À partir du 1er juillet 2025, l’Espagne adopte une réforme ambitieuse visant à mieux encadrer les locations de courte durée type Airbnb. Objectif : freiner la spéculation immobilière, répondre à la pénurie de logements pour les résidents permanents, et rééquilibrer les usages du logement. Une tendance qui fait écho aux réformes déjà mises en place en France.
Ce qui change en Espagne
Enregistrement obligatoire
Tout propriétaire devra inscrire son logement au Registre Unique des Locations de Courte Durée, obtenir un numéro d’enregistrement et l’indiquer sur les plateformes comme Airbnb, Booking ou Idealista. Sans cela, impossible de publier une annonce.
France : Une obligation similaire existe déjà dans les villes de plus de 200 000 habitants (et dans les zones tendues), avec l’attribution d’un numéro d’enregistrement municipal, notamment à Paris, Nice, Lyon ou Bordeaux.
Accord des copropriétaires
Dès le 3 avril 2025, 60 % des copropriétaires devront approuver la mise en location d’un bien en courte durée, afin de préserver la tranquillité de l’immeuble.
France : Le sujet est en débat, mais pour l’instant aucun accord de copropriété n’est requis, sauf si le règlement interdit explicitement l’activité (et à condition qu’il soit à usage exclusif d’habitation bourgeoise, par exemple). Toutefois, des décisions de justice ont renforcé les droits des syndicats à agir en cas de troubles anormaux de voisinage.
Sanctions renforcées
Les contrevenants s’exposent à des amendes pouvant atteindre 600 000 € dans certaines régions (Catalogne, Baléares).
France : Les sanctions varient de 5 000 à 50 000 € selon les cas (location illégale, non-respect du changement d’usage, dépassement du quota de nuitées…). Paris a déjà infligé plusieurs dizaines de millions d’euros d’amendes depuis 2019.
Courte durée vs longue durée : une distinction encadrée
L’Espagne distingue désormais très clairement la location touristique (à durée flexible mais à usage non résidentiel) de la location classique d’habitation, encadrée et protégée.
France : Cette distinction existe aussi, mais elle est parfois contournée : certains loueurs utilisent le bail mobilité ou le bail étudiant pour échapper aux contraintes de la location meublée de tourisme.
Ce qu’il faut retenir pour les investisseurs immobiliers
| Sujet | Espagne (juillet 2025) | France (déjà en place dans zones tendues) |
|---|---|---|
| Enregistrement Airbnb | Oui, registre unique national | Oui, dans les communes ayant instauré la procédure |
| Autorisation copropriété | Accord de 60 % requis | Pas requis sauf clause réglementaire particulière |
| Limite de durée/location | Variable selon la région | 120 jours/an pour résidence principale |
| Sanctions | Jusqu’à 600 000 € | Jusqu’à 50 000 € selon la gravité |
En résumé :
| Situation | Accord de la copropriété requis ? |
|---|---|
| Règlement “bourgeois exclusif” | Oui, la location touristique peut être interdite |
| Règlement permissif ou mixte | Pas d’interdiction automatique, mais contestable |
| Usage habituel sans trouble | Pas d’accord requis (sauf règlement contraire) |
| Troubles (bruits, rotation excessive) | Recours possible du syndic ou des voisins |
Enjeux communs : même combat pour deux marchés sous pression
Tant en Espagne qu’en France, la flambée des prix immobiliers, la raréfaction des logements locatifs à l’année, et la transformation des centres-villes en quartiers Airbnb poussent les pouvoirs publics à légiférer.
En clair :
-
Les propriétaires doivent se professionnaliser, connaître les règles et anticiper les changements.
-
Les agences immobilières et gestionnaires de biens doivent accompagner leurs clients dans cette transition.
-
Et les locataires permanents voient enfin leur protection renforcée face aux logiques spéculatives.
Vous exercez en immobilier ? Découvrez nos formations sur :
-
La réglementationen France
-
Les obligations des copropriétaires
-
Les nouvelles règles du du meublé
sur www.monclub.immo
Mots clés :
LocationCourteDurée, Airbnb, ImmobilierEspagne, ImmobilierFrance, LoiAirbnb, Copropriété, TourismeUrbain, AgenceImmobilière, RéglementationEurope, InvestissementLocatif
