Les SAFER (Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural) sont-elles devenues le “premier marchand de biens en France” ? C’est la question soulevée par la FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier), qui a saisi la Commission Européenne le 5 mars 2025 pour dénoncer un prétendu abus de position dominante de la part des SAFER, ainsi qu’une aide d’État illégale accordée par la France. Voici une analyse de la situation.
Ce qu’il Faut RetenirVoici les points essentiels à retenir de l’article :
La Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) reproche aux SAFER (Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural) d’exercer un abus de position dominante en raison de leur monopole sur l’information, de leurs avantages fiscaux et de leur droit de préemption, créant une concurrence déloyale dans l’immobilier rural.
Les SAFER affirment que leur mission d’intérêt général justifie leurs pratiques, et elles minimisent leur influence en soulignant que leur part dans les transactions résidentielles reste faible.
La FNAIM a saisi la Commission européenne, qui devra statuer sur cette affaire. Le verdict pourrait transformer le marché immobilier rural et affecter les professionnels du secteur (agents immobiliers, notaires) ainsi que les particuliers.
Qu’est-ce que les SAFER ?
Les SAFER ont été créées dans les années 1960 avec une mission initiale claire : réguler le foncier agricole, faciliter l’installation des agriculteurs et protéger les terres agricoles contre des usages non agricoles. Cependant, au fil des décennies, leur rôle s’est élargi. Aujourd’hui, elles interviennent également dans des transactions impliquant des propriétés résidentielles, des constructions, et même des projets de protection environnementale ou de développement local.
L’évolution controversée de leur rôle
Cette expansion des activités des SAFER est au cœur du conflit. La FNAIM, qui représente les professionnels de l’immobilier, accuse les SAFER d’avoir outrepassé leur mission originelle pour devenir un acteur dominant sur le marché immobilier rural, au détriment des agences immobilières privées, des notaires et des particuliers. Selon la FNAIM, les SAFER bénéficieraient d’avantages qui créent une concurrence déloyale :
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Monopole sur l’information : Toute vente de propriété rurale doit être notifiée aux SAFER, leur donnant un accès privilégié aux données des transactions et la possibilité de contacter les vendeurs avant les autres acteurs.
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Exonérations fiscales : Les SAFER profitent d’exemptions sur les droits d’enregistrement, ce qui réduit leurs coûts d’intermédiation par rapport aux agences privées (environ 5-7 % contre 6-8 %).
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Droit de préemption : Les SAFER peuvent acheter des biens de manière prioritaire, même contre la volonté initiale du vendeur, pour les revendre à des acquéreurs correspondant aux politiques locales.
La FNAIM affirme que ces privilèges permettent aux SAFER de contrôler une part importante du marché rural. Elle cite des chiffres impressionnants, comme 13 291 transactions en Bretagne en 2022, représentant près de 40 % des opérations des SAFER dans cette région.
La défense des SAFER
Les SAFER, représentées par Emmanuel Hyest, président de la Fédération Nationale des SAFER (FNSafer), rejettent ces accusations. Elles soutiennent que leur intervention dans les propriétés non agricoles reste marginale, avec seulement environ 500 ventes de maisons rurales par an à l’échelle nationale, soit une fraction minime du marché. Selon elles, leurs actions s’inscrivent dans leurs missions élargies, définies par la loi, qui incluent désormais la protection de l’environnement et le développement rural, en plus de l’agriculture. Les SAFER se présentent ainsi comme un outil d’intérêt général, et non comme un concurrent déloyal.
Un différend chiffré
Un point de désaccord majeur réside dans les chiffres. La FNAIM parle de milliers de transactions résidentielles, tandis que les SAFER évoquent des centaines seulement. Cette divergence pourrait provenir de définitions différentes des termes (qu’est-ce qu’une “maison rurale” ?) ou de méthodes de comptabilisation distinctes, rendant l’évaluation de leur rôle réel complexe.
Les enjeux juridiques et économiques
La FNAIM a déposé deux plaintes auprès de la Commission Européenne :
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Abus de position dominante : À examiner sous l’article 102 du Traité sur le fonctionnement de l’Union européenne (TFUE), qui interdit les pratiques anticoncurrentielles.
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Aide d’État illégale : À analyser sous les articles 107 et 108 du TFUE, qui régulent les subventions publiques.
Si la Commission donne raison à la FNAIM, les SAFER pourraient perdre certains privilèges ou être contraintes de réduire leurs activités, ouvrant davantage le marché aux acteurs privés. À l’inverse, une décision favorable aux SAFER pourrait entériner leur rôle élargi.
Un contexte politique sensible
La controverse s’inscrit dans un débat plus large. Un projet de loi visant à renforcer les droits de préemption des SAFER doit être discuté à l’Assemblée nationale le 11 mars 2025. Cela suggère que le gouvernement pourrait soutenir leur expansion, malgré les objections de la FNAIM.
Conclusion
Le conflit entre les SAFER et la FNAIM met en lumière une tension entre un organisme public aux missions évolutives et des acteurs privés cherchant à préserver leur place sur le marché immobilier rural. Les SAFER sont-elles vraiment le “premier marchand de biens en France” ? La réponse dépend de la perspective : la FNAIM y voit une menace concurrentielle, tandis que les SAFER défendent leur rôle d’utilité publique. La décision de la Commission Européenne sera déterminante pour l’avenir de ce secteur, dans un contexte où les données divergent et où les enjeux économiques et politiques restent brûlants.
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