Dans le petit monde du diagnostic immobilier, les idées reçues ont la vie dure.
Entre le DPE perçu comme une sentence, les diagnostics « à distance », les raccourcis commerciaux et les discours anxiogènes, le terrain est souvent miné… pour les propriétaires comme pour les professionnels.
Smeralda Marzano, diagnostiqueuse immobilier et auditrice énergétique, a décidé de prendre le sujet à bras-le-corps — avec rigueur, avec pédagogie, et surtout avec humour.
À travers ses prises de parole, elle démonte les mythes, recadre les approximations et rappelle une évidence trop souvent oubliée : un diagnostic n’est ni une opinion, ni un outil marketing, mais un acte technique réglementé.
Dans cette interview, Smeralda revient sans détour sur ce qui fatigue le plus les diagnostiqueurs aujourd’hui, les erreurs de communication les plus fréquentes, les malentendus autour du DPE, et les réflexes que tout professionnel de l’immobilier devrait adopter pour éviter tensions, litiges et mauvaises pratiques.
Un échange utile, lucide, parfois piquant — mais toujours salutaire — pour remettre le diagnostic immobilier à sa juste place : un outil de compréhension, pas de peur.
Quel mythe ou quelle idée reçue vous fatigue le plus aujourd’hui ?
Ce qui nous fatigue le plus, c’est quand on nous appelle pour “réaliser les diagnostics” en pensant que le DPE serait l’ensemble des diagnostics. Chaque diagnostic a son nom, son cadre réglementaire et son périmètre : électricité, gaz, amiante, plomb, parasitaire, etc. Le DPE n’est qu’un diagnostic parmi d’autres.
Dans la même logique, on parle encore de diagnostics à distance ou de simples mises à jour sans déplacement. Impossible. Un diagnostic se fait sur site, point.
Pour l’amiante, croire qu’on peut tout voir à l’œil nu est une erreur : dans de nombreux cas, un prélèvement est indispensable. Nous sommes compétents, mais pas dotés de super pouvoirs.
Quelles sont les erreurs de communication les plus fréquentes autour des diagnostics ?
La première est de vouloir rassurer trop vite sans expliquer le contenu réel du diagnostic.
La deuxième est d’estimer un bien sans avoir les diagnostics. C’est impossible de fixer un prix sérieux sans connaître les contraintes, travaux ou obligations.
La troisième est de promettre un résultat ou d’interpréter le diagnostic à la place du diagnostiqueur, ce qui crée souvent tensions et litiges.
Qu’est-ce qui est le plus mal compris dans la lecture d’un DPE ?
Le DPE est souvent perçu comme une sanction ou une opinion, alors qu’il s’agit d’un calcul réglementaire normé. La lettre obtenue est le résultat d’une méthode, pas une projection de travaux.
Tous les logements ne peuvent pas progresser de la même manière : typologie, bâti ancien ou chauffage collectif limitent parfois fortement les évolutions.
Comment distinguer le vrai sujet technique du discours anxiogène ?
Les règles changent en permanence, ce qui crée une grande confusion. Propriétaires et professionnels finissent par ne plus s’y retrouver.
Le vrai sujet technique repose sur une obligation claire à un instant donné, un périmètre précis et des solutions compatibles avec le bâti réel. Le discours anxiogène commence quand on généralise, mélange les règles ou promet des résultats sans étude sérieuse.
Quelle checklist diagnostic devrait être appliquée par tous les professionnels de l’immobilier ?
Ne jamais dire conforme ou pas conforme.
Vérifier et analyser les diagnostics avant la visite.
Expliquer que le DPE est un document informatif, pas un simple bout de papier.
Ne jamais déduire une isolation sans preuve : une double cloison ou l’épaisseur d’un mur avec placo n’est pas une preuve d’isolation.
En cas de doute, donner le numéro du diagnostiqueur plutôt que d’inventer une réponse.
Diagnostics immobiliers : les sources officielles de référence
Pour éviter les approximations, les discours anxiogènes ou les interprétations erronées, il est essentiel de s’appuyer sur les sources officielles qui encadrent les diagnostics immobiliers en France. Voici les références réglementaires incontournables pour les professionnels comme pour les particuliers :
- Ministère de la Transition écologique – Diagnostics immobiliers
https://www.ecologie.gouv.fr/diagnostics-immobiliers
(cadre réglementaire, obligations, liste des diagnostics selon les situations) - DPE – site officiel du gouvernement
https://www.dpe.gouv.fr
(méthode de calcul, lecture du DPE, fiabilité, obligations et échéances) - ADEME – DPE et performance énergétique
https://www.ademe.fr/particuliers-eco-citoyens/habitat/dpe-diagnostic-performance-energetique
(explications pédagogiques, usages et limites du DPE) - Service-public.fr – Diagnostics immobiliers lors d’une vente ou d’une location
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F16096
(liste exhaustive des diagnostics obligatoires selon le bien et la situation) - Legifrance – Textes juridiques de référence
https://www.legifrance.gouv.fr
(codes, décrets et arrêtés encadrant les diagnostics : amiante, plomb, gaz, électricité, DPE…)
Les Pros de l’Immo
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