut agir pour engager les travaux et obtenir l’indemnisation correspondante. Un copropriétaire, même lésé dans la jouissance de son bien, ne peut donc réclamer directement un préjudice locatif en lien avec des travaux qu’il n’est pas en droit d’exécuter.
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