Une réserve foncière stratégique
La France dispose aujourd’hui d’environ 60.000 hectares de friches mobilisables. Ces terrains, souvent situés en zone urbaine ou périurbaine, représentent une chance unique de développer logements, commerces et services sans artificialiser de nouveaux sols. Dans un contexte de crise du logement et de durcissement des règles environnementales, ils apparaissent comme un levier décisif pour répondre à la demande.
Le Cerema estime que entre 80 000 et 140 000 hectares de friches pourraient être mobilisables selon critères plus larges (y compris des terrains dont le statut de « friche » n’est pas encore confirmé).
Le portail Cartofriches, développé par le Cerema, recense plus de 14 300 sites en friches, issus notamment d’observatoires locaux. Ces données permettent de caractériser les sites (typologie, contraintes, usage, etc.).
Exemple concret : sur une friche de 2 hectares en périphérie, un partenariat avec la collectivité peut permettre la création d’un écoquartier mixte (logements, commerces, espaces verts), tout en réduisant la pression sur les terres agricoles.
Impact sur le marché immobilier
La reconversion des friches offre un double avantage :
- Économique : une étude de l’Institut de la Ville Durable (2022) montre que l’intégration d’infrastructures existantes peut réduire les coûts de construction de 20 %.
- Urbain : un projet de réhabilitation peut revitaliser un quartier entier. L’exemple emblématique reste l’ancienne usine Renault de Billancourt, devenue un espace dynamique mêlant logements, bureaux et espaces culturels.
Si seulement 10 % des friches étaient réhabilitées, cela représenterait près de 500.000 nouveaux logements d’ici 2030, générant à la fois emplois et valeur immobilière.
Cadre légal et réglementaire
La transformation des friches doit respecter plusieurs contraintes :
- Code de l’urbanisme : les PLU déterminent la constructibilité des sites, avec parfois des obligations de logements sociaux.
- Transition énergétique : les projets doivent intégrer la performance environnementale (RT 2012, RE 2020, études d’impact).
- Santé publique : un diagnostic pollution des sols est obligatoire sur les anciens sites industriels.
En pratique : la dépollution d’un terrain de 2 hectares peut coûter 20.000 à 30.000 €, mais sécurise juridiquement l’opération.
Définition officielle / juridique de “friche”
Pour être rigoureux, voici la définition telle que le Cerema et la loi l’encadrent :
- Selon l’article L.111-26 du Code de l’urbanisme (loi Climat et Résilience de 2021), une friche est un “bien immobilier inutilisé, bâti ou non bâti, dont l’état, la configuration ou l’occupation totale ou partielle ne permet pas un réemploi sans aménagement ou travaux préalables.”
- Ce qui implique :
- qu’il soit inoccupé ou abandonné ou ne soit plus utilisé dans sa vocation initiale ;
- que des travaux / aménagements soient nécessaires pour un nouvel usage (par exemple dépollution, remise en état, raccordements, démolition, etc.) ;
- que la configuration du terrain ou de l’édifice ne permette pas son usage immédiat dans l’état.
Méthodologie opérationnelle
Pour valoriser une friche, une feuille de route claire est nécessaire :
- Diagnostic initial : pollution, servitudes, infrastructures.
- Concertation locale : rencontres avec les élus, urbanisme et riverains.
- Montage financier : banques, investisseurs privés, subventions locales (exonérations fiscales, prêts bonifiés).
- Suivi et communication : transparence avec les parties prenantes.
- Mise en marché : lancement commercial valorisant l’intégration urbaine et durable.
Un projet bien mené peut générer une valorisation de +30 % du site réhabilité.
KPIs pour suivre la réussite
- Taux de conversion des leads : objectif 3 à 5 %.
- Temps moyen de vente : 60 à 90 jours (au-delà, réévaluer la stratégie).
- Prix moyen/m² : suivre les évolutions locales (1.500 €/m² en rural ? 10.000 €/m² à Paris).
- ROI : viser 10 à 15 % minimum.
- Satisfaction client : > 85 %, facteur clé de recommandation.
FAQ : les questions fréquentes
- Pourquoi les friches sont stratégiques ? ? Elles permettent de construire sans consommer de terres agricoles et revitalisent les quartiers.
- Quels types de projets ? ? Logements sociaux, résidences seniors, espaces sportifs, culturels ou commerciaux.
- Y a-t-il des aides ? ? Oui, aides locales, ANRU, subventions fiscales.
- Durée moyenne ? ? Entre 1 et 3 ans selon complexité.
- Comment convaincre des investisseurs ? ? Montrer la rentabilité (+20 % sur 10 ans) et l’impact social/local.
Qu’est-ce que le CEREMA ?
Nb) Le Cerema signifie :
Centre d’études et d’expertise sur les risques, l’environnement, la mobilité et l’aménagement.
Présentation rapide
- C’est un établissement public placé sous la tutelle du ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires.
- Il a été créé en 2014, en regroupant plusieurs anciens services techniques de l’État (CETE, SETRA, CERTU, etc.).
- Son rôle est de fournir expertise, études et données aux collectivités, à l’État et aux acteurs privés, notamment sur :
- l’urbanisme et l’aménagement du territoire,
- les infrastructures de transport,
- l’environnement et les risques naturels/industriels,
- l’immobilier et la réhabilitation (dont l’inventaire des friches via Cartofriches).
Pourquoi il est cité dans l’immobilier ?
Parce que le Cerema pilote l’inventaire national des friches (via la plateforme Cartofriches), et c’est lui qui a publié le chiffre de 60 000 hectares recensés (? 15 000 sites).
Il travaille aussi sur la loi Climat et Résilience et les objectifs de zéro artificialisation nette (ZAN).
En résumé : le Cerema, c’est le bras technique et scientifique de l’État pour les projets d’aménagement, d’urbanisme et d’infrastructures.
Conclusion
L’inventaire de 60 000 ha concerne les friches recensées (15 000 sites) pour lesquelles le statut est validé. Cela ne couvre donc pas tous les terrains potentiels.
Les estimations plus larges (80-140 000 ha) incluent des terrains susceptibles d’être friches mais pas encore validés comme tels dans les observatoires locaux.
Le coût de remise en état (? 540 000 €/ha) dépend fortement du type de friche (industrielle, urbaine, commerciale, polluée, etc.), de sa localisation, de l’étendue des travaux à réaliser (dépollution, infrastructures, raccordement).
La mobilisation des 60.000 hectares de friches constitue une réponse concrète à la crise du logement et une opportunité unique pour les professionnels de l’immobilier. Entre enjeux environnementaux, besoins sociaux et attractivité urbaine, ces terrains vacants sont appelés à devenir les moteurs d’un nouveau cycle immobilier durable.
