Bail de location : 3 changements majeurs dans le contrat type que tout agent doit maîtriser
Un décret du 6 juillet 2026 modifie les modèles de contrat type applicables aux baux de résidence principale, nus ou meublés. Clause résolutoire obligatoire, servitude de résidence principale, coordonnées des parties : voici ce qui change dès le 1er octobre 2026.
Bail de location : depuis la loi du 6 juillet 1989, tout contrat portant sur un logement à usage de résidence principale doit respecter un modèle type. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 actualise ces modèles pour y intégrer deux réformes importantes : la loi anti-squat de 2023 et la loi Le Meur de 2023.
Bail de location : quels contrats sont concernés par ces modifications ?
Les modèles de contrat type s’appliquent à toutes les locations de logements à usage de résidence principale, consenties nues ou meublées, ainsi qu’aux colocations avec bail unique. Ils sont définis par le décret du 29 mai 2015 pris en application de la loi du 6 juillet 1989.
Location nue — résidence principale
Bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, d’une durée minimale de 3 ans (6 ans si le bailleur est une personne morale).
Location meublée — résidence principale
Bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, d’une durée minimale de 1 an (9 mois pour les étudiants).
Bail de location : la clause résolutoire désormais intégrée par défaut
C’est l’un des changements les plus concrets pour les bailleurs. La loi du 27 juillet 2023 dite « anti-squat » a modifié l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : la clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie est désormais intégrée par défaut dans tout bail d’habitation.
📄 Formulation obligatoire dans le nouveau contrat type
« Le contrat de location est résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. La clause de résiliation de plein droit ne produit effet que 6 semaines après la date d’un commandement de payer demeuré infructueux. »
Clauses résolutoires optionnelles : ce qui reste à la discrétion des parties
La modification ne concerne que le défaut de paiement d’une dette locative. Pour les autres motifs légaux, la stipulation d’une clause résolutoire reste optionnelle. Le bailleur peut ainsi choisir de prévoir une résiliation de plein droit pour :
- défaut de souscription d’une assurance des risques locatifs un mois après commandement demeuré infructueux ;
- non-respect de l’obligation d’user paisiblement des lieux constaté par décision de justice passée en force de chose jugée ;
- non-respect de l’obligation d’occuper le logement à titre de résidence principale en application d’une servitude d’urbanisme intégrée dans le PLU (dans ce cas, résiliation après délai de mise en demeure fixé par le maire).
Bail de location : la servitude de résidence principale intégrée dans le contrat type
La loi Le Meur du 19 novembre 2023 a créé un nouvel outil d’urbanisme : la servitude de résidence principale. Elle permet aux communes de rendre obligatoire l’affectation à usage de résidence principale de toute construction nouvelle de logements.
Quelles communes sont concernées par cette servitude dans le bail de location ?
Peuvent instituer cette servitude dans leur PLU les communes qui répondent à l’un de ces deux critères :
Zones tendues
Communes classées en zone tendue figurant en annexe du décret du 10 mai 2013, dotées d’un plan local d’urbanisme (PLU).
Communes à forte présence de résidences secondaires
Communes dont le taux de résidences secondaires est supérieur à 20 %, dotées d’un PLU.
Bail de location : les autres modifications du décret à connaître
Numéro de téléphone portable (facultatif)
Dans un objectif de prévention des expulsions locatives, le texte complète la désignation des parties par la mention facultative du numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire.
Actualisation des références au CCH
Le décret met à jour les références au Code de la construction et de l’habitation à la suite de sa codification, et précise les dispositions applicables à Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon.
Impayés et APL — à compter du 1er janvier 2027
Le décret rectifie les articles R 824-15 et suivants du CCH relatifs au traitement des impayés de loyers en matière d’aides personnelles au logement (APL, ALF, ALS). Cette modification s’applique à compter du 1er janvier 2027.
Dialogue préventif
L’intégration du numéro de portable s’inscrit dans une politique de facilitation du dialogue entre bailleur et locataire en amont des difficultés de paiement et des procédures d’expulsion.
Bail de location : résumé des dates clés à retenir
- 19 novembre 2023 — Loi Le Meur Création de la servitude de résidence principale dans les PLU des communes éligibles.
- 27 juillet 2023 — Loi anti-squat Clause résolutoire pour défaut de paiement rendue obligatoire dans les baux d’habitation.
- 6 juillet 2026 — Décret n° 2026-596 Publication du décret intégrant ces évolutions dans les modèles de contrat type.
- 1er octobre 2026 — Entrée en vigueur Les nouveaux modèles s’appliquent à tous les baux conclus ou renouvelés à cette date ou après.
- 1er janvier 2027 — Modification APL Entrée en vigueur des nouvelles règles relatives au traitement des impayés en matière d’aides personnelles au logement.
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Bail de location : 3 changements majeurs dans le contrat type que tout agent doit maîtriser
Basé sur le Décret n° 2026-596 du 6-7-2026 (JO 7 juillet 2026, texte n° 26) · Ce document ne constitue pas un avis juridique.
Consultez un professionnel du droit pour toute situation spécifique.
