Une petite révolution fiscale se prépare pour les propriétaires bailleurs et investisseurs : le choix entre la “flat tax” à 30 % et le barème progressif de l’impôt sur le revenu ne sera plus définitif. Une nouvelle flexibilité qui pourrait redessiner la stratégie de nombreux contribuables.
Ce qui change : un choix fiscal enfin réversible
Jusqu’à présent, un contribuable qui percevait des revenus de capitaux mobiliers (dividendes, intérêts, revenus fonciers via SCI, etc.) devait choisir entre deux régimes d’imposition :
- Le prélèvement forfaitaire unique (PFU) — la fameuse “flat tax” de 30 %, qui regroupe impôt sur le revenu (12,8 %) et prélèvements sociaux (17,2 %) ;
- Le barème progressif de l’impôt sur le revenu, souvent plus avantageux pour les foyers faiblement imposés ou ceux disposant de charges importantes (travaux, intérêts d’emprunt, déficit foncier…).
Le problème ? Ce choix était irrévocable : une fois la case cochée, impossible de revenir en arrière, même si le régime choisi s’avérait défavorable.
Le projet de loi de finances 2026 met fin à cette rigidité.
Les contribuables pourront désormais modifier leur option a posteriori, dans le délai légal de dépôt ou de rectification de leur déclaration.
Objectif : plus d’équité et d’adaptabilité fiscale
Cette réforme vise à rendre le système plus équitable et plus lisible, notamment pour :
- les propriétaires bailleurs qui perçoivent à la fois des revenus fonciers et des dividendes de sociétés civiles immobilières (SCI à l’IS ou à l’IR),
- les petits investisseurs dont la situation fiscale varie d’une année sur l’autre,
- les ménages modestes dont le taux marginal est inférieur à 12,8 %, et qui ont donc intérêt au barème progressif.
Selon Bercy, cette mesure permet de “mieux adapter l’imposition des revenus du capital aux réalités économiques et patrimoniales des contribuables”.
? Un levier stratégique pour les propriétaires immobiliers
Pour les investisseurs immobiliers, cette souplesse fiscale ouvre de nouvelles opportunités d’optimisation :
Exemple concret :
Un contribuable perçoit :
- 15 000 € de dividendes issus d’une SCI à l’IS,
- et 10 000 € de revenus fonciers issus d’un bien locatif.
S’il opte pour le barème progressif, il pourra imputer ses charges foncières (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion) sur son revenu global, ce qui réduit son taux d’imposition effectif.
Mais si ses revenus augmentent fortement l’année suivante, il pourra revenir à la flat tax pour plafonner son imposition à 30 %.
Résultat : une fiscalité “à la carte”, ajustée chaque année à la situation réelle du foyer.
Conséquences pratiques
- La déclaration de revenus 2026 (printemps 2027) intégrera une rubrique de modification d’option.
- Les plateformes et conseillers fiscaux devront mettre à jour leurs simulateurs et outils de gestion patrimoniale.
- Les contribuables devront analyser chaque année le régime le plus favorable selon leur tranche marginale d’imposition, leurs charges et leur situation patrimoniale.
Comparatif : PFU vs Barème progressif
| Critère | PFU (flat tax) | Barème progressif |
|---|---|---|
| Taux global | 30 % fixe | Variable selon tranche (0 à 45 %) |
| Abattement | Aucun | 40 % sur dividendes |
| Charges déductibles | Non | Oui (intérêts, travaux, etc.) |
| Souplesse | Avant 2026 : irrévocable | Dès 2026 : réversible |
| Public cible | Revenus élevés | Revenus modestes, SCI, LMNP |
Ce qu’il faut retenir
| Élément clé | Détail |
|---|---|
| Texte concerné | Article additionnel du PLF 2026 |
| Mesure | Suppression du caractère irrévocable de l’option fiscale |
| Entrée en vigueur | Revenus perçus à partir du 1er janvier 2026 |
| Public visé | Propriétaires, investisseurs, associés de SCI |
| Bénéfice principal | Réversibilité annuelle entre PFU et barème progressif |
En résumé
Cette mesure, passée presque inaperçue au milieu des grandes réformes du Budget 2026, constitue une vraie avancée pour les contribuables patrimoniaux.
Elle offre une souplesse fiscale bienvenue dans un contexte de forte volatilité des revenus et des charges immobilières.
Conseil expert MaFormationImmo : chaque bailleur ou investisseur devrait simuler les deux régimes chaque année avant de valider sa déclaration.
L’arbitrage entre PFU et barème progressif devient un nouvel outil d’optimisation patrimoniale à part entière.
