Bail commercial : deux arrêts du 5 mars 2026
qui renforcent les droits
du locataire face au bailleur
La Cour de cassation publie deux décisions majeures le même jour : l’exception d’inexécution peut bloquer une clause résolutoire même sans saisine du juge dans le mois du commandement, et l’obligation de délivrance du bailleur ne s’éteint jamais pendant le bail. Ce que tout professionnel de l’immobilier commercial doit comprendre.
1. Contexte — Pourquoi ces deux arrêts sont importants
En matière de bail commercial, le bailleur dispose d’un outil redoutable : la clause résolutoire, qui permet la résiliation automatique du bail en cas de non-paiement des loyers un mois après un commandement de payer (article L.145-41 du Code de commerce). La jurisprudence avait jusqu’ici laissé dans l’ombre une question cruciale : le locataire peut-il bloquer cette mécanique en invoquant les propres manquements du bailleur ?
La réponse du 5 mars 2026 est nette et doublement formulée. Ces deux arrêts s’inscrivent dans une ligne jurisprudentielle protectrice du locataire commercial, amorcée par les arrêts du 18 septembre 2025 (n°23-24.005), du 10 juillet 2025 (n°23-20.491) et du 4 décembre 2025 (n°23-23.357). Ils sont publiés au Bulletin, ce qui leur confère une autorité particulière.
Tout agent immobilier qui gère des locaux commerciaux pour le compte d’un bailleur ou conseille un locataire commerçant doit maîtriser ces mécanismes. Un bailleur mal conseillé qui engage une procédure de résiliation sans avoir rempli ses obligations s’expose à voir sa clause résolutoire neutralisée — et à devoir indemniser son locataire sur 5 ans.
2. Premier arrêt — n°24-15.820 : l’exception d’inexécution face à la clause résolutoire
Ce que ça change concrètement
Jusqu’ici, les juges du fond pouvaient considérer que l’expiration du délai d’un mois sans régularisation ni saisine du juge rendait la clause résolutoire irrémédiablement acquise. La Cour de cassation brise cette automaticité : le juge ne peut pas constater la résiliation sans examiner les obligations réciproques des parties.
- Pour le locataire : l’exception d’inexécution est une arme procédurale autonome, indépendante du régime de la clause résolutoire. Elle peut paralyser la résiliation même sans saisine du juge dans le mois du commandement.
- Condition : le manquement du bailleur doit être suffisamment grave et affecter réellement l’usage des locaux (impropriété à la destination contractuelle). Une simple gêne ne suffit pas.
- Pour le bailleur : tout manquement à l’obligation de délivrance ou d’entretien constitue désormais un risque de voir sa clause résolutoire neutralisée. La vigilance sur l’état des locaux est essentielle.
- Recommandation pratique : le locataire doit documenter précisément les désordres (constats, expertises, mises en demeure par écrit) avant toute suspension de loyers.
3. Deuxième arrêt — n°24-19.292 : l’obligation de délivrance continue
Art. 1719 C.civ. — Art. 2224 C.civ. (prescription 5 ans)
4. Ligne jurisprudentielle — l’évolution depuis 2025
Ces deux arrêts ne surgissent pas de nulle part. Ils couronnent une tendance de fond de la 3e chambre civile depuis le milieu de 2025.
5. Cas pratiques — 4 situations à analyser
Ces situations s’inspirent de configurations réelles en gestion de locaux commerciaux. Cliquez pour lire l’analyse juridique à la lumière des arrêts du 5 mars 2026.
Analyse à la lumière de l’arrêt n°24-15.820 : Le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution fondée sur le défaut d’entretien du bailleur (infiltrations rendant les locaux difficiles à exploiter), même s’il n’a pas saisi le juge dans le mois du commandement. Le juge devra examiner si : (1) les infiltrations constituent un manquement suffisamment grave du bailleur à son obligation de délivrance et d’entretien ; (2) ces désordres rendaient les locaux impropres à leur destination (restaurant).
Les réclamations écrites et les photos constituent des éléments de preuve essentiels. Si le manquement est reconnu, la clause résolutoire ne peut pas être constatée comme acquise.
Conseil agent : Tout bailleur commercial doit répondre rapidement aux signalements de désordres par écrit et justifier de sa diligence. Un silence prolongé crée un risque majeur de neutralisation de la clause résolutoire en cas d’impayés ultérieurs.
Risque élevé pour le bailleur — exception d’inexécution recevableAnalyse à la lumière de l’arrêt n°24-19.292 : L’obligation de délivrance étant continue, le locataire peut encore en 2026 demander l’exécution forcée des travaux d’isolation — l’action n’est pas prescrite tant que le manquement persiste. Cette demande est parfaitement recevable.
En revanche, pour l’indemnisation des préjudices subis, le locataire ne pourra obtenir réparation que sur les 5 dernières années (2021–2026), la prescription quinquennale effaçant les 2 premières années (2019–2021).
Leçon importante : Attendre est coûteux. Chaque année de passivité correspond à une année de préjudice effacée par la prescription. L’agent qui conseille un locataire commercial doit l’alerter sur ce point dès les premiers signalements.
Action recevable — indemnisation limitée aux 5 dernières annéesAnalyse : L’exception d’inexécution ne peut être retenue que si le manquement du bailleur est suffisamment grave et affecte réellement l’exploitation du fonds (impropriété des locaux à leur destination commerciale). La Cour de cassation l’a rappelé dans plusieurs arrêts antérieurs.
La panne de néons, si désagréable soit-elle, n’empêche pas l’exercice de l’activité de coiffeur — les locaux ne sont pas impropres à leur destination. L’exception d’inexécution sera très probablement écartée par le juge, et la clause résolutoire sera constatée comme acquise.
En revanche, si le bailleur refuse de réparer une canalisation inondant quotidiennement le salon, la situation devient différente — l’exploitation normale devient impossible.
Conseil agent : Le critère central est l’impossibilité d’exploitation normale du fonds, pas le simple désagrément. Toujours évaluer la gravité du manquement avant de conseiller une suspension de loyers.
Exception d’inexécution peu probable — risque de résiliation pour le locataireAnalyse : Cette situation illustre la bonne pratique à adopter après les arrêts du 5 mars 2026. En ayant répondu rapidement aux signalements et documenté ses interventions (visite, devis, travaux, compte-rendu), le bailleur peut :
- Démontrer qu’il a satisfait à son obligation de délivrance et d’entretien continue
- Priver le locataire de tout motif valable d’exception d’inexécution
- Engager sereinement la procédure de commandement de payer pour les impayés
La traçabilité documentaire est la meilleure protection du bailleur face à une exception d’inexécution opportuniste.
Bonne pratique — bailleur protégé, clause résolutoire applicableBonnes pratiques à mettre en place immédiatement, pour le bailleur comme pour l’agent gestionnaire de locaux commerciaux.
6. Points clés ALUR à retenir
- Exception d’inexécution autonome — depuis le 5 mars 2026, le locataire commercial peut invoquer l’exception d’inexécution pour bloquer la clause résolutoire, indépendamment de toute saisine du juge dans le délai d’un mois du commandement.
- Critère unique — la gravité du manquement et son impact sur l’usage des locaux (impropriété à la destination). Une simple gêne ne suffit pas.
- Obligation continue du bailleur — l’obligation de délivrance dure pendant tout le bail. Elle ne s’éteint pas à la remise des clés.
- Double régime de prescription — action en exécution forcée imprescriptible (tant que le manquement persiste), indemnisation limitée aux 5 années précédant l’action.
- Leçon pratique pour le bailleur — documenter sa diligence face aux signalements est la meilleure protection contre une exception d’inexécution.
- Leçon pratique pour le locataire — agir tôt préserve 5 années complètes d’indemnisation. Chaque année d’attente efface une année de réparation.
Pour sécuriser votre pratique de la gestion des baux commerciaux face à ces nouveaux apports jurisprudentiels, l’AM&JT propose la formation 42h Bail commercial, éligible ALUR (Carte T et G) — rédaction du bail, clause résolutoire, exception d’inexécution, contentieux locatif et obligations réciproques des parties.
