Le rapport parlementaire souligne que l’essentiel du coût fiscal du Malraux profite aux contribuables les plus aisés. Malgré cette critique, aucune recommandation finale n’en prévoit la suppression.
Qu’est-ce que le dispositif fiscal Malraux ?
Le dispositif Malraux accorde une réduction d’impôt aux contribuables qui financent la restauration complète d’un immeuble ancien présentant un intérêt historique ou architectural et situé dans certains secteurs protégés. Le bien doit ensuite être affecté à la location dans les conditions prévues par la loi.
Créé pour favoriser la sauvegarde du patrimoine urbain, il ne s’applique donc pas à n’importe quel achat locatif ni à de simples travaux d’embellissement. La localisation du bien, la nature de l’opération, le suivi architectural et l’engagement de location sont déterminants.
Comment la réduction d’impôt Malraux peut-elle atteindre 30 000 euros par an ?
Le rapport n° 3056 de l’Assemblée nationale rappelle que la réduction correspond à 22 % ou 30 % des dépenses de restauration éligibles, selon la situation de l’immeuble.
Les dépenses sont retenues dans la limite de 400 000 euros sur quatre années consécutives. Dans l’hypothèse théorique d’une dépense de 100 000 euros par an bénéficiant du taux de 30 %, la réduction peut atteindre 30 000 euros annuels, soit 120 000 euros sur quatre ans.
Taux intermédiaire
Il s’applique à certaines opérations répondant aux conditions territoriales et patrimoniales fixées par l’article 199 tervicies du CGI.
Taux maximal
Il concerne les opérations bénéficiant du niveau de protection ouvrant droit au taux renforcé.
Plafond sur quatre ans
Les dépenses ouvrant droit à réduction sont plafonnées à 400 000 euros sur quatre années consécutives.
Engagement locatif
Le propriétaire doit notamment s’engager à louer le bien nu pendant neuf ans, sous réserve de l’ensemble des conditions légales.
Le texte en vigueur peut être consulté à l’article 199 tervicies du Code général des impôts sur Légifrance.
Pourquoi le rapport considère-t-il le Malraux comme un avantage très concentré ?
| Catégorie de foyers | Nombre de bénéficiaires | Coût fiscal | Part du coût total |
|---|---|---|---|
| Ensemble des foyers | 5 119 | 37 millions € | 100 % |
| Dernier décile – top 10 % | 2 791 | 35 millions € | Environ 95 % |
| Dernier centile – top 1 % | 1 014 | 20 millions € | Environ 54 % |
| Dernier millile – top 0,1 % | 104 | 3 millions € | Environ 8 % |
Ces données, établies à partir des revenus 2023, montrent que le coût moyen augmente fortement avec le niveau de revenu. Il s’établit à 7 227 euros pour l’ensemble des bénéficiaires, contre 19 724 euros pour le top 1 % et 28 846 euros pour les 104 foyers du top 0,1 %.
Pourquoi l’absence de plafonnement global est-elle critiquée ?
La réduction Malraux n’est pas comprise dans le plafonnement global ordinaire des niches fiscales prévu à l’article 200-0 A du CGI. Le rapport estime qu’un contribuable peut ainsi cumuler, en théorie, jusqu’à 18 000 euros d’avantages relevant du plafonnement de droit commun et 30 000 euros de réduction Malraux, soit un total potentiel de 48 000 euros.
Cette exclusion s’explique par la nature particulière du dispositif, conçu pour financer la restauration du patrimoine protégé. Elle augmente néanmoins sa puissance fiscale pour les foyers ayant à la fois la capacité d’investir des sommes élevées et un impôt suffisant pour absorber la réduction.
Le Malraux finance-t-il l’acquisition d’un bien immobilier d’exception ?
Le rapport reprend l’expression anglaise « trophy asset » pour décrire un bien patrimonial prestigieux dont la valeur peut être en partie déconnectée du marché immobilier courant. Il présente le Malraux comme un outil de structuration patrimoniale permettant à des contribuables aisés d’acquérir un actif remarquable tout en finançant fiscalement une partie de sa restauration.
Cette formule est volontairement critique, mais elle ne doit pas masquer l’autre objectif du régime : les travaux contribuent à restaurer des immeubles protégés et à préserver des centres-villes anciens. L’analyse d’une opération doit donc intégrer à la fois le gain fiscal, le coût économique réel et l’utilité patrimoniale.
Le rapport recommande-t-il de supprimer le dispositif Malraux ?
| Évolution possible | Présente dans les recommandations finales ? | Conclusion |
|---|---|---|
| Suppression complète du Malraux | Non | Non proposée |
| Baisse des taux de 22 % et 30 % | Non | Non proposée |
| Réduction du plafond de 400 000 € | Non | Non proposée |
| Intégration au plafonnement global | Non | Non proposée |
Le rapport documente donc une concentration et formule une critique politique, sans transformer cette analyse en recommandation opérationnelle. Le Gouvernement ou les parlementaires pourraient toujours proposer une réforme pendant l’examen du budget 2027, mais aucune disparition ne peut être annoncée à partir de ce seul rapport.
Quels points vérifier avant une opération Malraux ?
Une opération Malraux ne doit pas être sélectionnée pour sa seule réduction d’impôt. Il convient de vérifier l’éligibilité de l’adresse et du programme, la nature des travaux, leur calendrier, l’autorisation administrative, le plan de financement, la valeur du bien restauré, la demande locative et l’engagement de conservation.
Pour replacer cette analyse dans l’ensemble des pistes fiscales, consultez notre dossier Budget 2027 : les nouvelles menaces fiscales pour l’immobilier et notre rubrique Fiscalité immobilière.
Les professionnels peuvent également approfondir leur maîtrise de ces sujets grâce à notre formation sur la fiscalité immobilière. Pour la location meublée, retrouvez notre analyse sur le basculement du modèle LMNP et notre formation LMNP.
Sources et lectures complémentaires
Maîtrisez la fiscalité immobilière
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Informations à jour au 20 juillet 2026 · Cette publication ne constitue pas un avis juridique ou fiscal.
