Bail commercial : dépôt de garantie non restitué —
le bailleur engage sa responsabilité
Six mois sans remboursement après restitution des locaux : la Cour d’appel de Paris condamne le bailleur à restituer le dépôt de garantie avec intérêts et 4 000 € de dommages-intérêts. Ce que tout professionnel de l’immobilier doit savoir pour conseiller ses clients bailleurs.
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Bail Commercial : quelle était la clause litigieuse et comment la situation a-t-elle dégénéré ?
La rédaction du bail commercial au cœur de l’affaire — CA Paris, 3 avril 2025
Dans cette affaire de bail commercial, le contrat stipulait explicitement que « à la restitution des locaux, le dépôt de garantie est remboursé au locataire après remise des clés, déduction faite des sommes dont il pourrait être débiteur du fait de travaux de remise en état rendus nécessaires après état des lieux de sortie contradictoirement établi ».
Le locataire a délivré congé pour le terme du bail commercial et restitué les locaux à cette date. Six mois s’écoulent. Toujours pas de remboursement. Le locataire adresse alors une mise en demeure au bailleur commercial.
Bail Commercial : le raisonnement de la Cour d’appel de Paris
Un manquement contractuel caractérisé et une double condamnation
La cour d’appel de Paris juge que la rétention injustifiée du dépôt de garantie par le bailleur commercial constitue de sa part un manquement contractuel engageant sa responsabilité.
Dès lors que le locataire a bien restitué les locaux et remis les clés sans qu’une quelconque réserve soit émise par le bailleur quant à l’état des locaux, le bailleur ne peut se justifier de ne pas rembourser le dépôt de garantie.
Le bailleur est condamné à payer : (1) le montant du dépôt de garantie + intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, et (2) 4 000 € de dommages-intérêts.
Bail Commercial : ce que les praticiens doivent retenir
Régime spécifique, droit commun applicable et réforme en cours
L’affaire met en lumière une particularité essentielle du droit des baux commerciaux : contrairement aux baux d’habitation, le statut des baux commerciaux ne prévoit aucun délai légal maximal pour la restitution du dépôt de garantie.
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Estimez les sommes dues par un bailleur commercial en cas de rétention injustifiée du dépôt de garantie.
Calcul indicatif basé sur les articles 1344-1 et 1231-1 du Code civil. Ne constitue pas un avis juridique.
Liste des bonnes pratiques pour le bailleur commercial lors de la fin d’un bail commercial.
Analysez la clause dépôt de garantie de votre bail commercial et identifiez les risques.
- Conseiller au bailleur de restituer le dépôt de garantie sans délai supplémentaire.
- Si des retenues sont envisagées : produire des devis et justificatifs avant toute déduction.
- Envoyer une réponse LRAR au locataire détaillant la position du bailleur.
- Orienter vers un avocat spécialisé en baux commerciaux pour sécuriser la procédure.
- Relire attentivement la clause du bail commercial relative au dépôt de garantie.
- Documenter sans délai les éventuelles retenues justifiées par des devis signés.
- Informer le locataire par écrit de l’état d’avancement de la restitution.
- Anticiper la réforme en cours qui pourrait imposer un délai de 3 mois au bail commercial.
- Conserver précieusement l’état des lieux de sortie signé.
- Documenter les retenues par des devis et factures d’entreprises.
- Restituer le solde du dépôt sans délai inutile une fois les comptes arrêtés.
Bail Commercial — Dépôt de Garantie & Responsabilité du Bailleur
Basé sur CA Paris 3-4-2025 n° 21/15834 · Ce document ne constitue pas un avis juridique. Consultez un professionnel du droit pour toute situation spécifique.
