Le bail rural est un bail à statut spécifique du fait de son objet relativement unique : l’exploitation d’une activité agricole que ce soit au travers de l’usage du sol ou des bâtiments érigés sur le terrain.
Le bail rural obéit à une loi spécifique et tout litige se règle devant le tribunal paritaire des baux ruraux compétents qui répartit ses assesseurs en deux sections (preneurs et bailleurs) et est également pourvu d’un président (juge du tribunal judiciaire).
Voyons comment fonctionne ce type de bail.
Le bail rural : un guide pour les agents immobiliers
Le bail rural, bien qu’étant un contrat spécifique au monde agricole, peut croiser la route des agents immobiliers, notamment dans le cadre de transactions immobilières en zone rurale ou lors de la vente de biens comprenant des terres agricoles.
Qu’est-ce qu’un bail rural ?
Un bail rural est un contrat de location qui lie un propriétaire foncier (le bailleur) à un exploitant agricole (le preneur). Ce contrat régit l’exploitation de terres agricoles ou de bâtiments à usage agricole.
Caractéristiques principales du bail rural :
- Durée : Il est généralement de longue durée, souvent de 9 ans, et se renouvelle tacitement par périodes successives.
- Objet : Il porte sur des terres agricoles, des bâtiments d’exploitation ou des équipements agricoles.
- Loyer : Le montant du loyer est fixé en fonction de la qualité des terres et des bâtiments, et peut être révisé périodiquement.
- Droits et obligations des parties: Le bail rural définit les droits et obligations de chaque partie, notamment en matière d’entretien des biens, de cultures, et de résiliation du contrat.
Pourquoi les agents immobiliers doivent-ils en connaître les spécificités ?
- Vente de biens avec terres agricoles: Lors de la vente d’une propriété comprenant des terres agricoles, l’agent immobilier doit s’assurer de l’existence éventuelle d’un bail rural et en informer l’acquéreur.
- Estimation de la valeur d’un bien: La présence d’un bail rural peut influencer la valeur d’un bien immobilier, notamment si le loyer perçu est supérieur à la valeur locative du marché.
- Conseils aux vendeurs et acquéreurs: L’agent immobilier doit pouvoir conseiller ses clients sur les conséquences juridiques et financières d’un bail rural, notamment en matière de résiliation ou de cession du bail.
Les points clés à connaître pour l’agent immobilier :
- Durée du bail: La durée minimale et les modalités de renouvellement.
- Loyer: Mode de calcul, révision, indexation.
- Droit de préférence: Le preneur bénéficie souvent d’un droit de préférence en cas de vente du bien.
- Résiliation du bail: Les motifs de résiliation et les formalités à respecter.
- Aménagements et constructions: Les règles applicables aux aménagements réalisés par le preneur.
- Indemnités: Les indemnités dues en cas de résiliation anticipée du bail.
Les conséquences d’un bail rural sur une transaction immobilière
- Attente de la fin du bail: Si le bail est en cours, la vente du bien peut être retardée jusqu’à la fin du bail ou à la conclusion d’un accord amiable avec le preneur.
- Réduction du prix de vente: La présence d’un bail rural peut entraîner une diminution du prix de vente, notamment si le loyer perçu est inférieur à la valeur locative du marché.
- Complexité juridique: La vente d’un bien soumis à un bail rural nécessite une expertise juridique spécifique.
Comment la loi s’applique à la mise à bail de terres agricoles ?
Différents baux peuvent être conclus selon la destination que l’on entend donner au bien à louer.
- Bail à ferme ou à métayage
- Baux exclus du bail à ferme (énumérés à l’article L.411-2 du Code rural et de la pêche maritime)
Le « statut des baux à ferme » s’applique sous conditions prévues par la loi :
- Exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 ou dans le cadre d’une « cession exclusive des fruits de l’exploitation lorsqu’il appartient à l’acquéreur de les recueillir ou de les faire recueillir » ou encore « la prise en pension d’animaux par le propriétaire d’un fonds à usage agricole lorsque les obligations qui incombent normalement au propriétaire du fonds en application des dispositions du présent titre sont mises à la charge du propriétaire des animaux. »
- Contrat rédigé par écrit et état des lieux précédant l’exécution du contrat (imposé par l’article L.411-4
- Durée de 9 ans minimum (sauf pour les baux à long terme et ceux régis par l’article 1774 du Code civil)
- Paiement d’un loyer ou d’un « prix » pour l’exploitation du bien dans les conditions de L.411-11 et R.411-1 du Code rural et de la pêche maritime
- Respect des obligations imposées relativement à l’utilisation du fonds (L.411-27 à L.411-29).
- Applications des textes d’ordre public du titre 1 du livre 4 du Code rural et de la pêche maritime (droit au renouvellement, droit de reprise par le propriétaire, etc)
Ainsi, des obligations constatées par écrit assurent la validité du bail relativement au statut du fermage même si la loi n’impose pas d’écrit systématiquement. (cas spécifique prévu par l’article L.411-3 du Code rural et 1774 du code civil)
Il y a également des baux exclus, ces derniers concernent des parcelles spécifiques inclus dans le domaine forestier, comporte des biens à usage d’habitation ou ne concerne que des terres agricoles d’une surface inférieure à 1 hectare et en servant pas de corps de ferme ou à être exploité directement dans le cadre de récoltes.
La jurisprudence est-elle prescriptrice de règles pour ce type de bail ?
Comme pour tout bail, la jurisprudence a élaboré des principes ressortant de l’application des textes légaux. La quantité de décisions de la Cour de cassation concernant le bail rural est aussi dense que n’importe quel autre bail. Le contentieux et les questions d’interprétation légales ne sont donc pas en manque.
À défaut de pouvoir retracer les principes de jurisprudence applicables, il peut être intéressant de voir les dernières décisions publiées.
- Concernant la résiliation
La résiliation envisagée par les textes n’est pas problématique, mais elle le devient quand il y a des situations d’irrégularité ou des événements menant à celle-ci qui induisent un préjudice pour l’une des parties. À titre d’exemple, dans un arrêt de la 3e chambre civile du 4 mars 2021, n° 20-14.141,
C’est par l’article L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime, qu’une sanction à défaut de respect de l’obligation du ou des preneurs d’avertir le bailleur de la cessation d’exploitation de l’un d’eux est apparue. Dès lors, et à défaut, la résiliation du bail est encourue sur le fondement de l’article L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime en tant que sanction du bailleur qui a vendu le terrain loué à un autre bailleur
La cessation d’activité du preneur dans le cadre de la société à laquelle le bien loué a été mis à disposition doit être sanctionnée par la résiliation de plein droit du bail.
Dans une autre affaire (3ème chambre civile du 12 octobre 2023, n°21-22.101), il a été retenu que le copreneur qui met le bien à louer à disposition d’une société (ce que la jurisprudence a validé sans que le preneur n’ait a en informer le bailleur selon l’arrêt de la 3ème chambre civile du 30 juin 2021, n° 20-15.481), mais ne participe pas aux travaux imposés dans le cadre de ses obligations donne droit au bailleur de résilier le bail sur le fondement du texte qui lui en donne le droit (L.411-31 paragraphe II).
- Sur la durée,
Le bail rural est de 9 ans ou 18 ans selon le régime des baux à long terme. Si le bail rural est un bail à long terme, la durée légale est considérée par les juges comme étant d’ordre public en ce qu’elle ne fait pas l’objet d’une adaptation, même dans le cas où le preneur est proche de la retraite (3ème chambre civilct. e 26 octobre 2023, n° 21-25.745), peut être est-il possible d’étendre cette solution aux baux ruraux d’une durée de 9 ans.
- Sur la prescription d’une action se fondant sur le bail
Il est précisé par la juridiction suprême que le délai de prescription de 5 ans prévu par le code civil s’applique dès sa conclusion et dès sa tacite reconduction s’il y en a eu une, précision qui peut sembler anodine, mais qui a un impact non-négligeable sur le droit à ester en justice. (3eme chambre civile , 16 novembre 2023, n° 21-18.360).
En conclusion
Le bail rural est un contrat complexe qui présente des spécificités juridiques importantes. L’agent immobilier doit avoir une connaissance de base de ce type de contrat afin de pouvoir informer et conseiller ses clients de manière adéquate. En cas de doute, il est toujours recommandé de faire appel à un notaire ou à un avocat spécialisé en droit rural.
Pour aller plus loin, vous pouvez consulter les ressources suivantes:
- Service-public.fr: Une mine d’informations sur les différents types de contrats, dont le bail rural.
- Notaires de France: Des conseils pratiques sur les aspects juridiques de l’immobilier.
- Chambres d’agriculture: Des informations spécifiques sur le monde agricole et les baux ruraux.
