Foncier, urbanisme et ZAN : le maillon invisible qui sécurise les projets immobiliers

À mon échelle, je travaille dans un cabinet de géomètres-experts que j’assiste dans les opérations foncières qui permettent de sécuriser les projets en amont et tout au long de la construction. Je suis amenée à opérer sur des procédures de bornage et de délimitation de la propriété de la personne publique, d’analyse de servitudes, et de création de terrains à bâtir grâce à la constitution de demandes d’autorisations d’urbanisme (déclaration préalable, permis d’aménager) et de documents modificatifs du parcellaire cadastral (DMPC).

Mon objectif est d’accompagner les clients de la conception à la réalisation de leur projet, au regard de la réglementation en vigueur, à travers notre devoir de conseil. Je travaille en collaboration avec d’autres acteurs : architectes, aménageurs, agents immobiliers… Je constitue ainsi un maillon de coordination dans la chaîne qui permet de transformer une opportunité en projet concret. Mon parcours en droit de l’urbanisme et du développement durable me permet d’appréhender plus en profondeur les problématiques qui entourent les projets.

Il existe aussi des assistants d’opérations foncières chez d’autres acteurs, comme les urbanistes. De manière générale, ce rôle intervient tout au long de l’opération pour sécuriser le foncier et assurer le bon déroulement administratif et juridique du projet.

Depuis sa création, et encore plus aujourd’hui, le droit de l’urbanisme conditionne la faisabilité, le calendrier et, d’une certaine manière, la rentabilité des projets immobiliers. Il est même désormais conjoint avec d’autres enjeux comme la protection de l’environnement.

La méconnaissance de certaines règles de base peut exposer les projets à des risques importants : refus de permis, recours de tiers, ou contraintes imprévues qui peuvent déprécier la valeur estimée du bien. La compréhension des enjeux urbanistiques, accompagnée d’une étude de faisabilité préalable, permet d’anticiper les obstacles et parfois de trouver des solutions qui n’auraient pas été envisagées en temps normal.

Il ne faut pas appréhender le droit de l’urbanisme comme une contrainte, mais comme un facteur d’évolution. La conception d’un projet immobilier doit se faire sous le prisme d’une perspective à long terme, en anticipant les besoins du futur.

On observe une évolution plutôt positive, notamment par un changement de paradigme en faveur de la protection des sols, de l’environnement, et une volonté de réduire les inégalités sociales. Mais elle reste conditionnée par la volonté des acteurs et des usagers : le développement durable ne passe pas seulement par les écoquartiers et les transports en commun, il induit un véritable changement des modes de construction, de vie et de consommation.

Aujourd’hui, les exigences réglementaires sont plutôt favorables au développement durable, via l’intégration de critères environnementaux et sociaux dans les documents de planification : performance énergétique, gestion des ressources, biodiversité, mixité sociale… De nombreux projets prouvent que la conciliation des piliers du développement durable est possible.

Il subsiste toutefois, dans certains cas, une persistance de l’intérêt économique au détriment des intérêts sociaux et environnementaux. La mise en balance se fait à travers des arbitrages et des stratégies de planification à l’échelle locale et territoriale.

Avant tout, ne pas sous-estimer l’importance de l’anticipation et de la communication, deux clés essentielles.

L’anticipation, c’est se former aux bases du droit de l’urbanisme et comprendre les autres droits qui l’irriguent : consulter et comprendre les documents de planification (PLU/PLUi), identifier les avantages et les contraintes d’un terrain avant même de penser au projet, et connaître les grandes orientations — en ce moment, une politique de sobriété foncière et énergétique qui a des conséquences concrètes. C’est aussi exercer une bonne veille juridique, car les règles évoluent très souvent et très rapidement. Ce travail en amont permet de sécuriser le projet et de prévenir les risques de recours.

La communication, c’est s’entourer de bons interlocuteurs et travailler conjointement avec les autres acteurs du projet. Le secteur de l’immobilier est très vaste, et on oublie parfois à quel point nous dépendons les uns des autres. C’est aussi sensibiliser nos clients sur leur contexte juridique : par exemple, j’ai eu le cas d’un propriétaire surpris d’apprendre qu’il ne pouvait pas construire sur une partie de son terrain, au motif d’un pourcentage d’emprise au sol découlant du Zéro Artificialisation Nette.

Ma fierté n’est pas conditionnée par l’ampleur des projets, mais plutôt par leur concrétisation. Qu’il s’agisse de créer un lot à bâtir ou quatre, voir le projet de mes clients aboutir suffit à me rendre fière du travail accompli.

J’ai eu l’occasion de travailler sur un projet de valorisation foncière en région parisienne qui a permis de concilier densification urbaine et protection du patrimoine bâti et des paysages. On a pu conserver la qualité architecturale d’un bâtiment tout en optimisant sa surface en le divisant en plusieurs lots d’habitation, et limiter au maximum l’artificialisation des sols en verticalisant les nouvelles constructions. Leur insertion paysagère a été prévue dans le PLU, grâce à la concertation entre l’architecte et la commune qui a délivré le permis.