En cas de délégation de mandat, le délégataire (celui qui reçoit la délégation du mandat par le mandataire initial) doit respecter certaines obligations en matière de registre des mandats, conformément à la loi Hoguet (n° 70-9 du 2 janvier 1970) et son décret d’application du 20 juillet 1972.
1) Le délégataire doit-il enregistrer la délégation dans son registre des mandats ?
Oui, le délégataire doit obligatoirement enregistrer la délégation dans son registre des mandats.
Mentions obligatoires à porter dans le registre :
- Numéro d’enregistrement (voir point 2 ci-dessous).
- Nom du mandant initial (le propriétaire du bien).
- Nom du mandataire délégant (l’agence ou l’agent immobilier qui lui délègue le mandat).
- Date de la délégation.
- Durée et conditions du mandat délégué (doit être conforme aux conditions du mandat initial).
- Nature de l’opération (vente, location, etc.).
- Montant des honoraires et leur répartition éventuelle entre mandataire initial et délégataire.
2) Faut-il conserver le même numéro d’enregistrement que le mandat principal ou créer un numéro spécifique ?
Le délégataire doit attribuer un numéro spécifique à la délégation dans son propre registre des mandats.
Pourquoi ?
Le registre des mandats est tenu de manière chronologique, et chaque agent ou agence immobilière possède son propre registre. Lorsqu’un mandat est délégué, il s’agit d’un nouveau mandat inscrit dans un autre registre, et il doit donc recevoir un numéro distinct.
Comment numéroter ?
- Le mandataire initial conserve le numéro du mandat principal dans son registre.
- Le délégataire inscrit la délégation avec son propre numéro de mandat, en mentionnant qu’il s’agit d’une délégation et en précisant la référence du mandat principal.
Exemple de numérotation :
- Mandat principal chez l’agence A : n° 2024-015
- Mandat délégué chez l’agence B : n° 2024-007 (dans son propre registre), avec la mention “Mandat délégué de l’agence A – réf. 2024-015”
Principales erreurs à éviter
La gestion des délégations de mandat est une étape essentielle pour assurer la traçabilité et la conformité juridique des transactions immobilières. Une mauvaise tenue du registre des mandats peut entraîner des sanctions, voire l’invalidité du mandat. Voici les erreurs les plus fréquentes et leurs conséquences.
Oublier d’enregistrer la délégation dans le registre des mandats
L’un des manquements les plus courants est de ne pas inscrire la délégation dans le registre des mandats du délégataire. Pourtant, l’article 51 du décret du 20 juillet 1972 précise que tout mandat doit être inscrit chronologiquement dans un registre tenu par l’agent immobilier.
Exemple : En 2017, la Cour de cassation (Cass. Civ. 1ère, 28 févr. 2018, n° 17-10.170) a jugé qu’un agent immobilier ne pouvait prétendre à sa commission car il n’avait pas enregistré le mandat dans son registre. La transaction a été annulée pour non-respect des formalités imposées par la loi Hoguet.
Bonne pratique : Toujours enregistrer chaque mandat et sa délégation avec un numéro unique et toutes les mentions obligatoires.
Utiliser le même numéro que le mandat principal
Une autre erreur est d’attribuer à la délégation le même numéro que celui du mandat principal. Or, chaque agent immobilier ou agence possède son propre registre des mandats, qui doit suivre une numérotation chronologique et indépendante.
Exemple : Une agence A détient le mandat n°2024-015 et le délègue à une agence B. Si l’agence B enregistre ce mandat sous le même numéro 2024-015, cela fausse la gestion comptable et administrative du registre. Lors d’un contrôle, la DGCCRF ou un tribunal pourrait estimer que l’agent ne respecte pas la loi Hoguet et considérer le mandat comme inexistant.
Bonne pratique : Le délégataire doit attribuer un nouveau numéro unique, par exemple 2024-007, en mentionnant qu’il s’agit d’une délégation du mandat 2024-015.
Ne pas mentionner le lien avec le mandat principal
L’omission de la référence au mandat principal dans le registre du délégataire peut poser des problèmes de traçabilité, notamment en cas de contrôle fiscal ou juridique.
Exemple : Un agent immobilier a perçu des honoraires sur une vente issue d’une délégation de mandat. Lors d’un litige, le vendeur conteste la commission et demande à voir le mandat d’origine. Le juge constate que la délégation n’a pas été correctement enregistrée et que rien ne prouve le lien avec le mandat initial. Résultat : la commission est refusée et l’agent perd son droit à rémunération.
Bonne pratique : Dans le registre des mandats du délégataire, toujours mentionner la référence du mandat principal et le nom du mandataire délégant.
Ne pas respecter les mentions obligatoires
L’absence de certaines mentions obligatoires peut entraîner la nullité du mandat, rendant ainsi impossible la perception d’honoraires. L’article 6 de la loi Hoguet impose des mentions précises, dont :
- L’identité du mandant et du mandataire.
- L’objet du mandat (vente, location, etc.).
- La durée et les conditions de rémunération.
- La référence au mandat principal en cas de délégation.
Exemple jurisprudentiel : Dans une affaire de 2015 (CA Paris, 11 juin 2015, n° 14/15148), un agent immobilier a vu sa demande de commission rejetée car la délégation de mandat ne comportait pas toutes les mentions obligatoires. Le vendeur a contesté la validité du mandat, et la cour d’appel de Paris lui a donné raison, considérant que l’agent ne pouvait justifier d’un mandat valide.
Bonne pratique : Vérifier que toutes les mentions légales sont bien présentes et conformes à la réglementation avant de valider une délégation de mandat.
Conclusion
- Le délégataire doit obligatoirement enregistrer la délégation dans son registre des mandats avec toutes les mentions légales.
- Il doit attribuer un numéro propre à cette délégation, tout en faisant référence au mandat principal.
- Chaque agence ou agent immobilier conserve son propre registre avec sa propre numérotation pour garantir la traçabilité des mandats.
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