Dans le cadre d’un bail commercial, la relation entre le bailleur et le preneur repose sur des obligations réciproques strictement encadrées par la loi. Parmi celles-ci, l’obligation de délivrance du bailleur constitue l’un des piliers du contrat, pourtant souvent à l’origine de contentieux.
Que recouvre l’obligation de délivrance ?
L’article 1719 du Code civil impose au bailleur :
“De délivrer au preneur la chose louée et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.”
Concrètement, cela signifie que le bailleur doit mettre à disposition du preneur :
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Un local conforme à l’usage prévu au contrat,
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En état de fonctionner immédiatement pour l’activité envisagée (ex : restaurant, cabinet médical, boutique, etc.),
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Avec les équipements essentiels (ex : raccordement électrique, évacuation, ventilation, accessibilité…).
Et surtout : cette obligation ne peut pas être écartée par une clause du bail, car elle est considérée comme d’ordre public.
Exemples jurisprudentiels récents
La jurisprudence est venue préciser et renforcer cette obligation au cours des dernières années :
Cour de cassation, 10 avril 2025 – Pourvoi n° 23-14.974
Dans cette affaire, la Cour de cassation a rappelé que le bailleur ne peut s’exonérer de son obligation de délivrance par une clause du bail, même si celle-ci prévoit une renonciation du preneur à tout recours.
“Aucune clause du contrat ne peut décharger le bailleur de son obligation de délivrance, laquelle s’impose tout au long de l’exécution du bail.”
Lire la décision sur Légifrance
Cour de cassation, 13 mars 2025 – Pourvoi n° 23-20.474
La Cour a confirmé que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance, en l’espèce des désordres liés à des attaques de termites, justifie la résiliation judiciaire du bail à ses torts.
“Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.
? Lire la décision sur Légifrance
Risques encourus par le bailleur
Un manquement à cette obligation peut entraîner :
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La résiliation judiciaire du bail à la demande du preneur,
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Le refus de paiement du loyer tant que la délivrance n’est pas effective,
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Une demande de dommages-intérêts,
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Une mise en cause de la responsabilité contractuelle du bailleur.
Précautions à prendre
Pour sécuriser votre bail commercial :
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Vérifiez que le local est conforme à la destination prévue (notamment au regard des normes ERP, sécurité incendie, hygiène, etc.),
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Mentionnez clairement les travaux à la charge du bailleur avant entrée en jouissance,
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Ne vous fiez pas uniquement au contenu du bail : l’usage réel attendu peut prévaloir sur les clauses contractuelles.
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En conclusion
L’obligation de délivrance est une exigence de bon sens, mais souvent négligée dans la pratique. La jurisprudence rappelle régulièrement que la signature d’un bail ne suffit pas à exonérer le bailleur de ses responsabilités. Se former, anticiper les besoins du locataire et rédiger des clauses équilibrées est aujourd’hui un impératif pour éviter le contentieux.
Pour aller plus loin :
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Décision du 13 mars 2025 – Cour de cassation : Lire iciLégifranceLégifrance
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