Un loyer n’arrive pas à l’échéance : faut-il relancer, mettre en demeure ou lancer la procédure ? Voici l’ordre des actions à suivre pour sécuriser le dossier sans confondre gestion amiable et contentieux.
Avant toute relance, confirmer que l’impayé est réel
Le premier réflexe est comptable : vérifier l’échéance, les encaissements, les virements non affectés, les aides au logement et les éventuels accords déjà conclus. Une erreur d’imputation peut donner l’apparence d’un impayé alors que la somme a été versée.
Le gestionnaire doit également identifier la composition exacte de la dette : loyer, charges, éventuelles régularisations et paiements partiels. Cette précision sera indispensable si une procédure est engagée.
Contacter le locataire sans attendre que la dette s’installe
Une relance rapide peut résoudre un oubli ou une difficulté ponctuelle. Le ton doit rester factuel : montant dû, échéance, moyen de régularisation et invitation à contacter l’agence. Lorsque la difficulté est temporaire, un échéancier écrit peut être envisagé avec l’accord du bailleur.
Quand faut-il passer au commandement de payer ?
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
La fiche Service-Public sur les loyers impayés et l’expulsion rappelle que le commandement doit notamment préciser le délai de six semaines, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette et l’information sur les suites possibles.
Jours 1 à 7
Vérifier la dette, relancer, obtenir une explication, informer le bailleur et vérifier les garanties éventuelles.
Si l’impayé persiste
Préparer un décompte fiable et transmettre au commissaire de justice les informations nécessaires à la procédure.
Après le commandement
Suivre les paiements et accords éventuels pendant les six semaines. Mettre à jour le décompte à chaque mouvement.
Après le délai
En l’absence de régularisation ou d’accord, le bailleur peut demander au juge la résiliation du bail et l’expulsion selon la procédure applicable.
Que doit contenir le dossier impayé du gestionnaire ?
- Historique du compte locataire et décompte actualisé.
- Bail signé et clause résolutoire applicable.
- Courriels, courriers et comptes rendus de relance.
- Échéancier éventuel et preuve de son acceptation.
- Informations sur assurance loyers impayés, caution ou Visale le cas échéant.
- Actes délivrés par le commissaire de justice.
- Chronologie claire des événements et des paiements.
Le propriétaire ou l’agence peut réclamer des loyers et charges impayés pendant le délai de prescription applicable ; la fiche Service-Public sur la prescription des dettes locatives rappelle le délai de trois ans pour les dettes de loyers ou charges.
Cas pédagogique : un retard de 10 jours
Un locataire qui a toujours payé à temps manque une échéance. Avant de lancer une procédure, le gestionnaire vérifie le compte, appelle le locataire et découvre un changement bancaire. Le paiement arrive deux jours plus tard. La réaction rapide a permis de résoudre le problème sans laisser la dette s’installer.
Mettre à jour ses pratiques sur le nouveau bail locatif
La formation « Le nouveau bail de location » reprend les nouvelles mentions du contrat, les impayés, la clause résolutoire, la servitude de résidence principale et la check-list du gestionnaire.
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Pour aller plus loin
Article pédagogique MaFormationImmo
Sources juridiques vérifiées le 4 septembre 2026 · Ce document ne constitue pas un avis juridique.
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