Dans les zones soumises à l’encadrement de l’évolution des loyers, l’augmentation du loyer lors du renouvellement du bail est limitée à l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL), sauf si le loyer est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, une réévaluation est possible et le bailleur peut proposer un nouveau loyer selon les conditions prévues par la loi (loi du 6 juillet 1989 : art. 17-2, II).
Toutefois, la hausse du loyer est strictement encadrée : elle ne peut excéder la moitié de la différence entre le loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage et le loyer appliqué avant le renouvellement du bail, éventuellement révisé.
Quid des logements classés F ou G en termes de performance énergétique ?
Depuis le 24 août 2022, les dispositions du décret du 24 juillet 2024 ne s’appliquent pas aux logements classés F ou G en termes de performance énergétique (CCH : L.173-1-1). Dans ce cas, le loyer ne peut dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire, sans exception (loi du 6 juillet 1989 : art. 17 issu de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021).
En cas de travaux réalisés
Si des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les normes de décence, d’un montant au moins égal à une année de loyer, ont été réalisés depuis la conclusion du bail initial ou depuis son dernier renouvellement, la hausse du loyer peut se faire selon deux méthodes :
- Majoration annuelle égale à 15 % du coût réel des travaux TTC.
- Différence avec les loyers du voisinage : moitié de la différence entre le loyer de référence du voisinage et le loyer précédent, éventuellement révisé.
Cependant, pour justifier une augmentation de loyer au renouvellement du bail, la réalisation de travaux ne suffit pas ; le bailleur doit également prouver que le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage.
Comment le bailleur peut justifier la nécessité de réviser le loyer ?
Pour déterminer un loyer manifestement sous-évalué, le bailleur doit fournir des références de loyers comparables dans le voisinage. Ces références doivent être jointes au contrat et inclure des baux récents ainsi que des baux conclus il y a plus de trois ans (décret du 10 juin 2015 : art. 4, 5°).
Je souhaite contester. À qui s’adresser ?
En cas de litige sur l’application du décret annuel d’encadrement des loyers, les parties peuvent saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC). La saisine de la CDC est un préalable obligatoire avant toute action judiciaire (loi du 6 juillet 1989 : art. 18, al. 3).
Quelles sont les actions possibles pour ajuster le loyer ?
Dans ces zones, au renouvellement du bail, deux actions sont possibles pour ajuster le loyer : une action en diminution et une action en réévaluation.
- Action en diminution : Le locataire peut demander une diminution si le loyer dépasse le loyer de référence majoré fixé par arrêté. La proposition doit être faite au bailleur au moins cinq mois avant la fin du bail, suivant les conditions prévues pour le congé (loi du 6 juillet 1989 : art. 15).
- Action en réévaluation : Le bailleur peut demander une réévaluation si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré fixé par arrêté. La proposition doit être faite au locataire au moins six mois avant la fin du bail, suivant les conditions prévues pour le congé (loi du 6 juillet 1989 : art. 15).
Depuis le 24 août 2022, aucune action en réévaluation ne peut être engagée pour les logements classés F ou G en termes de performance énergétique (CCH : L.173-1-1).
Le locataire peut-il contester la réévaluation du loyer ?
Le locataire peut contester la réévaluation en fournissant au moins trois références de loyers comparables, six dans les grandes agglomérations. Les références doivent être représentatives des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements similaires.
En cas de désaccord ou à défaut de réponse quatre mois avant la fin du bail, l’une ou l’autre des parties peut saisir la CDC. À défaut d’accord, le juge peut être saisi avant la fin du contrat. En l’absence de saisine du juge, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé.
