Occupation précaire avant vente :
le piège de l’incendie sans assurance
Les faits en un coup d’œil
La décision
La présomption de responsabilité de l’article 1733 du Code civil (responsabilité du locataire en cas d’incendie) ne s’applique pas à l’occupant à titre précaire et gratuit. L’absence de contrepartie exclut le mécanisme présomptif. Le vendeur ne peut pas s’en prévaloir.
Analyse pour les praticiens
L’article 1733 du Code civil institue une présomption de responsabilité du locataire en cas d’incendie. Pour renverser cette présomption, le locataire doit prouver un cas fortuit, la force majeure, un vice de construction ou la communication du feu par une maison voisine.
La jurisprudence a toujours interprété ce texte de manière stricte : il ne concerne que les rapports locatifs avec contrepartie. Ainsi, la présomption ne s’applique pas :
L’arrêt du 29 janvier 2026 étend et confirme ce principe à l’acquéreur en attente de réitération. Même fondé sur une convention contractuelle, le droit d’occupation sans contrepartie exclut la présomption. Pour approfondir vos connaissances sur la responsabilité en transaction, consultez notre formation loi ALUR.
Outil d’aide à la décision
En tant qu’agent immobilier, répondez aux questions ci-dessous pour évaluer le niveau de risque d’une situation d’occupation précaire avant vente et obtenir des recommandations personnalisées.
Diagnostic — Occupation précaire avant vente
Évaluez votre situation en 4 questions
Situation bien encadrée
La présence d’une contrepartie protège le vendeur : en cas de sinistre, il pourra invoquer la présomption de l’article 1733 C. civ. Vérifiez néanmoins les points d’amélioration ci-dessous.
- Vérifier que la contrepartie est bien mentionnée dans la convention écrite (montant, échéances).
- S’assurer que le vendeur maintient son assurance habitation jusqu’à la signature de l’acte authentique.
- Demander à l’acquéreur une attestation d’assurance RC/habitation couvrant la période d’occupation.
- Conserver copies de tous les documents (convention, attestations assurance) dans le dossier de transaction.
Situation à risque élevé
L’occupation gratuite sans assurance du vendeur reproduit exactement le scénario de l’arrêt du 29 janvier 2026. En cas d’incendie, le vendeur sera seul à supporter les pertes, et risque même d’être condamné à rembourser l’assureur de l’acquéreur.
- Urgence : Conseiller au vendeur de rétablir immédiatement son assurance habitation ou d’en souscrire une nouvelle.
- Rédiger une convention d’occupation précaire écrite intégrant une indemnité d’occupation (même symbolique).
- Rappeler au vendeur qu’une occupation gratuite exclut la présomption de responsabilité de l’art. 1733 C. civ.
- Recommander au vendeur de consulter un notaire ou avocat avant toute entrée dans les lieux de l’acquéreur. Retrouvez nos ressources sur les obligations de l’agent immobilier.
- Demander une attestation d’assurance habitation à l’acquéreur pour la période d’occupation.
Situation à surveiller
Des éléments de risque ont été identifiés. La situation peut être sécurisée par quelques ajustements, mais nécessite une attention particulière avant que l’acquéreur entre dans les lieux.
- Formaliser l’accord d’occupation par une convention écrite signée par les deux parties.
- Intégrer une contrepartie financière à l’occupation, même symbolique, pour activer la présomption de l’art. 1733.
- Vérifier le statut de l’assurance du vendeur et s’assurer qu’elle couvre la période jusqu’à la réitération.
- Informer les deux parties par écrit des risques liés à une occupation avant signature de l’acte authentique.
- Tracer votre conseil dans le dossier client (email de mise en garde, compte-rendu signé).
Cochez chaque étape accomplie dans votre dossier de transaction.
Références juridiques
Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 23-18.152 — La présomption de responsabilité ne s’applique pas à l’occupant à titre précaire et gratuit.
Cass. 3e civ., 17 juillet 1996, n° 94-16.590 — RJDA 11/96 n° 1300 (inapplicabilité au sous-locataire).
Cass. 3e civ., 7 juillet 2016, n° 15-12.370 — BPIM 5/16 inf. 333 (confirmation inapplicabilité sous-locataire).
Cass. 3e civ., 29 novembre 2000, n° 98-21.540 — RJDA 2/01 n° 130 (locataire entré sans contrepartie avant prise d’effet du bail).
Document à usage professionnel — Agents immobiliers · Ce guide est établi sur la base de l’arrêt Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 23-18.152. Il ne constitue pas un avis juridique. Pour toute situation complexe, consultez un notaire ou un avocat.
