L’IFI cible les actifs immobiliers, dont la part diminue dans les patrimoines les plus élevés. Son plafonnement a par ailleurs réduit de près de 87 % l’impôt des bénéficiaires parmi les 50 plus grands patrimoines immobiliers étudiés.
Pourquoi l’IFI est-il jugé régressif pour les plus grandes fortunes ?
L’impôt sur la fortune immobilière taxe le patrimoine immobilier net lorsque sa valeur taxable dépasse le seuil légal. Contrairement à l’ancien ISF, il ne porte pas sur l’ensemble du patrimoine financier et mobilier. Les actifs professionnels bénéficient également d’exclusions ou d’exonérations lorsqu’ils remplissent les conditions prévues par la loi.
Or, la composition du patrimoine change fortement avec le niveau de richesse. Les ménages relativement moins fortunés possèdent souvent une part importante de leur patrimoine sous forme de résidence principale, de résidence secondaire ou d’immobilier locatif. Les très grandes fortunes détiennent davantage de participations dans des entreprises, de titres financiers et d’actifs professionnels.
Quelle place l’immobilier occupe-t-il dans les patrimoines les plus élevés ?
Dernier décile
L’immobilier représente environ 43 % du patrimoine des 10 % de ménages les mieux dotés.
Dernier centile
Cette part tombe à environ 36 % au sein du 1 % des patrimoines les plus élevés.
Patrimoine professionnel
Pour le dernier centile, le patrimoine professionnel représente environ 34 % de l’ensemble, contre 11 % en moyenne selon les données citées.
Patrimoine financier
Les actifs financiers représentent environ 27 % pour ce dernier centile, contre 21 % en moyenne.
Le rapport n° 3056 de l’Assemblée nationale en déduit que la fiscalité de la détention, concentrée sur l’immobilier, appréhende moins efficacement les patrimoines dominés par les participations professionnelles et financières.
Dire que l’IFI est « régressif » ne signifie pas que les plus riches paient nécessairement moins d’euros que les autres. Cela signifie que le montant acquitté peut représenter une proportion plus faible de leur patrimoine total à mesure que celui-ci augmente.
Comment fonctionne le plafonnement de l’IFI ?
Le plafonnement vise à éviter que le cumul de l’IFI et des impôts dus sur les revenus représente une charge disproportionnée au regard des revenus du contribuable. Pour les redevables domiciliés fiscalement en France, l’administration compare ce total à 75 % des revenus mondiaux de l’année précédente, calculés selon les règles fiscales applicables.
Lorsque le total des impôts pris en compte dépasse ce seuil, la différence vient réduire l’IFI. L’administration présente le calcul sur sa page officielle Calcul de l’IFI.
Que révèle l’étude des 50 plus grands patrimoines immobiliers ?
Le rapporteur et le président de la commission se sont rendus à Bercy afin d’examiner, sous le contrôle de l’administration et dans le respect du secret fiscal, les déclarations des 50 contribuables présentant les patrimoines immobiliers imposables à l’IFI les plus élevés.
| Indicateur | Résultat observé | Ce qu’il faut comprendre |
|---|---|---|
| Patrimoine immobilier net imposable total | Environ 5 milliards € | Il s’agit uniquement de l’assiette immobilière nette taxable de l’échantillon. |
| Patrimoine net imposable moyen | Environ 100,1 millions € | La médiane est plus faible, autour de 66,9 millions €. |
| Biens détenus indirectement | 81 % de l’actif brut | Ces actifs passent notamment par des SCI ou d’autres sociétés et structures de détention. |
| Résidence principale | 5 % de l’actif brut | Elle ne constitue qu’une petite fraction du patrimoine immobilier de cet échantillon. |
| Foyers bénéficiant du plafonnement | Plus de la moitié | Le rapport ne publie pas leur nombre exact afin de préserver le secret fiscal. |
La détention indirecte n’est pas en elle-même synonyme d’exonération ou de fraude. Les parts de sociétés peuvent entrer dans l’assiette IFI à hauteur de leur fraction représentative d’actifs immobiliers taxables. Elle montre toutefois le degré de structuration juridique de ces patrimoines.
Quel a été l’effet du plafonnement sur leur IFI ?
Avant plafonnement
Les bénéficiaires du plafonnement auraient supporté ensemble environ 46,7 millions d’euros d’IFI avant application du mécanisme.
Après plafonnement
Leur IFI cumulé a été ramené à environ 6,15 millions d’euros.
Réduction totale
Le plafonnement leur a permis d’économiser environ 40,6 millions d’euros, soit 1,31 million en moyenne par bénéficiaire.
Diminution
Pour les contribuables plafonnés de l’échantillon, la baisse globale atteint près de 87 %.
Une petite minorité des 50 foyers a même vu son IFI ramené à zéro. Le rapport observe aussi que les bénéficiaires du plafonnement acquittent un IFI représentant environ 0,19 % de leur patrimoine net, contre 1,43 % pour les foyers comparables de l’échantillon ne bénéficiant pas du plafonnement.
Pourquoi le rapport critique-t-il particulièrement ce plafonnement ?
Le seuil de 75 % dépend des revenus effectivement pris en compte. Or, les très grandes fortunes peuvent parfois choisir de conserver des bénéfices dans une holding, de différer des dividendes, de se financer par l’emprunt ou d’obtenir le remboursement d’un compte courant d’associé. Ces sommes peuvent soutenir leur train de vie sans toujours prendre la forme d’un revenu imposable au même moment.
Le rapport considère donc que certains contribuables disposent d’une capacité de « pilotage » de leurs revenus qui réduit l’assiette utilisée pour le plafonnement. Plus le revenu fiscal apparent est faible, plus la réduction d’IFI peut devenir importante.
Ces mécanismes ne sont pas automatiquement illégaux. Leur traitement dépend de la réalité juridique et économique des opérations, des règles anti-abus et des obligations déclaratives. L’article ne doit donc pas être compris comme une présomption de fraude visant tout détenteur d’une SCI ou d’une holding.
Pourquoi le rapport ne propose-t-il pas de supprimer le plafonnement de l’IFI ?
Le mécanisme a été conçu pour empêcher que l’impôt sur le patrimoine, ajouté aux impôts sur les revenus, fasse peser une charge excessive au regard des facultés contributives du foyer. La jurisprudence constitutionnelle attache une importance particulière au caractère non confiscatoire de l’impôt.
Le rapport rappelle qu’une suppression peut être juridiquement envisageable si elle s’accompagne d’un allègement suffisant du barème, comme cela avait été admis pour une ancienne réforme de l’ISF. En revanche, supprimer le plafonnement tout en conservant une taxation élevée pourrait susciter un risque sérieux de censure.
| Réforme possible | Recommandation finale du rapport | Situation |
|---|---|---|
| Suppression pure du plafonnement IFI | Aucune recommandation numérotée | Non proposée |
| Retour général à l’ISF | Aucune recommandation numérotée | Non proposé |
| Modification du taux de 75 % | Aucune recommandation numérotée | Non proposée |
| Meilleure connaissance des patrimoines | Plusieurs recommandations déclaratives | Piste effectivement retenue |
Faut-il s’attendre à une réforme de l’IFI en 2027 ?
Le rapport crée un terrain politique favorable au débat, mais il ne contient pas de mesure prête à être transposée concernant le plafonnement. Une réforme pourrait toutefois apparaître dans le projet de loi de finances ou par amendement parlementaire à l’automne 2026.
Il faudra alors examiner le texte exact : assiette, barème, taux de plafonnement, revenus retenus, traitement des holdings et règles transitoires. À ce stade, annoncer la suppression du plafonnement ou un retour de l’ISF serait prématuré.
Retrouvez l’ensemble des sujets dans notre dossier Budget 2027 : les nouvelles menaces fiscales pour l’immobilier et dans notre rubrique Fiscalité immobilière.
Sources et lectures complémentaires
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Informations à jour au 20 juillet 2026 · Cette publication ne constitue pas un avis juridique ou fiscal.
