Ancienne avocate devenue entrepreneure immobilière, Virginie Modard partage sa vision d’un investissement rentable, réversible et pensé comme une véritable entreprise.
Création de valeur par les travaux, expérience voyageur, arbitrages locatifs, intelligence artificielle et passage à l’action : cinq réponses pour comprendre la méthode développée avec le groupe KVM.
Virginie Modard, de l’avocature à l’investissement immobilier
Virginie Modard est cofondatrice du groupe KVM, consacré à l’acquisition, la rénovation et l’exploitation de biens immobiliers, notamment en location courte durée.
Sa formation juridique nourrit une approche structurée du risque, tandis que sa sensibilité au design place la création de valeur et l’expérience du voyageur au centre des projets. Dans cet entretien, elle expose les principes qui guident aujourd’hui ses décisions d’investissement.
L’idée essentielle : la rentabilité ne repose plus sur un modèle unique. Elle se construit en combinant un achat cohérent, un bien adaptable, une rénovation créatrice de valeur, une exploitation professionnelle et une veille constante sur la fiscalité et les règles locales.
Pourquoi créer KVM Investissements et choisir l’immobilier ?
Avant de me consacrer entièrement à l’immobilier, j’exerçais comme avocate. Cette profession m’a apporté une rigueur intellectuelle et juridique inestimable, mais j’ai rapidement ressenti le besoin d’investir mon énergie dans quelque chose de plus tangible.
Mon objectif principal était de conquérir une véritable liberté financière et géographique : garder le contrôle de mon emploi du temps et pouvoir voyager sans être enchaînée à mon cabinet.
L’immobilier s’est imposé comme un véhicule particulièrement adapté, notamment parce que le crédit permet d’utiliser un effet de levier pour bâtir progressivement un patrimoine. J’ai créé le groupe KVM avec mon associé pour structurer cette ambition autour de deux piliers : la création de valeur et l’esthétisme.
Il ne s’agissait pas simplement d’acheter des biens, mais de repenser les espaces, de rénover avec soin et d’apporter un véritable parti pris de design. La location courte durée s’est alors imposée naturellement : elle nourrit ma passion du voyage et me permet de proposer l’expérience que j’aime moi-même retrouver à l’étranger.
Combiner mon expertise juridique et fiscale avec cette dimension créative et entrepreneuriale m’a permis de développer un modèle performant, autonome et pleinement aligné avec la liberté que je recherchais.
Quelles stratégies privilégier pour bâtir un patrimoine rentable ?
Aujourd’hui, la rentabilité immobilière exige davantage d’agilité et de professionnalisme. Avec l’évolution des règles applicables à la location courte durée et de la fiscalité du meublé, construire un patrimoine résilient repose selon moi sur trois piliers.
1. Agilité et réversibilité
Il ne faut pas dépendre d’un seul modèle. La clé est de cibler des biens modulables : exploités en location courte durée pendant les pics touristiques ou événementiels, puis facilement basculables vers un bail mobilité, une location étudiante ou une location meublée longue durée si la réglementation ou la saisonnalité évolue.
2. Création de valeur
Une part importante de la rentabilité se joue à l’achat. Des biens avec travaux ou un DPE défavorable peuvent permettre de négocier une décote, à condition de chiffrer correctement les travaux, les contraintes techniques et la performance énergétique recherchée.
3. Expérience « hôtellerie-boutique »
Sur les plateformes de location, l’amateurisme ne suffit plus. Pour soutenir le prix et le taux d’occupation, il faut travailler le design pensé pour la photo, la propreté, l’arrivée autonome et la qualité de la relation client.
En résumé, la meilleure stratégie consiste à traiter l’investissement locatif comme une entreprise : un alliage d’ingénierie financière, de valeur esthétique et d’excellence opérationnelle.
Quels pièges menacent les investisseurs immobiliers débutants ?
- L’impatience et la quête du gain immédiat. Vouloir gagner de l’argent trop rapidement pousse à sauter les étapes de l’analyse financière, à bâcler l’étude de marché ou à accepter un projet fragile par peur de manquer une occasion. L’immobilier se construit dans la durée.
- Faire passer l’ego ou le coup de cœur avant les chiffres. Certains achètent selon leurs goûts personnels ou pour afficher un type de bien ou de quartier. Un investissement réussi se juge pourtant sur son équation économique : coût global, cash-flow, rendement net, demande locative, risques et fiscalité. Acheter un monument historique sans connaître ce marché illustre bien ce danger.
- Économiser sur l’accompagnement technique. Négliger l’ingénieur bâtiment, l’architecte ou l’architecte d’intérieur peut coûter bien davantage que leurs honoraires. Leur regard aide à sécuriser les travaux, optimiser les mètres carrés et créer la fonctionnalité qui soutient la valeur du bien et son prix de location.
La fiscalité doit elle aussi être simulée au cas par cas. En location meublée au régime réel, les règles d’amortissement comportent des limites précises, détaillées par la doctrine fiscale relative à la location meublée. Pour la location nue, la déduction de certains travaux relève d’un régime différent. L’accompagnement d’un expert-comptable ou d’un fiscaliste spécialisé reste donc essentiel.
Comment l’intelligence artificielle améliore-t-elle les décisions ?
L’intelligence artificielle ne remplacera jamais la connaissance pratique du terrain, mais elle apporte un avantage concurrentiel considérable : elle permet de décider plus vite, de réduire certains risques et de passer d’une gestion artisanale à une organisation plus structurée.
- Tarification : les outils de yield management analysent la demande locale, la saisonnalité et les événements afin de recommander ou d’ajuster les prix à la nuitée.
- Acquisition : des outils de veille peuvent agréger les annonces, comparer des historiques de transactions et accélérer les simulations de rendement ou de financement.
- Exploitation : les messageries assistées par l’IA, les serrures connectées et les plannings automatisés facilitent les réponses aux voyageurs, les arrivées et la coordination du ménage.
Ces technologies peuvent sécuriser la préparation d’une décision et décharger l’investisseur de tâches chronophages. Elles ne dispensent toutefois ni de vérifier les données d’entrée, ni de visiter le bien, ni de faire valider les hypothèses juridiques, techniques et fiscales.
Quel conseil pour vivre de l’immobilier dans les cinq prochaines années ?
Il faut impérativement se former, puis passer rapidement à l’action. Le meilleur moment pour investir était hier ; le second meilleur moment est aujourd’hui. L’attentisme est l’ennemi de la liberté financière, car c’est aussi la pratique du terrain qui apporte la maîtrise.
Pour réussir ce cap en cinq ans, il faut faire abstraction du bruit extérieur. L’entourage proche, souvent bienveillant mais guidé par la peur, peut projeter ses propres incertitudes. Il faut garder une vision claire de ses objectifs sans pour autant rester isolé.
La clé réside dans la qualité des personnes dont on s’entoure : un expert-comptable spécialisé en immobilier, un notaire réactif, un architecte inspiré, des artisans fiables et un partenaire bancaire engagé.
En combinant passage à l’action, discipline personnelle et entourage professionnel de qualité, vivre de l’immobilier en cinq ans devient un objectif que l’on peut transformer en plan d’action concret — à condition de rester lucide sur les risques, le financement et le temps nécessaire.
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Virginie Modard : construire un patrimoine immobilier rentable avec KVM
Entretien édité pour la clarté, avec l’accord des propos transmis · Sources réglementaires vérifiées le 17 août 2026 · Ce contenu présente un retour d’expérience et ne constitue ni un conseil juridique, fiscal ou financier personnalisé, ni une promesse de rentabilité.
