Crowdfunding immobilier : retards en forte hausse et plateformes fragilisées — où en est-on en 2025 ?

Les investisseurs qui espéraient faire fructifier leur épargne via le crowdfunding immobilier découvrent une réalité plus rugueuse : près d’un quart des projets financés au 1er semestre 2025 affichent plus de six mois de retard, selon le baromètre Forvis Mazars / France FinTech. Cette dégradation confirme l’onde de choc liée au retournement du logement neuf et aux tensions de financement des opérateurs.
Sources : Boursier.com • FinYear (synthèse du baromètre)

Moins de collecte, moins de projets : un désengagement net

Sur janvier–juin 2025, la collecte immobilière recule sensiblement et le nombre de projets baisse. Le baromètre relève 468 projets financés pour 388,2 M€ sur la seule verticale « immo » — preuve d’un marché en repli, quand bien même l’ensemble du crowdfunding (toutes verticales) reste quasi stable.
Source : Batiactu — chiffres S1 2025 immo

En parallèle, la rentabilité affichée demeure élevée sur le papier (proches de 10–11 % bruts), mais ne compense plus un risque qui se matérialise : retards plus longs, procédures collectives plus nombreuses, pertes définitives plus visibles.
Sources : FinYear • MoneyVox (contexte de crise)

Les retards se transforment en défauts

Le baromètre S1 2025 pointe : 20 à 25 % des projets ont > 6 mois de retard ; 8 à 10 % restent < 6 mois ; et 10 à 15 % sont en procédures collectives. Les pertes définitives (capital irrécouvrable) se situent désormais dans une fourchette 4–6 % selon les segments et millésimes, après une montée continue depuis 2023–2024.
Sources : FinYear (extraits baromètre) • Forvis Mazars — focus immo 2024 (tendances pertes/retards)

Pour l’épargnant, cela signifie des remboursements qui s’étirent dans le temps, des projets qui basculent en contentieux, et une probabilité de perte qui n’est plus théorique.

La pression se voit aussi côté régulateur : flambée des litiges

Le Médiateur de l’AMF a constaté en 2024 une forte hausse des dossiers liés au crowdfunding immobilier, avec un triplement des demandes sur un an. Les réclamations portent souvent sur la complexité des opérations (promotion) et sur le conseil au moment de la souscription.
Sources : Communiqué AMF — Rapport 2024 • Slides de présentation (PDF) • Vie-publique (synthèse)

Quand la plateforme devient le « maillon faible » : l’exemple Koregraf

Autre symptôme de la crise : l’instabilité des plateformes elles-mêmes. Koregraf, pionnier du secteur, a demandé le retrait de son agrément le 22 avril 2025 ; sa liquidation judiciaire a été prononcée le 20 mai 2025, et le retrait d’agrément a pris effet au 30 juin 2025. L’AMF a parallèlement désigné un prestataire de gestion extinctive pour le suivi des projets restants.
Sources : AMF — actualité officielle • Décision AMF (PDF)

Qu’est-ce que cela change pour un investisseur individuel ?

La phase actuelle n’implique pas d’« arrêter d’investir », mais de recalibrer sa façon de faire :

Privilégier la sélection de projets : localisation, pré-commercialisation, marges, garanties (hypothèque/PPD), expérience du promoteur.

Diversifier réellement : émetteurs, régions, types d’actifs ; éviter les « all-in » sur un promoteur ou une seule plateforme.

Éviter l’illusion du rendement facial : un 11 % brut avec 12–18 mois de retard ou une procédure n’a rien d’un « placement sans risque ».

Suivre la santé des plateformes : gouvernance, communication, provisions, et plan de continuité (gestion extinctive) exigé par le règlement européen.

Accepter un horizon allongé : retards et contentieux peuvent porter la durée réelle bien au-delà de l’échéance contractuelle.

(Ces éléments sont informatifs et ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.)

À retenir

S1 2025 : 20–25 % des projets immo présentent > 6 mois de retard ; 10–15 % sont en procédures collectives ; 4–6 % de pertes commencent à se matérialiser.

Marché en repli : 468 projets pour 388,2 M€ financés en immobilier sur le semestre.

Contentieux en hausse : triplement des demandes au Médiateur de l’AMF en 2024.

Risque « plateforme » : Koregraf liquidée au printemps 2025, agrément retiré au 30 juin 2025.