Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 12 mars 2025 – O. c/ M. M.
Le contexte de l’affaire
En juin 2017, M. M. confie à l’agence O. un mandat exclusif de vente portant sur un bien à [Localité], pour un montant de 239 000 €. Le mandat prévoit une commission de 6 %, partagée entre vendeur et acquéreur.
Quelques jours plus tard, un couple d’acquéreurs transmet une lettre d’intention d’achat, mais M. M. décide finalement de ne plus vendre. O. l’assigne alors en justice pour obtenir le paiement de la commission prévue (13 922 €), ainsi que des dommages et intérêts.
Une nullité confirmée : les clauses ne sont pas “très apparentes”
Le tribunal judiciaire de Marseille, en novembre 2020, puis la cour d’appel d’Aix-en-Provence en mars 2025, ont tous deux annulé le mandat au motif que certaines mentions obligatoires n’étaient pas suffisamment mises en valeur.
En particulier, les juges ont considéré que :
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Le caractère d’exclusivité n’était pas indiqué de manière assez visible.
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La clause pénale (prévue en cas de vente hors réseau) n’était pas mise en exergue.
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Le contrat prêtait à confusion sur le prix net vendeur, car il ne mentionnait que le prix acquéreur et le prix HAI (honoraires inclus), créant une ambiguïté sur le calcul des commissions.
La cour a estimé que l’utilisation du gras ne suffisait pas, surtout si d’autres parties du contrat sont également en gras. Pour qu’une clause soit “très apparente”, elle doit ressortir clairement, être isolée, ou visuellement mise en avant.
Trois conseils concrets pour éviter ce type de litige
1. Revoir tous vos modèles de mandats avec un œil juridique. Ne vous fiez pas uniquement aux modèles proposés. Assurez-vous que toutes les clauses sensibles (exclusivité, rémunération, clause pénale) soient parfaitement visibles : encadrées, en majuscules, en couleur ou avec une taille de police supérieure au reste du texte.
2. Relire et faire relire chaque mandat avant signature. Lors du rendez-vous vendeur, prenez le temps de relire à voix haute les points clés du mandat. Cette démarche pédagogique permet de lever toute ambiguïté, de renforcer la transparence, et en cas de litige, de prouver votre bonne foi.
3. Conserver une version signée + une version vierge du mandat. En cas de contentieux, il peut être utile de prouver la présentation réelle du document à la signature. Conservez toujours une copie du modèle brut (vierge, tel qu’imprimé ou transmis), pour prouver la mise en forme utilisée.
Un rappel juridique essentiel pour les agents
En vertu de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972, les clauses sensibles (exclusivité, pénale, rémunération hors intervention de l’agent) doivent non seulement figurer dans le mandat, mais être rédigées en caractères très apparents, à peine de nullité du mandat.
Ce n’est pas le fond du contrat qui a été remis en cause, mais la forme, et donc la méthode de rédaction du document contractuel.
Les conséquences pour l’agence immobilière
La cour d’appel a :
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Confirmé l’annulation du mandat
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Débouté l’agence de toutes ses demandes (commission, dommages et intérêts)
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Condamné O. à payer 3 000 € à M. M. au titre de l’article 700
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Retenu qu’il n’y avait pas d’abus de procédure, mais que l’agence n’avait pas respecté les formes légales imposées par le code de déontologie des professionnels de l’immobilier.
Ce qu’il faut retenir pour les pros de l’immobilier
Un mandat annulé = aucun droit à commission, même si l’acheteur est trouvé.
Les clauses sensibles doivent être visuellement mises en valeur : taille de police, encadré, majuscules ou couleur différente.
Les mentions “lu et approuvé” ne compensent pas une mauvaise présentation du mandat.
Ce n’est pas parce qu’un modèle est utilisé par tout un réseau qu’il est juridiquement inattaquable.
Cette décision invite tous les professionnels à revoir leurs modèles de mandats, en lien avec un juriste si besoin
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