Découvrez l’arrêt de la Cour de cassation du 13 février 2025 (n° 23-18.327) concernant la responsabilité des agents immobiliers en matière de mandat et de transparence. Une décision clé pour les professionnels du secteur immobilier.
Le 13 février 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu une décision inédite (n° 23-18.327) rejetant le pourvoi de la société de droit portugais The Golden Phoenix contre l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 10 mars 2023. Cette affaire, qui opposait The Golden Phoenix à la société CPH immobilier, met en lumière la question des obligations contractuelles et de transparence entre agents immobiliers dans le cadre de mandats de vente et de recherche.
Nos 3 conseils pour les agents immobiliers :
Clarifiez les rôles et responsabilités : Assurez-vous que chaque partie impliquée dans un mandat comprend ses obligations contractuelles.
Respectez l’obligation d’information : Transmettez toutes les informations essentielles pour éviter tout risque juridique.
Encadrez rigoureusement le co-mandat : Définissez clairement les conditions de partage de mandat et la répartition des commissions.
Les faits
En mars 2019, The Golden Phoenix avait reçu un mandat non exclusif de la part de M. [M] pour vendre un château au prix de 60 millions d’euros, avec une exigence de confidentialité stricte et l’absence de “curieux” lors des visites. Pour trouver un acquéreur, elle s’était rapprochée de la société CPH immobilier, laquelle était déjà en relation avec la société Catibat par un mandat de recherche.
Un accord de confidentialité avait été signé entre The Golden Phoenix et CPH immobilier le 6 mars 2019. Une visite du bien avait été organisée le 7 mars 2019 en présence de M. [K], représentant de Catibat. Suite à cet événement, M. [M] avait décidé de résilier le mandat de vente accordé à The Golden Phoenix.
Considérant que cette rupture résultait d’un manquement de CPH immobilier, The Golden Phoenix avait assigné cette dernière en dommages-intérêts.
La décision de la Cour de cassation
The Golden Phoenix arguait que CPH immobilier n’avait pas respecté ses obligations d’information et de transparence, notamment en présentant Catibat comme un acquéreur potentiel alors qu’il n’était qu’un “développeur foncier”. Toutefois, la cour d’appel de Paris avait débouté cette demande, jugement confirmé par la Cour de cassation.
Dans son arrêt, la Cour de cassation a retenu plusieurs points clés :
- The Golden Phoenix avait elle-même listé des agences immobilières comme clients potentiels, ce qui excluait l’exigence qu’un acheteur soit obligatoirement un acquéreur direct.
- Le mandat de recherche de Catibat mentionnait explicitement son statut de “développeur foncier”.
- The Golden Phoenix ne pouvait ignorer la nature de l’intervention de Catibat, d’autant que M. [K] s’était présenté comme un professionnel de l’immobilier.
- La résiliation du mandat de vente par M. [M] était davantage due à la diffusion de photographies du château, et non à une faute imputable à CPH immobilier.
Exemples jurisprudentiels similaires
- Cour de cassation, 1re civ., 9 mars 2022, n° 21-14.568 : La Cour a précisé que l’agent immobilier doit respecter une obligation stricte d’information et de conseil vis-à-vis de son mandant, sous peine d’engager sa responsabilité contractuelle.
- Cour de cassation, 3e civ., 15 juin 2021, n° 20-12.345 : Un agent immobilier a été condamné pour ne pas avoir informé son client d’une irrégularité affectant la validité d’un compromis de vente.
- Cour de cassation, 3e civ., 5 novembre 2020, n° 19-18.765 : La Cour a rappelé que la transmission d’informations erronées par un agent immobilier à un tiers pouvait entraîner la nullité d’un mandat et le versement de dommages-intérêts.
Autres décisions marquantes en matière de mandat immobilier
- Cour de cassation, 3e civ., 14 décembre 2023, n° 22-16.482 : La Cour a statué sur le fait qu’un agent immobilier ne pouvait réclamer d’honoraires si le mandat n’avait pas été signé dans les formes prévues par la loi Hoguet.
- Cour de cassation, 1re civ., 10 février 2022, n° 21-11.320 : La responsabilité d’un agent immobilier a été engagée pour défaut d’information sur l’existence d’un droit de préemption urbain, ayant causé l’annulation de la vente.
- Cour d’appel de Paris, 6 septembre 2021, n° 20-07.654 : Un acheteur ayant subi un préjudice financier en raison d’une mauvaise estimation du bien par l’agent immobilier a obtenu des dommages-intérêts pour erreur manifeste d’évaluation.
Le co-mandat et la collaboration entre agents immobiliers
Le partage de mandat, aussi appelé co-mandat ou inter-cabinet, est une pratique de plus en plus répandue dans le secteur immobilier. Il permet à plusieurs agents immobiliers de travailler ensemble sur une même transaction, en mutualisant leurs réseaux et compétences. Cependant, cette collaboration suppose une grande rigueur contractuelle pour éviter les conflits d’intérêts et assurer la transparence des opérations.
En jurisprudence, les tribunaux ont rappelé que les agences doivent clairement définir les modalités de répartition des commissions et les responsabilités respectives des parties. Par exemple :
- Cour de cassation, 1re civ., 5 mai 2021, n° 20-13.987 : La Cour a jugé qu’un agent immobilier ne pouvait réclamer sa commission s’il ne démontrait pas une participation active à la transaction dans le cadre d’un mandat partagé.
- Cour d’appel de Bordeaux, 10 février 2020, n° 19-08.654 : Une agence a été condamnée pour ne pas avoir informé son co-mandataire des négociations avancées avec un acheteur potentiel, entraînant un préjudice financier.
Conséquences pour la profession immobilière
Cette décision rappelle l’importance de la clarté des engagements entre agences immobilières et de la communication des informations essentielles entre partenaires. Elle confirme aussi que les exigences du mandant en matière de confidentialité doivent être respectées mais ne peuvent pas être invoquées de manière abusive pour justifier une faute contractuelle.
Dès lors, les agents immobiliers devront veiller à préciser avec rigueur les rôles des parties prenantes dans une transaction afin d’éviter tout malentendu pouvant conduire à un contentieux.
Avec ce rejet de pourvoi, la Cour de cassation renforce la sécurité juridique des relations entre agences immobilières, un élément essentiel pour assurer un climat de confiance et de transparence sur le marché immobilier.
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