Le Code de Déontologie

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    Le Code de Déontologie

    08/06/2018 immobilier Blog 505 Pas de commentaire

    Le Code de Déontologie

    Administré et planifié par la loi ALUR, le décret du 28 août 2015 a instauré le Code de Déontologie pour les professionnels de l’immobilier.

    Les objectifs de ce nouveau code sont d’instaurer de bonnes habitudes dans le cadre des activités de transaction et de gestion immobilière quant aux intérêts des clients mais également d’assurer d’honnêtes usages de la part des professionnels concernés par ce décret.   Il s’agit des agents immobilier, des administrateurs de biens, des syndics de copropriété et des marchands de listes.

    Composé de 11 articles, le code de Déontologie s’applique donc à l’ensemble des professionnels possédant la carte « T », « G » ou « S » et de façon indirecte aux salariés ou indépendants habilités.

    Pour quelles raisons fondamentales la formation des 14h est-elle si importante ?

    Les agents immobiliers, agents co, et mandataires doivent s’adonner à suivre 14h heures de formation professionnelle initiale et continue chaque année.

    Celle-ci offre l’opportunité d’acquérir et de développer des « connaissances théoriques et pratiques nécessaires à l’exercice de leurs activités », de rester bien informés des évolutions législatives et réglementaires, mais également d’avoir connaissance des « conditions des marchés ».

    Au cours de cette formation, vous apprendrez que si vous possédez une agence, vous devez contrôler si votre agent co a une RC et une immatriculation, sinon quoi, votre responsabilité pourra être engagée. Par ailleurs, si votre agent co ne vous la transmet pas, cela peut être une raison valable de fin de collaboration.

    De plus, vous approfondissez vos connaissances aux sujets de l’obligation de transparence, le secret professionnel et l’obligation de confidentialité. En bref, l’obligation de transparence oblige l’agent immobilier à spécifier à son client qu’un avis de valeur n’établit pas une expertise. Quant à l’obligation de confidentialité, elle oblige le professionnel à faire preuve de prudence et de discrétion lors de l’utilisation des données et informations personnelles des clients et le cas échéant, des tiers. De plus, celui-ci se doit de remettre à son client toute proposition ; ce qui ne lui enlève pas son droit de conseil.

    Connaissez-vous les dérogations au secret professionnel de l’agent immobilier ?

    1- Dans le cas où les dispositions légales ou bien réglementaires vous ordonnent ou vous autorisent à les transmettre, entre autres lorsque celles-ci doivent être amenées devant un tribunal.

    2-  Lorsque les personnes intéressées les libèrent de cette exigence

    3-  Dans l’exercice de leur défense en matière judiciaire ou disciplinaire

    Ce fondement n’empêche en rien la communication entre le professionnel et les copropriétaires quant à tout élément primordial au bon fonctionnement du syndicat, ni au signalement d’un habitat avilissant.

    Qu’en est-il de l’obligation de défense des intérêts en présence ?

    1- Les procédures privées rédigées doivent clairement établir les accords déclarés entre les parties ainsi que la parfaite information ; sans ambiguïté, mais aussi l’équilibre des intérêts.

    2- Le devoir de prudence ; en ne mettant pas en danger les mandants et leur situation, ni celles des autres parties.

    3- L’engagement de transmettre aux mandants et aux autres parties les exécutions pour lesquelles le professionnel a été mandaté ainsi que la totalité des informations nécessaires et utiles pour la prise de décision libre et éclairée.

    4- L’obligation d’informer les mandants, systématiquement et dans les meilleurs délais, la réalisation de la mission ainsi que les obstacles auxquels le professionnel s’est heurté.

    5- Le devoir de communiquer aux mandants, dans les meilleurs délais, toute proposition correspondant au mandat délégué.

    6- L’exigence de transmission, dans un délai convenable, la totalité des fonds et des documents que les mandants doivent posséder, ou à un autre mandataire que ceux-ci assignent.

    Les règles et devoirs concernent:

    Ces règles et devoirs s’appliquent à la profession, au comportement des professionnels ainsi qu’aux relations entre eux et leurs clients.

    • L’éthique professionnelle; valeurs de conscience, dignité, loyauté, sincérité et probité.
    • Le respect des lois et règlements.
    • La compétence.
    • L’organisation et la gestion de l’entreprise.
    • La transparence.
    • La confidentialité.
    • La défense des intérêts en présence.
    • Le conflit d’intérêts.
    • La confraternité.

    Pourquoi l’agent immobilier est-il un des acteurs de la lutte contre le blanchiment d’argent et le financement de terrorisme?

    Le blanchiment d’argent est le fait de détourner une somme d’argent de façon illégale en lui donnant l’aspect d’un investissement honnête en la réinjecter dans l’économie légale.

    L’achat d’un bien immobilier avec un tel argent résultant d’activités illicites (comme le trafic de drogue) ou bien le travail « au noir » du fait que cet argent soit soustrait à la TVA et à l’impôt sur les revenus, sont des exemples probants.

    Au sujet du terrorisme, le professionnel se doit de répondre à une obligation de vigilance à l’égard de sa clientèle par la vérification d’identité ainsi qu’à l’obligation de déclaration et d’information (même en l’absence d’encaissement des sommes) à l’organisme TRACFIN. Quant à l’obligation de déclaration de soupçons, le professionnel se doit d’en faire part dès qu’il les ressent ou à défaut, à posteriori, pour les opérations déjà réalisées et qui se sont déclarées comme suspectes par la suite.

    La législation oblige le professionnel à communiquer ses soupçons à Tracfin dans les cas où les sommes résultent d’une infraction pouvant aboutir à une peine d’emprisonnement supérieure à un an de prison ou si cet argent participe au financement du terrorisme. Par ailleurs, le professionnel doit être apte à prouver qu’il a bien procédé à son obligation de vigilance (allégée, normale ou renforcée) selon la nature et le niveau de risque. Dans le cas où il aurait dérogé à cette obligation, sa responsabilité pourra être mise en cause. La seule question que les professionnels doivent se poser est de savoir s’ils se situent dans un des cas de déclaration prévus par le Code monétaire et financier.

    L’obligation de vigilance organise les procédures et mesures de contrôle interne afin de vérifier l’identité du client par rapport aux informations qui lui appartiennent ou de tout document écrit que le professionnel retient (et qu’il se doit de conserver pendant 5 ans).

    Le professionnel de l’immobilier peut mettre en oeuvre trois types de vigilance en fonction de la nature et du niveau de risque (client, produit, transaction) auquel il fait face et sur lequel il soupçonne un blanchiment des capitaux ou une participation financière au terrorisme.

    • La vigilance normale lors de la mise en relation d’affaires ; éléments d’identification du client, l’objet et la nature de l’affaire prévue tout au long de la relation d’affaires. Par conséquent, elle détermine une connaissance actualisée du client afin d’être apte à estimer la cohérence des opérations exécutées.
    • La vigilance allégée lorsque le risque est évalué comme faible tout au long de la relation d’affaires et dans le cas où le client ou produit apparaît sur la liste de clients ou produits les exemptant des obligations de vigilance normale.
    • La vigilance renforcée si le risque est estimé comme élevé. Dans ce cas précis, des mesures supplémentaires doivent être mise en place notamment si le client ne peut être physiquement présent afin de procéder aux vérifications d’identification, ou bien que la personne est politiquement sur le devant de la scène, ou encore que le produit ou l’opération facilite l’anonymat, ou dans les cas d’opérations accomplies avec des clients qui se trouvent dans un Etat dont la législation ou les pratiques font obstacles à la lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme.

    Pour les déclarations de soupçons effectuées après la réalisation de la transaction, celle-ci se fait par dérogation pour les trois cas ci-dessous ;

    • Incapacité d’ajourner son exécution
    • Report entraînant des difficultés nuisant au bon déroulement des opérations en cours de réalisation
    • Soupçon ressentis après l’accomplissement de l’affaire.

    L’agent immobilier, acteur de la lutte contre les discriminations:

    La discrimination étant illégale, elle se voit toujours sanctionnée. Une victime pourra donc toujours obtenir réparation du préjudice.

    Sont donc punis et interdits tout traitement inégal basé sur les critères tels que:

    • l’origine géographique, le nom de famille, le lieu de résidence
    • l’appartenance ou non-appartenance, réelle ou supposée, à une ethnie ou à une nation déterminée
    • le sexe, l’identité sexuelle
    • la situation de famille, la grossesse ou la maternité
    • l’orientation sexuelle, les mœurs
    • l’apparence physique
    • l’âge
    • l’état de santé, le handicap
    • les caractéristiques génétiques
    • la religion, les convictions politiques ou activités syndicales
    • la précarité de sa situation économique.

    De la même façon, tout professionnel doit s’interdit toutes paroles ou actions blessantes ou malveillantes et également toutes procédures nuisant à leurs confrères ; visant à les rabaisser ou à les discréditer. Ces faits peuvent également être associés à une concurrence déloyale.

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