Alors que le dispositif Pinel a définitivement tiré sa révérence fin 2024, les conséquences sur le marché immobilier ne se sont pas fait attendre. Le 1er trimestre 2025 confirme un net ralentissement des ventes de logements neufs, et c’est l’investissement locatif qui encaisse le coup le plus dur. Les chiffres publiés mi-mai par la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) confirment les alertes émises depuis plusieurs mois par les professionnels du secteur.
Un marché neuf en perte de vitesse
Entre janvier et mars 2025, seules 19 621 réservations de logements neufs ont été enregistrées en France, soit une baisse de 10,3 % par rapport à la même période de 2024. L’ensemble des ventes aux particuliers est en recul (-5,6 %), avec 12 920 logements réservés, contre 13 691 un an plus tôt. Mais c’est bien l’investissement locatif qui subit la chute la plus spectaculaire : les ventes à des investisseurs particuliers s’effondrent de 41,1 % sur un an. Un chiffre d’autant plus préoccupant que 2024 était déjà historiquement faible. La suppression du Pinel a donc provoqué un véritable trou d’air dans le marché, privant les acheteurs d’un des seuls dispositifs fiscaux encore attractifs pour investir dans le neuf.
Les propriétaires occupants, seuls moteurs du marché
À contre-courant de cette tendance, les ventes à des propriétaires occupants progressent de 9,8 % sur un an, atteignant 10 472 unités. Cette dynamique est notamment portée par l’élargissement du prêt à taux zéro (PTZ), désormais accessible sur tout le territoire et ouvert à un plus grand nombre de profils. Dans un marché contraint, ce soutien public s’avère crucial pour maintenir une activité minimale. Mais il ne suffit pas à compenser le désengagement massif des investisseurs privés, qui représentaient jusqu’alors un moteur essentiel de la production de logements neufs.
Résidences services et ventes en bloc également impactées
Les ventes en bloc – c’est-à-dire les achats groupés réalisés par des investisseurs institutionnels ou des bailleurs sociaux – chutent également de 18 % sur un an. Toutefois, ce recul est à relativiser : les volumes du 1er trimestre 2024 avaient été artificiellement dopés par les rachats massifs réalisés par des acteurs publics comme CDC Habitat ou Action Logement. Les résidences gérées (pour étudiants, seniors ou tourisme) enregistrent elles aussi un recul de 18 %, confirmant une tendance générale de ralentissement de la demande sur l’ensemble des segments.
Moins d’offres, mais un stock qui reste élevé
Autre indicateur préoccupant : le nombre de mises en vente s’effondre de 16,5 %, avec seulement 12 339 nouveaux logements lancés sur le marché au cours du trimestre. Cette contraction de l’offre s’explique à la fois par le recul des autorisations de construire et par le retrait de nombreuses opérations commerciales par les promoteurs. Près d’un quart des logements initialement proposés à la vente ont été retirés, un niveau inédit qui illustre la frilosité actuelle du marché.
Malgré cette baisse de l’offre, les stocks restent élevés : au 31 mars, 81 430 logements étaient encore disponibles à la vente. Les délais d’écoulement, bien qu’en légère amélioration, restent longs : en moyenne, il faut aujourd’hui 17,3 mois pour vendre un appartement neuf.
Une équation de plus en plus difficile pour les promoteurs
La fin du Pinel a asséné un coup dur à un marché déjà fragilisé. Sans levier fiscal fort pour attirer les investisseurs particuliers, et dans un contexte de taux encore élevés, les promoteurs peinent à enclencher de nouvelles opérations. La demande reste faible, les coûts de construction élevés, et les incertitudes réglementaires nombreuses. La production de logements risque ainsi de rester durablement déprimée, avec à terme un impact direct sur l’offre locative dans les zones tendues.
Et maintenant ?
Face à cette situation, de nombreux acteurs du secteur appellent à une refonte profonde de la politique du logement. Certains plaident pour un nouveau dispositif de soutien à l’investissement locatif, mieux ciblé que le Pinel mais tout aussi incitatif. D’autres estiment que seule une politique d’aménagement du territoire et de simplification des normes pourra relancer durablement la construction.
Dans l’immédiat, les investisseurs se retrouvent sans outil de défiscalisation attractif dans le neuf, et les acheteurs occupants risquent, à leur tour, de se heurter à une raréfaction de l’offre. Le marché est à la croisée des chemins, et la période actuelle pourrait marquer un tournant majeur pour l’investissement locatif en France.
