La clause résolutoire n’est pas une expulsion automatique. Pour les impayés, elle obéit à une chronologie précise, avec un délai de six semaines après commandement de payer demeuré infructueux.
À quoi sert la clause résolutoire dans un bail d’habitation ?
La clause résolutoire organise la résiliation de plein droit du bail lorsque certaines obligations essentielles ne sont pas respectées. Depuis la réforme de 2023, tout bail d’habitation doit contenir une clause prévoyant la résiliation pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie.
Le décret n° 2026-596 actualise le contrat type pour reprendre la règle des six semaines et complète les motifs facultatifs pouvant être prévus : défaut d’assurance, troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée et, lorsque le logement est concerné, non-respect de la servitude de résidence principale.
Pourquoi parle-t-on désormais d’un délai de six semaines ?
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté infructueux. Les anciens modèles mentionnant encore deux mois ne doivent donc plus être utilisés pour cette partie de la procédure.
La clause résolutoire en 5 étapes
- Vérifier la dette : calcul exact du loyer, des charges et des paiements déjà reçus.
- Faire délivrer le commandement : l’acte est délivré par un commissaire de justice.
- Suivre le délai de six semaines : enregistrer chaque règlement ou accord intervenu.
- Évaluer la situation à l’issue du délai : dette soldée, accord écrit ou dette persistante.
- Saisir le juge si nécessaire : la fiche Service-Public sur les loyers impayés détaille la suite de la procédure d’assignation et d’expulsion.
| Motif | Règle de délai mise en avant | Réflexe professionnel |
|---|---|---|
| Impayé de loyer ou charges | Six semaines après commandement resté infructueux | Vérifier le décompte et suivre les paiements pendant le délai |
| Non-versement du dépôt de garantie | Six semaines après commandement resté infructueux | Vérifier que le dépôt était légalement exigible et correctement indiqué |
| Défaut d’assurance | Le nouveau contrat type mentionne un mois après commandement resté infructueux | Contrôler la clause du bail et la preuve du commandement |
| Troubles de voisinage | Décision de justice passée en force de chose jugée | Ne pas confondre plainte ou témoignage avec décision judiciaire définitive |
Cas pédagogique : ancien modèle, nouvelle procédure
Un gestionnaire retrouve dans son logiciel une clause indiquant encore « deux mois ». Avant signature d’un nouveau bail, il la compare au contrat type actualisé et corrige le modèle. Ce contrôle de version évite de diffuser une clause devenue incohérente avec l’article 24.
Pourquoi la traçabilité est-elle décisive ?
Une procédure locative se lit dans le temps : date d’échéance, date du commandement, paiements, accords, date d’assignation et décisions. Le gestionnaire doit pouvoir reconstituer cette chronologie sans ambiguïté. Une mauvaise date ou un décompte erroné peut compliquer la suite du dossier.
Mettre à jour ses pratiques sur le nouveau bail locatif
La formation « Le nouveau bail de location » reprend les nouvelles mentions du contrat, les impayés, la clause résolutoire, la servitude de résidence principale et la check-list du gestionnaire.
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Pour aller plus loin
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Sources juridiques vérifiées le 4 septembre 2026 · Ce document ne constitue pas un avis juridique.
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