L’accès au logement en France est devenu une problématique majeure, particulièrement dans les zones dites “tendues”. Ces zones sont caractérisées par un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, rendant l’accès au logement particulièrement difficile. Pour répondre à cette situation, l’encadrement des loyers a été instauré et régulièrement adapté au fil des ans. Voici un tour d’horizon de l’évolution de ce dispositif.
Découvrez l’évolution de l’encadrement des loyers en zones tendues depuis sa création. De la loi de 1989 aux dernières réformes, comprenez les enjeux et les impacts de ce dispositif sur le marché locatif.
Historique de l’encadrement des loyers
Avant 2012
Avant le 1er août 2012, l’encadrement des loyers était principalement limité à l’agglomération parisienne. Le dispositif consistait en la publication d’un décret annuel de blocage des loyers lors du renouvellement des baux. Cette mesure visait à limiter les hausses excessives des loyers dans une zone déjà fortement sollicitée par la demande de logements.
Élargissement en 2012 et 2014
En 2012, l’encadrement des loyers a été étendu à d’autres agglomérations et aux loyers à la relocation avec les décrets n° 2012-894 du 20 juillet 2012. Deux ans plus tard, la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) a rendu la publication du décret annuel obligatoire et a élargi son application aux locations meublées. Les zones concernées ont également été redéfinies pour inclure de nouvelles agglomérations confrontées à des tensions sur le marché locatif.
Décret du 27 juillet 2017 et modifications annuelles
Le décret du 27 juillet 2017 a précisé les conditions d’application de l’encadrement des loyers. Ce décret, modifié chaque année depuis 2018, établit les règles spécifiques pour l’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés. Les dernières modifications ont été apportées par le décret n° 2024-854 du 24 juillet 2024, applicable aux contrats conclus entre le 1er août 2024 et le 31 juillet 2025.
Zones concernées par l’encadrement des loyers
Les zones dites “tendues” sont définies comme des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où l’offre de logements est insuffisante par rapport à la demande. Ces zones sont identifiées par des critères tels que le niveau élevé des loyers, des prix d’acquisition des logements anciens et le nombre élevé de demandes de logement par rapport aux emménagements annuels dans le parc locatif social. La liste des communes concernées est établie par l’annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, régulièrement mise à jour, comme ce fut le cas avec le décret n° 2023-822 du 25 août 2023.
Contrats de location concernés
L’encadrement de l’évolution des loyers s’applique aux contrats de location de logements à usage de résidence principale ou mixte professionnel et d’habitation principale, qu’ils soient loués nus ou meublés. Les logements HLM, conventionnés APL, soumis à la loi de 1948 et les locations saisonnières sont exclus de ce dispositif.
Les dispositions du décret du 24 juillet 2024 précisent que pour les logements appartenant à la classe énergétique F ou G, le loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire, conformément à la loi Climat et Résilience du 22 août 2021.
Principes et exceptions de l’encadrement des loyers
Lorsqu’un logement vacant est mis en location, le nouveau loyer ne peut généralement pas excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Toutefois, des exceptions existent. Par exemple, si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport à ceux pratiqués dans le voisinage, ou si des travaux d’amélioration ont été réalisés, le loyer peut être réévalué dans certaines limites.
Loyer manifestement sous-évalué
Si le dernier loyer est jugé trop bas par rapport aux loyers du voisinage, une hausse peut être appliquée, ne pouvant excéder la moitié de la différence entre le loyer de référence et le dernier loyer.
En cas de travaux réalisés
Si des travaux d’amélioration ou de mise en conformité ont été effectués, le loyer peut être réévalué jusqu’à 15% du coût des travaux, sous réserve que ce coût soit au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.
Exclusions
Certaines situations échappent à l’encadrement des loyers, comme les logements faisant l’objet d’une première location, ceux inoccupés depuis plus de 18 mois, ou ayant fait l’objet de travaux d’amélioration récents d’un montant significatif.
Dès lors, l’encadrement des loyers dans les zones tendues constitue un dispositif évolutif visant à limiter les hausses excessives des loyers et à rendre l’accès au logement plus équitable dans des marchés tendus. Les ajustements annuels et les décrets successifs reflètent les efforts constants pour adapter la réglementation aux réalités du marché locatif et aux besoins des locataires. En suivant ces règles, les pouvoirs publics cherchent à équilibrer la protection des locataires et les intérêts des bailleurs dans un contexte immobilier souvent complexe et tendu.
