Le droit de préemption urbain, exercé par des collectivités publiques ou des établissements publics fonciers, est une arme puissante dans les opérations immobilières. Mais il ne doit pas léser les droits des professionnels engagés dans la transaction.
L’arrêt rendu par la Cour de cassation, 3e chambre civile, le 19 décembre 2024 (n° 23-12.985) vient rappeler avec force que le préempteur doit également respecter les engagements financiers existants, notamment vis-à-vis des agents immobiliers.
Une promesse de vente et une commission prévue dès l’origine
Dans cette affaire, la société Meridian Im, agent immobilier, bénéficiait d’un mandat exclusif pour rechercher et accompagner une acquisition immobilière pour le compte d’une SCI, la société Mikado.
Le mandat précisait une commission de 5 % hors taxes du prix net vendeur, à la charge de l’acquéreur.
Une promesse unilatérale de vente avait été signée entre la SCI et la société venderesse Rophipama, pour un montant de 15,8 millions d’euros. La promesse prévoyait expressément que la commission serait due par l’acquéreur.
Cette condition figurait également dans la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) adressée à la mairie, comme l’exige le Code de l’urbanisme.
L’intervention du droit de préemption : substitution du préempteur
Alors que la vente se préparait, l’établissement public foncier d’Île-de-France a exercé son droit de préemption, se substituant ainsi à l’acquéreur initial.
Dans l’acte authentique de vente conclu avec le préempteur, la commission de l’agent immobilier n’était cependant pas mentionnée comme étant à sa charge. S’estimant privé de son dû, Meridian Im a assigné à la fois le vendeur et le préempteur en paiement de sa rémunération.
La Cour de cassation rappelle : le préempteur reprend toutes les obligations
La cour d’appel de Paris avait refusé d’accorder la commission à l’agent immobilier, arguant que seul l’acte authentique devait être pris en compte.
La Cour de cassation casse cette décision.
Elle affirme que le préempteur reprend l’intégralité des conditions mentionnées dans la promesse et dans la déclaration d’intention d’aliéner, dès lors que :
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Le montant de la commission est précisé,
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Le débiteur de la commission est identifié.
Le fait que l’acte authentique de vente omette la mention de la commission ne libère donc pas le préempteur de cette obligation.
Ainsi, l’établissement public foncier d’Île-de-France est condamné à régler la commission due à l’agent immobilier, comme l’aurait fait l’acquéreur initial.
Une décision essentielle pour protéger les professionnels de l’immobilier
Cet arrêt renforce la sécurité juridique des agents immobiliers lorsqu’une vente est perturbée par un droit de préemption.
Il rappelle aussi aux acheteurs publics que l’exercice du droit de préemption ne leur permet pas de se soustraire aux engagements contractuels liés à la transaction initiale.
Pour les praticiens, l’enseignement est clair :
La promesse de vente et la DIA doivent être rédigées avec rigueur, notamment sur la mention des commissions dues, afin de garantir leur opposabilité à toute partie se substituant à l’acquéreur.
Conclusion
Le droit de préemption ne doit pas devenir un moyen d’évincer les agents immobiliers de leur légitime rémunération.
Grâce à cet arrêt de la Cour de cassation, la pratique est désormais clarifiée : si la commission est prévue avant la préemption, elle est due, même en cas de substitution d’acquéreur.
Un rappel salutaire pour protéger les acteurs de la transaction immobilière.
3 conseils pratiques
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Soignez vos promesses de vente : Mentionnez explicitement la commission due et son débiteur dès l’avant-contrat.
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Vérifiez la déclaration d’intention d’aliéner : Elle doit impérativement reprendre toutes les conditions financières de la promesse.
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Agissez vite en cas de préemption : Dès qu’un droit de préemption est exercé, prenez des mesures rapides pour revendiquer votre commission.
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