Le marché immobilier français, à fin août 2025, donne enfin des signes de rétablissement après deux années de contraction historique. Avec 916 000 transactions sur douze mois glissants, la reprise s’amorce mais reste heurtée et contrastée selon la Note de conjoncture des notaires de France. L’évolution annuelle est repassée dans le vert depuis mars (+10 %), portée par une détente monétaire et un effet d’anticipation lié à la hausse des droits de mutation intervenue au printemps.
Des prix globalement stables, mais à plusieurs vitesses
Au 2? trimestre 2025, les prix des logements anciens progressent légèrement (+0,3 % sur un an), après deux trimestres consécutifs de hausse modérée.
- Appartements anciens : +0,4 %
- Maisons anciennes : +0,2 %
En province, la tendance est plus dynamique : +0,5 % sur un an, portée par les appartements (+0,7 %) alors que les maisons se limitent à +0,4 %.
En Île-de-France, le marché reste atone : -0,2 % sur un an. La baisse, concentrée sur les maisons (-0,8 %), se résorbe nettement. Les appartements, eux, affichent une quasi-stabilité (+0,1 %), voire de légères hausses à Paris (+0,2 %) et en petite couronne (+0,3 %).
Les projections issues des avant-contrats tablent sur une hausse annuelle de 1,8 % pour les appartements et 1,3 % pour les maisons d’ici fin novembre 2025, confirmant la sortie progressive du cycle baissier.
Un marché en convalescence : la reprise sans euphorie
Les volumes de ventes repartent à la hausse, mais restent 25 % en dessous des années record 2021-2022.
Cette reprise est alimentée par :
- La baisse du taux directeur de la BCE à 2 %, après huit assouplissements successifs.
- Un taux moyen des crédits à l’habitat stabilisé à 3,1 % (Banque de France, août 2025).
Cependant, le taux d’épargne des ménages culmine à 18 % du revenu disponible, un niveau inédit depuis plus de 40 ans, signe d’une prudence persistante.
Les banques, toujours frileuses, réservent les financements aux profils les plus solides, ralentissant la reprise sur les segments des primo-accédants et des ménages modestes.
Territoires : la France immobilière à deux vitesses
Les cartes notariales des prix au m² (pages 3-4) illustrent un redressement inégal :
- Villes dynamiques : Besançon (+13,9 %), Toulouse (+8,4 %), Lille (+6,1 %), Angers (+4,6 %) tirent la moyenne.
- Marchés en recul : Saint-Étienne (-7,6 %), Nîmes (-7,5 %), Paris (-6 %), Haute-Corse (-6,7 %) accusent le coup.
- Maisons anciennes : les hausses dominent dans l’Ouest et le Sud-Ouest (Guadeloupe +6,3 %, Nantes +2,8 %, Montpellier +0,5 %), tandis que les baisses persistent dans l’Est (Troyes -2,2 %, Dijon -3,4 %, Metz -0,2 %).
Cette géographie traduit une recomposition du marché résidentiel français : les ménages privilégient désormais le coût global (prix + énergie + mobilité) plutôt que la localisation prestigieuse.
Neuf : un marché contrasté entre rebond des chantiers et baisse des ventes
Le secteur du neuf reste sous tension :
- Les autorisations de construire reculent (-1,4 % sur un mois),
- Mais les mises en chantier bondissent de +21,5 % en août 2025, signe d’un rattrapage après deux ans de blocage.
- En revanche, les ventes de logements neufs chutent de -8,7 % sur un an, malgré un rebond des mises en vente (+19 %)Note de conjoncture n°69_Octobr….
L’encours de logements en stock baisse encore (-4,7 %), reflétant un désajustement entre offre et demande.
DPE : la valeur verte, plus déterminante que jamais
Le dossier de la note (pages 5-6) confirme que la part des ventes de logements très énergivores (F et G), en forte hausse depuis 2021, s’est stabilisée à 15 % au 2? trimestre 2025, après un pic à 17 % en 2023.
L’impact du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sur les prix est désormais structurel :
- En 2024, une maison classée A se vendait +16 % plus cher qu’une maison D ; une classe G -25 %.
- Pour les appartements, les écarts vont de +12 % (B) à -12 % (G).
À Paris, la décote moyenne d’un appartement G est de -10 %, contre -21 % en Provence-Alpes-Côte d’Azur
Conclusion : la valeur énergétique d’un bien pèse désormais davantage que son code postal.
En résumé : un marché sous perfusion, mais plus rationnel
| Indicateur clé | Évolution 2025 | Commentaire |
|---|---|---|
| Transactions (anciens) | 916 000 (+10 %) | Reprise progressive, mais volumes modérés |
| Prix logements anciens | +0,3 % | Stabilité nationale, légère hausse en Province |
| Appartements vs maisons | +0,4 % / +0,2 % | Dynamisme des appartements |
| Crédit immobilier | 3,1 % (taux moyen) | Marché sélectif, accès restreint |
| Marché du neuf | Ventes -8,7 %, chantiers +21,5 % | Relance partielle, mais déséquilibre offre/demande |
| Logements énergivores (F/G) | 15 % du marché | Part stabilisée, mais décote accrue |
Perspectives pour 2026
La reprise reste fragile : elle dépendra de la stabilité des taux, de la confiance des ménages et de la capacité des vendeurs à ajuster leurs prix. Les territoires les plus adaptables — énergétiquement, fiscalement et socialement — tireront leur épingle du jeu.
Pour les professionnels de l’immobilier, 2026 sera une année de repositionnement stratégique :
- cibler les marchés en reprise (appartements performants en Province),
- accompagner les vendeurs dans la valorisation énergétique,
- et faire de la donnée notariale un outil d’aide à la décision.
- Lien : https://www.notaires.fr/fr/article/tendances-et-evolutions-des-prix-de-limmobilier-octobre-2025
