Le DPE et les diagnostics immobiliers occupent désormais une place centrale dans toutes les transactions immobilières. Vente, location, investissement, financement : aucun projet n’échappe aujourd’hui aux enjeux de performance énergétique, de réglementation et de responsabilité professionnelle. Pourtant, entre discours anxiogènes, diagnostics fragiles, interprétations approximatives et réalités techniques du bâti, le sujet reste largement mal compris — y compris par les professionnels de l’immobilier eux-mêmes.
Dans cette interview pour Les Pros de l’Immo – L’Essentiel, nous avons donné la parole à Olivier Ducelier, directeur du développement chez Les Diagnostics Immobiliers, auditeur énergétique d’immeubles et auteur des ouvrages Réussir sa rénovation énergétique et ID Reflex’ – Diagnostics immobiliers (Arnaud Franel Éditions), Président de la Fédération des Diagnostiqueurs immobiliers. Fort de son expérience de terrain et de ses prises de position sans langue de bois, il apporte un éclairage précis sur les erreurs les plus fréquentes autour du DPE, les responsabilités juridiques souvent sous-estimées par les agents immobiliers, et les limites d’un système parfois réduit à un simple indicateur de contrainte.
Au fil de cet échange, Olivier Ducelier revient sur un point essentiel : le DPE n’est ni une opinion ni un document accessoire, mais un acte technique normé dont les conséquences peuvent engager la responsabilité de tous les acteurs de la transaction. Il analyse également les blocages actuels de la rénovation énergétique, les illusions liées aux aides publiques, et explique comment les professionnels de l’immobilier peuvent — et doivent — monter en compétence pour transformer une passoire énergétique classée F ou G en opportunité de conseil, de négociation et de création de valeur.
Une interview indispensable pour comprendre comment passer d’un DPE subi à un DPE maîtrisé, et redonner au diagnostic immobilier sa juste place : un outil de compréhension, de sécurisation et de stratégie, au service des professionnels comme de leurs clients.
Le DPE est devenu en quelques années un élément central des décisions de vente, de location et d’investissement.
Selon vous, quelles sont aujourd’hui les principales incompréhensions ou erreurs d’interprétation que vous observez chez les professionnels de l’immobilier ?
Les professionnels de l’immobilier ont, pour la plupart, une connaissance du DPE assez superficielle. Ils savent lire une étiquette, comprendre une lettre, identifier une passoire énergétique, et surtout, ils sont souvent capables, lors de la visite d’un bien, de détecter quand le DPE fourni ne correspond manifestement pas à la réalité observée. Pourtant, lorsque cette incohérence apparaît, ils ne se prononcent pas. Pire : ils acceptent trop facilement un DPE favorable sans poser la moindre question, se retranchant derrière un réflexe bien connu “ le DPE est fourni par le vendeur, je ne suis pas responsable “. Or cette posture est juridiquement fausse et dangereuse. En cas de contentieux, les professionnels impliqués dans la transaction peuvent être engagés in solidum, c’est-à-dire solidairement responsables, même s’ils n’ont pas établi le DPE eux-mêmes. Fermer les yeux alors qu’un doute existe n’est pas une neutralité, c’est une prise de risque. Ce réflexe doit changer : poser des questions, émettre des réserves, laisser une trace écrite, recommander une vérification. Les pros de l’immo ne sont pas des diagnostiqueurs, mais ils sont responsables de l’information qu’ils relaient. Ne rien dire, c’est déjà prendre position.
En tant qu’acteur engagé dans les audits et la performance énergétique des immeubles,
pensez-vous que le DPE soit aujourd’hui un véritable outil d’aide à la décision, ou reste-t-il encore trop souvent perçu comme une contrainte réglementaire ?
Le DPE est devenu, sous la pression médiatique, un outil incontournable des transactions immobilières. Il n’est plus perçu comme une simple contrainte réglementaire, mais comme un véritable couperet, suscitant l’angoisse des propriétaires : interdiction de louer pour les bailleurs, forte décote du prix en cas de mise en vente. Pourtant, l’erreur partagée aussi bien par de nombreux propriétaires que par certains professionnels de l’immobilier est de privilégier des diagnostics à bas coût, au détriment de la fiabilité. Quand on mesure ce que peut coûter, en bout de chaîne, un DPE erroné ou fragile (perte de valeur, travaux mal ciblés, contentieux), le calcul devient pour le moins perplexe : refuser d’investir 100 ou 200 euros de plus pour risquer d’en perdre plusieurs milliers relève moins de l’économie que de l’aveuglement. Chercher l’erreur, c’est déjà y répondre…
La rénovation énergétique est régulièrement présentée comme la solution, mais elle se heurte à des réalités techniques, financières et humaines.
Quels freins majeurs constatez-vous sur le terrain, et comment les professionnels peuvent-ils mieux accompagner leurs clients sur ces sujets ?
La rénovation énergétique est, en réalité, en panne. Elle est largement mise en avant dans les discours commerciaux, notamment pour rassurer les acquéreurs et, indirectement, les banquiers lors du financement, mais elle reste très peu concrète sur le terrain. Dans les faits, on observe surtout des monogestes : remplacement du système de chauffage, changement des fenêtres, rarement davantage. Quant aux aides publiques, entre la fermeture partielle et la réduction de MaPrimeRénov’, elles n’incitent plus réellement les propriétaires à s’engager. Il est illusoire d’envisager une rénovation globale avec des dispositifs aussi instables, complexes et imprévisibles. D’autant plus que, pour être éligible, l’aide doit impérativement être obtenue avant le début des travaux, ce qui impose des délais incompatibles avec la réalité des projets. Beaucoup de Français ont ainsi renoncé à ces dispositifs : ils ne peuvent pas attendre un ou deux ans pour habiter leur bien. Quand au pros de l’immo, ils ne connaissent pas les dispositifs.
Les agents immobiliers se retrouvent de plus en plus en première ligne sur les questions énergétiques.
Quelles compétences nouvelles devraient-ils, selon vous, impérativement acquérir pour rester crédibles et utiles auprès de leurs clients ?
Logiquement, les professionnels de l’immobilier devraient suivre des formations sur ces sujets… mais est-ce réellement leur rôle ? Pour ma part, c’est indispensable ! Ils disposent déjà d’outils et de documents parfaitement adaptés : le DPE, l’audit énergétique. Le problème n’est donc pas l’absence d’information, mais le manque de temps ou de volonté pour les lire réellement. Or, dans la pratique, nous constatons que ces rapports sont trop souvent survolés, voire ignorés, alors qu’ils peuvent devenir de véritables aides à la vente. Bien exploités, ils permettent d’anticiper les objections, de répondre précisément aux questions lors d’une visite et de transformer une contrainte réglementaire en atout commercial. Ne pas les lire, c’est se priver d’arguments précieux et laisser passer une opportunité de sécuriser et valoriser la transaction.
Enfin, si vous aviez un message à adresser à un professionnel de l’immobilier confronté à un bien classé F ou G,
quelle posture adopteriez-vous pour transformer une contrainte énergétique en opportunité de conseil et de valeur ajoutée ?
Un bien classé F ou G est aujourd’hui devenu une véritable opportunité pour les acquéreurs, en particulier les plus bricoleurs ou ceux capables de se projeter dans des travaux. Là où ces étiquettes étaient perçues comme un repoussoir, elles constituent désormais un atout à l’achat, grâce à une baisse de prix souvent significative. Dans le contexte actuel du marché, c’est même l’un des rares leviers encore existants pour générer une plus-value immobilière à la revente, à condition de rénover intelligemment. Une passoire énergétique n’est donc plus un caillou dans la chaussure, mais peut devenir le point de départ d’une transaction fructueuse, pour peu qu’elle soit comprise, assumée et bien accompagnée.
Lien : https://www.fnddi.fr/
Pour en savoir plus
Sur MaFormationImmo.fr, la rubrique Les Pros de l’Immo – L’Essentiel est devenue une ressource de référence pour tous les acteurs de l’immobilier. Chaque semaine, nous interrogeons des professionnels reconnus — diagnostiqueurs, agents, experts du DPE, dirigeants d’agences ou responsables de solutions innovantes — afin de décrypter les évolutions du marché, les enjeux réglementaires et les bonnes pratiques métier. Ces interviews donnent non seulement des clés concrètes pour comprendre le diagnostic immobilier, le DPE et la rénovation énergétique, mais elles permettent aussi de mettre en perspective les défis quotidiens rencontrés par les professionnels sur le terrain.
Au-delà de l’actualité et de l’analyse, MaFormationImmo propose un parcours de formation complet pour accompagner les agents immobiliers dans leur montée en compétence, tout en répondant aux obligations légales de la profession. Parmi ces formations, la formation ALUR de 14 heures « Être un as en DPE » se distingue par son contenu pratique et directement applicable. Elle permet aux participants de maîtriser les fondements du Diagnostic de Performance Énergétique, d’en comprendre les enjeux juridiques, les méthodes d’interprétation et les impacts sur la transaction immobilière, la location ou la valorisation des biens.
Conçue pour être suivie 100 % en ligne, cette formation offre une pédagogie structurée, accessible à tous les professionnels de l’immobilier souhaitant transformer une obligation réglementaire en véritable atout commercial. Grâce à l’intégration de cas pratiques, de retours d’expérience terrain et de conseils d’experts, elle prépare efficacement les agents à répondre aux questions de leurs clients, à sécuriser leurs transactions et à valoriser leur conseil dans un contexte où les enjeux énergétiques sont de plus en plus centraux.
En combinant une analyse approfondie des enjeux du marché via la série Les Pros de l’Immo – L’Essentiel et une offre de formation solide et opérationnelle, MaFormationImmo accompagne chaque professionnel dans une approche à la fois éclairée, performante et conforme aux évolutions du secteur.
