La sous-location dans un bail commercial peut être une source de revenus supplémentaire, mais elle doit être envisagée avec prudence. En prenant les précautions nécessaires et en se faisant accompagner par un professionnel, il est possible de limiter les risques et de sécuriser cette opération.
La sous-location est le fait que le locataire d’un local commercial décide de louer à une autre personne ; une partie ou l’ensemble des locaux commerciaux. Afin de s’assurer de ne pas enfreindre la loi, cette pratique doit être approuvée par le bailleur et doit pouvoir se prouver, découlant d’une attitude claire et non équivoque de la part du propriétaire d’accepter l’occupation des locaux par un tiers.
Ainsi, un bailleur au courant de la volonté du locataire qui souhaite sous-louer les locaux, mais qui ne s’exprime pas à ce sujet, ne représente en rien un accord.
Le locataire peut être tenté de contourner l’interdiction en dissimulant la sous-location sous un contrat de location-gérance qui est exclu du champ d’application du statut. Ainsi, les tribunaux requalifient la convention s’ils constatent que les éléments constitutifs du fonds de commerce prétendument loué ne sont pas réunis.
Quelles sont les conditions de validité de la sous-location ?
Le bailleur doit être informé par avis de justice ou par lettre recommandée avec avis de réception par le locataire et doit être appelé à concourir (deux conditions cumulatives). Le renouvellement doit bien sûr répéter la procédure d’accord préalable. Le propriétaire dispose de quinze jours, à compter de la réception de l’information pour notifier sa décision, sans quoi, elle est considérée comme accordée. (L.145-31 dernier alinéa du Code de commerce)
Il est possible que le bail contiennent une clause précisant l’accord à sous-louer ou le rappel de l’obligation du locataire à informer le bailleur d’une volonté de sous-louer ; (certaines pièces, seulement une partie de l’immeuble, pour une catégorie de commerce, etc.). Par principe et dans le silence du contrat, la sous-location est interdite sauf à recueillir l’accord du bailleur visé plus haut.
La sous-location ne modifie en rien les rapports et obligations entre le bailleur et le locataire initial. Cependant, le locataire devient garant et responsable de toutes actions du sous-locataire ; comme s’il était propriétaire des lieux, de même en cas de résiliation anticipée du bail (il ne peut octroyer au sous-locataire des droits exorbitants de ceux qu’il détient en vertu du bail). Le locataire doit donc avoir le même regard que porte son propriétaire envers le sous-locataire s’agissant des obligations de jouissance, du respect de la destination et l’entretien des lieux. Cependant, deux exceptions sont à prendre en compte. Le bailleur retrouve “sa qualité de propriétaire” s’il souhaite agir contre le sous-locataire quant au paiement du loyer principal établi. Quant au sous-locataire, il détient le droit de demander lors de l’échéance du bail principal, le renouvellement de celui-ci selon l’article L.145-31 al.2 du Code de commerce.
Que se passe-t-il en cas de refus du propriétaire ?
Le bailleur est le seul détenteur de l’acceptation ou du refus (pouvoir discrétionnaire) ; il n’a pas à justifier les raisons de sa décision et aucun juge ne peut trancher en sa défaveur sur ce point. Il peut également décider d’autoriser la sous-location seulement à certaines conditions relatives à la durée ou sur la destination de la sous-location;
Dans le cas où le bailleur n’autorise pas la sous-location, le locataire ne peut procéder à une sous-location. Si le locataire ne respecte pas cette décision, celui-ci s’exposer à une résiliation de bail.
Qu’en est-il pour le renouvellement du bail ?
Il est obligatoire de demander l’accord au bailleur afin de procéder à l’établissement du bail de sous-location et également pour les renouvellements. Le propriétaire est cependant en droit de ne pas accepter ce fait, notamment si des clauses propres l’ont préalablement définie.
La Cour de cassation a établi que si le bail précisait l’obligation de sous-louer une partie du bien ou des locaux, le propriétaire n’a pas le devoir de contribuer aux différents actes de sous-location ni de renouvellements. La législation s’applique de la même façon dans le cadre d’activité de résidence hôtelière étant donné que l’activité elle-même définie la sous-location.
À savoir que l’article L. 145-17, I, 1o, du code de commerce précise que le bailleur est en droit de ne pas procéder à un renouvellement du bail ; sans devoir à payer une indemnité d’éviction, dans le cas où il détient un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant comme le fait d’avoir procédé à une sous-location sans accord ou sans respect des dispositions du bail ou enfreignant la loi.
Qu’est-ce que la cession du contrat de sous-location?
La cession d’un contrat de sous-location ne diverge en rien d’un bail classique. Le sous-locataire transmet le sous-bail à une autre personne qui possédera les mêmes conditions et obligations que lui-même ; définies par le contrat de sous-bail et par l’article 1690 du code civil. De ce fait, le locataire est également l’interlocuteur et le responsable de cette tierce personne.
Le sous-locataire, peut-il se baser sur l’irrégularité de la sous-location pour en demander la nullité ou la résiliation ?
Il est en droit de revendiquer la nullité dans les cas où il peut prouver un vice de consentement comme un dol du locataire s’étant présenté comme le propriétaire des locaux. Quant à la résiliation, aucune loi ne le prive de demander une résiliation du sous-bail sur la base du caractère précaire du droit qu’il a obtenu. L’irrégularité de la sous location rend inopposable le propriétaire du fait que le sous-locataire ne possède pas de droit ou titre et que le sous-bail n’est qu’un simple fait établi. Les conséquences sont la résiliation du bail principal causant inévitablement la résiliation du sous-bail (sans qu’aucun congé du locataire ou du propriétaire soit obligatoire) et le refus de renouvellement du bail qui résulte des mêmes conséquences.
La sous-location dans le bail commercial : enjeux et risques pour l’agent immobilier
La sous-location dans un bail commercial peut sembler une opportunité intéressante pour générer des revenus supplémentaires. Cependant, elle comporte de nombreux risques pour l’agent immobilier qui ne les maîtrise pas.
Comprendre la sous-location dans un bail commercial
La sous-location désigne l’action par laquelle un locataire principal d’un bien immobilier le loue à son tour à un tiers, appelé sous-locataire. Cette pratique est généralement réglementée par le bail commercial initial, qui peut autoriser ou interdire la sous-location, totalement ou partiellement.
Les risques pour l’agent immobilier
- Responsabilité solidaire : Même si l’agent immobilier n’est pas partie au bail commercial initial, il peut être tenu pour responsable des agissements du sous-locataire si ce dernier cause des dommages au bien ou ne respecte pas les obligations du bail.
- Non-respect des clauses du bail principal : Toute sous-location qui ne respecte pas les conditions du bail principal peut entraîner la résiliation du bail et engager la responsabilité de l’agent immobilier.
- Difficultés de recouvrement des loyers : En cas de défaillance du sous-locataire, c’est au locataire principal (et donc potentiellement à l’agent immobilier) de payer les loyers au propriétaire.
- Complexité juridique : La sous-location est un domaine juridique complexe, avec des règles spécifiques qui peuvent varier selon les cas. Une mauvaise appréhension de ces règles peut conduire à des litiges coûteux.
- Réputation professionnelle : Des problèmes liés à une sous-location peuvent ternir la réputation de l’agent immobilier et nuire à ses relations avec les propriétaires et les locataires.
Comment limiter les risques ?
- Connaître le bail commercial : Il est essentiel de lire attentivement le bail commercial initial pour connaître les clauses relatives à la sous-location.
- Sélectionner rigoureusement les sous-locataires : Il convient de vérifier la solvabilité et la fiabilité des sous-locataires avant de conclure un contrat de sous-location.
- Rédiger un contrat de sous-location clair et précis : Ce contrat doit reprendre les principales clauses du bail commercial initial et préciser les droits et obligations de chacune des parties.
- Assurer un suivi régulier de la sous-location : Il est important de s’assurer que le sous-locataire respecte ses obligations et de réagir rapidement en cas de problème.
- Se faire assister par un juriste : En cas de doute, il est recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier pour obtenir des conseils personnalisés.
