Amortissement du LMNP, plus-values immobilières exonérées, loyers fictifs et IFI : un rapport parlementaire prépare plusieurs pistes susceptibles d’alimenter le projet de loi de finances pour 2027.
Budget 2027 et immobilier : ce qui est voté et ce qui ne l’est pas
Le rapport est présidé par le député Jean-Paul Mattei et rédigé par le rapporteur Charles de Courson. Il porte sur l’imposition des plus hauts patrimoines et des revenus les plus élevés. Ses recommandations doivent notamment nourrir les discussions autour du futur projet de loi de finances pour 2027.
Un rapport parlementaire n’est cependant ni une loi ni un projet de loi. À ce stade, il ne crée donc aucune nouvelle obligation pour les propriétaires, bailleurs, loueurs en meublé ou professionnels de l’immobilier.
| Dispositif | Situation au 20 juillet 2026 | Conséquence |
|---|---|---|
| Réintégration des amortissements LMNP dans la plus-value | Déjà applicable | Concerne en principe les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, sous réserve des exceptions légales. |
| Plafonnement des taux d’amortissement LMNP/LMP | Recommandation | Aucun taux ni calendrier n’est encore fixé. |
| Intégration de plus-values exonérées dans le RFR | Recommandation | Ne signifie pas, en l’état, la suppression de l’exonération. |
| Prise en compte des loyers fictifs des propriétaires | Piste de réflexion | Aucune taxation nouvelle n’est proposée à ce jour. |
LMNP : le plafonnement des amortissements au cœur du budget 2027
La proposition la plus concrète consiste à « fixer des taux d’amortissement plafonds pour la location meublée en régime réel BIC selon la nature du bien et ses composantes ». Elle semble viser aussi bien le loueur en meublé non professionnel que le loueur professionnel, puisque le rapport analyse les deux régimes.
Aujourd’hui, l’immeuble est ventilé entre le terrain, qui n’est pas amortissable, et différentes composantes : gros œuvre, toiture, installations, agencements, équipements et mobilier. Chacune peut être amortie selon sa durée normale d’utilisation. Le rapport estime que certains rythmes, souvent supérieurs à 2 % par an, peuvent relever d’une logique de suroptimisation.
Le Conseil des prélèvements obligatoires avait envisagé une solution plus radicale : supprimer l’amortissement de l’immeuble en location meublée. Le rapporteur ne retient pas cette option, car elle risquerait selon lui d’accentuer la crise du logement. Il privilégie donc des plafonds différenciés.
Cette nouvelle étape prolonge un mouvement déjà engagé. Depuis 2025, le modèle fiscal historique du LMNP a commencé à se refermer. Notre analyse explique pourquoi le régime LMNP est en train de basculer.
Plus-value LMNP : la réforme de 2025 reste le premier tournant
Pour les cessions concernées réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements fiscalement déduits au régime réel doivent être pris en compte pour calculer la plus-value LMNP. Concrètement, ils diminuent le prix d’acquisition retenu, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable avant les abattements pour durée de détention.
L’administration fiscale confirme cette règle sur sa page dédiée au calcul de la plus-value lors de la vente d’un logement meublé. Certaines résidences-services bénéficient néanmoins d’exceptions prévues par la loi.
Si le budget 2027 plafonnait également l’amortissement annuel, le propriétaire subirait un double resserrement : une réduction plus faible de son bénéfice imposable pendant la location, puis la prise en compte des amortissements effectivement déduits lors de la revente.
Simulateur indicatif : effet d’un plafond annuel
Comparez votre amortissement actuel avec un taux plafond hypothétique. Ce calcul ne préjuge pas du futur texte.
Plus-values immobilières exonérées : une intégration possible au RFR
La recommandation n° 2 propose de réintégrer au revenu fiscal de référence les revenus du patrimoine exonérés d’impôt sur le revenu, à l’exception de l’épargne réglementée. Le rapport cite expressément les plus-values immobilières exonérées.
Cette formulation doit être maniée avec précaution. Intégrer une somme au RFR ne revient pas automatiquement à la soumettre à l’impôt sur le revenu. En revanche, une hausse du RFR peut modifier l’accès à certains avantages, exonérations, prestations ou contributions calculés en fonction de ce revenu.
Le rapport ne détaille pas le traitement de la vente de la résidence principale ni celui des exonérations obtenues après une longue durée de détention. Un éventuel article du projet de loi de finances devrait donc définir précisément les opérations concernées.
Loyers fictifs : une idée étudiée, mais aucune taxation annoncée
Le rapport s’intéresse également aux « loyers imputés » : le service de logement qu’un propriétaire occupant se rend à lui-même, autrement dit le loyer qu’il économise en habitant son propre bien. Il rappelle que ces loyers étaient intégrés à l’impôt sur le revenu en France jusqu’en 1964.
Les parlementaires évoquent une possible réflexion sur leur intégration au RFR, après déduction des charges et de l’endettement affecté au logement. Ils reconnaissent cependant les difficultés techniques : déterminer une valeur locative fiable pour chaque logement, tenir compte des biens atypiques et éviter des effets sociaux injustifiés.
Déficit foncier, Malraux et IFI : des critiques sans suppression proposée
Déficit foncier
Le rapport constate qu’il peut réduire le revenu global, mais reconnaît qu’il correspond généralement à une dépense réelle, notamment des travaux. Aucune recommandation finale ne prévoit sa suppression.
Dispositif Malraux
Son bénéfice est très concentré parmi les contribuables aisés et peut atteindre 30 000 euros par an. Le rapport l’analyse sans proposer formellement de l’abolir.
Impôt sur la fortune immobilière
Le rapport estime que l’IFI devient régressif au sommet, car les plus grandes fortunes détiennent proportionnellement davantage d’actifs financiers et professionnels que d’immobilier.
Plafonnement de l’IFI
Parmi les 50 plus hauts patrimoines immobiliers étudiés, plus de la moitié en bénéficiait. La réduction atteignait 40,6 millions d’euros au total, sans recommandation ferme de suppression.
Comment anticiper les nouveautés immobilières du budget 2027 ?
Il serait prématuré de modifier un investissement uniquement sur la base de ce rapport. Les propriétaires et leurs conseils peuvent néanmoins préparer plusieurs simulations : rentabilité avec un amortissement plus faible, fiscalité annuelle sans neutralisation complète des loyers et coût de sortie après prise en compte de la plus-value.
Les agents immobiliers, gestionnaires et conseillers doivent surtout apprendre à distinguer l’information votée de la prospective parlementaire. Retrouvez nos analyses régulièrement actualisées dans la rubrique Fiscalité immobilière et découvrez pourquoi la formation à la fiscalité immobilière devient indispensable pour les professionnels.
Pour aller plus loin
Textes de référence
Maîtrisez la fiscalité du LMNP
Actualisez vos connaissances et sécurisez les informations délivrées à vos clients grâce à une formation spécialisée.
Découvrir la formation LMNP
Budget 2027 : les nouveautés possibles pour la fiscalité immobilière
Basé sur le rapport n° 3056 de l’Assemblée nationale et les informations de l’administration fiscale · Ce document ne constitue pas un avis juridique ou fiscal. Consultez un professionnel pour toute situation spécifique.
