La question du statut juridique des mandataires immobiliers a connu un tournant décisif ces dernières années avec une série d’arrêts récents de la Cour de cassation. Ces décisions confirment qu’un mandataire immobilier peut être une personne morale et, à ce titre, bénéficier du statut des agents commerciaux. Cela implique notamment la possibilité de percevoir l’indemnité de fin de contrat.
Une reconnaissance progressive du statut des mandataires immobiliers personnes morales
La décision de la chambre commerciale de la cour de cassation BDM (Com. 17 mai 2023, n° 21-23.533) avait déjà établi que les mandataires immobiliers exerçant sous la forme de personnes morales relèvent du statut des agents commerciaux. Cette décision s’appuyait sur la loi Hoguet du 2 janvier 1970, qui ne distingue pas entre personnes physiques et morales. Elle s’opposait ainsi au décret d’application du 20 juillet 1972, qui, lui, se réfère uniquement aux personnes physiques.
Cette jurisprudence a été confirmée l’année suivante (n° 22-21.940 ; n° 22-23.037 ; n° 22-21.942). Ces décisions ont toutes été rendues dans le cadre du contentieux opposant des mandataires à la société X, qui avait mis fin à plusieurs mandats commerciaux. Les mandataires, en tant que personnes morales, ont obtenu le paiement de l’indemnité de fin de contrat, confirmant leur statut d’agents commerciaux.
Les mandataires ont-ils le choix d’exercer en tant qu’entrepreneur ou sous forme de société ?
Les mandataires en immobilier ont donc le choix entre exercer en tant qu’entrepreneur individuel ou sous forme de société. L’entrepreneur individuel bénéficie d’une simplicité administrative, mais la réforme de 2022 a introduit une distinction entre patrimoine personnel et professionnel, soulevant des questions quant à la gestion et la transmission des biens.
En revanche, le passage en société permet de structurer l’activité avec une meilleure protection patrimoniale et des possibilités d’expansion. Les arrêts récents illustrent ce choix, puisque les trois mandataires concernés étaient des sociétés.
Un obstacle réglementaire pour certains mandataires immobiliers
Malgré ces avancées jurisprudentielles, un problème subsiste pour les mandataires immobiliers non titulaires de la carte professionnelle, qui doivent détenir une attestation d’habilitation délivrée par les CCI. Or, en l’état actuel, le décret de 1972 précise que cette attestation ne peut être délivrée qu’à des personnes physiques, rendant ainsi impossible pour ces mandataires de passer en société.
Cette situation crée une inégalité entre les mandataires selon qu’ils soient titulaires de la carte professionnelle ou non. En effet, la loi Hoguet elle-même ne prévoit pas cette distinction et vise “toute personne”, sans exclure les personnes morales. Cette divergence entre la loi et son décret d’application soulève donc des interrogations sur une éventuelle évolution réglementaire.
Le statut des mandataires immobiliers a connu des avancées significatives, confirmant que les personnes morales peuvent être reconnues comme agents commerciaux et ainsi prétendre à l’indemnité de fin de contrat. Cependant, la question de l’attestation d’habilitation reste en suspens, limitant l’accès au statut sociétaire pour certains professionnels.
Les prochaines évolutions législatives ou jurisprudentielles seront à surveiller de près, car elles pourraient redéfinir les conditions d’exercice des mandataires immobiliers et ouvrir davantage de possibilités pour ceux souhaitant structurer leur activité en société.
Face à ces évolutions et aux éventuelles difficultés liées au passage en société, il est fortement recommandé aux mandataires immobiliers de se renseigner auprès des Chambres de commerce et d’industrie (CCI). Ces organismes peuvent apporter des précisions sur les conditions d’obtention de l’attestation d’habilitation et sur les démarches à entreprendre pour structurer son activité de manière optimale.
Mots clés : Mandataire immobilier ; Statut juridique ; Agent commercial ; Personne morale ; Indemnité de fin de contrat ; Réglementation immobilière ; Entrepreneur individuel
