Pour la première fois depuis plus d’un demi-siècle, le gouvernement souhaite mettre à jour les valeurs locatives cadastrales — la base même du calcul de la taxe foncière.
Objectif : rapprocher l’impôt local de la réalité du marché immobilier, tout en amortissant la hausse grâce à un mécanisme de lissage inédit sur six ans.
Une réforme historique prévue par le projet de loi de finances 2026
Le projet de loi de finances pour 2026, à travers son article 27, introduit une réforme majeure du Code général des impôts (articles 1518 A quinquies et 1518 A quinquies A).
Il s’agit d’une actualisation nationale des valeurs locatives cadastrales à compter du 1er janvier 2027 — une première depuis les années 1970.
Ces valeurs, qui servent de base pour calculer :
- la taxe foncière sur les propriétés bâties,
- la taxe d’habitation sur les résidences secondaires,
- et la cotisation foncière des entreprises (CFE),
ne reflétaient plus depuis longtemps la réalité du marché immobilier.
Ce que prévoit la réforme
1. Une mise à jour générale au 1er janvier 2027
Chaque bien immobilier verra sa valeur locative réévaluée à partir :
- de sa localisation,
- de sa surface réelle,
- de son usage,
- et de ses caractéristiques de confort et de performance énergétique.
Cette actualisation a pour but d’aligner les bases fiscales sur la valeur de marché actuelle des loyers observés par zone géographique.
2. Un mécanisme de lissage sur six ans
Le texte crée un nouveau dispositif, codifié à l’article 1518 A quinquies A du CGI, qui prévoit un lissage progressif de la hausse (ou de la baisse) sur six exercices fiscaux (2027 à 2032).
Si la valeur locative augmente :
La base imposable sera réduite de cinq sixièmes de la différence, puis majorée d’un sixième supplémentaire chaque année, jusqu’à atteindre la valeur réelle en 2032.
Si la valeur locative diminue :
Le mécanisme fonctionne en sens inverse : la baisse sera appliquée par paliers successifs, évitant une chute brutale des recettes pour les collectivités locales.
Un objectif affiché : moderniser et stabiliser la fiscalité locale
Selon l’exposé des motifs du texte (page 114 du PLF 2026) :
“Le dispositif de lissage sexennal vise à éviter de trop fortes variations d’impôts locaux pour les contribuables comme pour les collectivités, tout en assurant une actualisation périodique des bases d’imposition.”
En d’autres termes, le gouvernement veut rendre la fiscalité foncière plus juste et prévisible :
- plus juste, car les biens seront évalués selon leur valeur réelle actuelle ;
- plus prévisible, car la hausse sera étalée dans le temps, sans choc brutal.
Les zones les plus concernées
La révision des bases aura un impact très variable selon les territoires :
| Type de zone | Effet attendu sur la taxe foncière |
|---|---|
| Centres-villes attractifs (Paris, Lyon, Bordeaux, littoral) | Hausse marquée |
| Zones rurales ou petites villes | Hausse modérée ou stabilité |
| Secteurs en déclin démographique | Baisse potentielle |
| Communes touristiques | Hausse sensible, notamment pour les résidences secondaires |
Exemple : un logement dont la valeur locative double entre 2026 et 2027 verra sa taxe foncière progresser d’environ +16 % par an pendant six ans, jusqu’à atteindre la nouvelle base intégrale en 2032.
Impact pour les propriétaires et investisseurs
Pour les propriétaires occupants :
La taxe foncière augmentera progressivement dans les zones où les prix ont flambé depuis 1970.
Le lissage offrira un amortisseur temporaire, mais la charge finale sera bien plus élevée à l’horizon 2032.
Pour les investisseurs locatifs :
Les bailleurs devront anticiper une hausse de leur fiscalité locale, susceptible de réduire le rendement net des locations, notamment dans les métropoles.
Pour les collectivités locales :
Les communes et départements bénéficieront d’une assiette modernisée et d’une répartition plus équitable des ressources, mais certaines verront aussi des pertes temporaires liées au lissage.
Le calendrier officiel
| Étape | Date clé |
|---|---|
| Adoption du PLF 2026 | Décembre 2025 |
| Fixation des nouvelles valeurs locatives | 2026 |
| Entrée en vigueur | 1er janvier 2027 |
| Application complète | 2032 (fin du lissage sur 6 ans) |
Ce que dit la loi (extrait officiel – Article 1518 A quinquies A)
“La valeur locative des propriétés bâties est réduite des cinq sixièmes de la différence, lorsqu’elle est positive, entre la valeur locative actualisée au 1er janvier 2027 et la valeur locative non actualisée à cette même date, puis augmentée chaque année d’un sixième de cette différence.”
Ce passage acte le principe même du lissage progressif pour éviter une explosion de la taxe foncière dès 2027.
En résumé
La révision cadastrale de 2027 est une révolution fiscale immobilière :
- elle met fin à des valeurs obsolètes datant des années 1970,
- elle rend la taxe foncière plus réaliste,
- mais elle entraînera inévitablement une hausse structurelle dans les zones tendues.
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