Introduction
Avec la digitalisation de l’immobilier, des plateformes comme SeLoger, Bien’Ici ou PAP ont révolutionné la recherche de biens. Mais ces sites doivent-ils répondre aux mêmes obligations que les agences immobilières classiques ? En particulier, doivent-ils posséder une carte T, obligatoire pour exercer l’activité d’agent immobilier ?
La réponse dépend de la définition légale de l’entremise immobilière.
Résumé en 3 points
SeLoger n’exerce pas une activité d’entremise immobilière : il se limite à la diffusion d’annonces et ne négocie ni ne finalise les transactions.
Une carte T est obligatoire uniquement pour les plateformes qui interviennent activement dans la mise en relation, la négociation et la conclusion des ventes, avec une rémunération liée à la transaction.
Les agents immobiliers doivent s’adapter aux nouvelles plateformes digitales et se différencier par leur expertise et leur accompagnement personnalisé.
1. Qu’est-ce que l’activité d’entremise immobilière ?
L’activité d’entremise immobilière est définie par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et son décret d’application du 20 juillet 1972.
Elle concerne toute personne ou entreprise qui, de manière habituelle, met en relation des vendeurs et des acheteurs (ou des bailleurs et des locataires) dans le but de conclure un contrat immobilier (vente, location, etc.).
Si une entreprise réalise cette mise en relation de manière habituelle et perçoit une rémunération liée au succès de la transaction, elle doit alors détenir une carte T (carte professionnelle d’agent immobilier) délivrée par la CCI (Chambre de Commerce et d’Industrie).
2. SeLoger exerce-t-il une activité d’entremise ?
SeLoger est une plateforme de diffusion d’annonces immobilières, mais ne joue pas un rôle d’agent immobilier au sens strict.
Pourquoi ?
- Il ne réalise pas lui-même de transactions : les acheteurs et vendeurs traitent directement entre eux ou via une agence.
- Il ne signe pas de compromis de vente ou de bail : il n’intervient pas juridiquement dans la conclusion des contrats.
- Il ne négocie pas les prix ni les conditions de vente : il se contente d’héberger des annonces.
- Il ne perçoit pas de commission sur les transactions immobilières : son modèle économique repose sur la vente d’espaces publicitaires et d’abonnements aux professionnels de l’immobilier.
SeLoger n’exerce donc pas une activité d’entremise immobilière au sens de la loi Hoguet et n’a pas besoin de carte T.
3. Quand une plateforme doit-elle posséder une carte T ?
Certaines plateformes en ligne doivent obligatoirement posséder une carte T si elles remplissent l’un des critères suivants :
Elles mènent des négociations au nom d’un vendeur ou d’un acheteur (fixation du prix, discussions sur les clauses d’un contrat, etc.).
Elles interviennent directement dans la conclusion de la transaction (signature électronique d’un compromis de vente, gestion des contrats).
Elles perçoivent une rémunération liée à la réussite d’une transaction (commission sur chaque vente conclue, honoraires proportionnels au prix de vente).
Exemples de plateformes nécessitant ou non une carte T
Plateformes n’ayant pas besoin de carte T :
SeLoger, Bien’Ici, PAP, LeBonCoin Immobilier ? Ces sites hébergent uniquement des annonces et vendent des services aux professionnels de l’immobilier.
Plateformes nécessitant une carte T :
Les agences immobilières en ligne (Hosman, Proprioo, Liberkeys…) ? Elles accompagnent les vendeurs et acheteurs, négocient pour eux et perçoivent une commission sur les ventes conclues. Certaines startups proptechs proposant un service de mise en relation avancée avec accompagnement personnalisé.
5. Jurisprudence et cas litigieux
La distinction entre simple hébergeur d’annonces et intermédiaire immobilier peut parfois être floue. Plusieurs décisions de justice ont précisé les limites :
Affaire LeBonCoin vs FNAIM (2018) : LeBonCoin a été accusé par la FNAIM d’exercer une activité d’intermédiaire sans carte T. Le tribunal a jugé que LeBonCoin se contentait de diffuser des annonces, sans rôle actif dans les transactions.
Affaire PAP “coaching immobilier” (2021) : PAP a lancé un service d’accompagnement personnalisé, avec aide à la négociation et conseils aux vendeurs. Cette activité a été jugée proche de celle d’un agent immobilier, soulevant des interrogations sur l’obligation d’une carte T.
En résumé : Un site reste légal tant qu’il se limite à de la diffusion d’annonces et ne perçoit pas de commission sur les transactions. Mais dès qu’il joue un rôle actif dans la négociation et la finalisation des ventes, il peut être contraint de détenir une carte T.
6. Conclusion : SeLoger n’a pas besoin de carte T
SeLoger est un site d’annonces immobilières, pas un intermédiaire immobilier. Il n’a donc pas besoin de carte T, car :
Il ne négocie pas les transactions. Il ne conclut pas les ventes. Il ne perçoit pas de commission sur les transactions. Son modèle économique repose sur la publicité et les abonnements.
Toutefois, si une plateforme venait à offrir un service plus avancé de mise en relation avec négociation et accompagnement personnalisé, elle pourrait être concernée par la loi Hoguet et devoir obtenir une carte T.
Les agents immobiliers doivent-ils s’adapter à ces nouvelles plateformes ?
Avec l’essor du digital, les agents immobiliers doivent apprendre à cohabiter avec ces plateformes et à exploiter leurs outils. SeLoger peut être un levier de visibilité, mais les professionnels de l’immobilier doivent aussi se différencier par leur expertise et leur accompagnement personnalisé.
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