Bilan 2024 : L’immobilier français face aux défis d’une nouvelle ère

Les Notaires de France ont  présenté le bilan de l’année immobilière 2024 à la conférence de presse immobilière nationale 16 décembre 2024 :

Ce qu’il faut retenir :

• Baisse significative des transactions et des prix : Le marché immobilier en 2024 a connu un recul des transactions (-17 %) et des baisses de prix généralisées sur l’ensemble du territoire (-3,9 % pour les appartements et les maisons anciennes). Des disparités régionales sont observées, avec des baisses particulièrement fortes à Paris (-6,7 %), Lyon (-8,6 %) et Nantes (-9,2 %).
• Pouvoir d’achat immobilier et disparités régionales : Malgré une légère amélioration de la surface achetable, notamment dans des villes comme Saint-Étienne (+1 m²), l’inflation et la hausse des taux d’intérêt (3,5 %) continuent de peser sur le marché. Les prix des logements dans certaines villes comme Rennes et Strasbourg ont néanmoins fortement augmenté sur 10 ans (+53 % et +41 % respectivement).
• Perspectives et dynamiques pour 2025 : Alors que le marché s’ajuste, les prix des logements devraient connaître une baisse plus modérée en 2025 (-1,2 % en moyenne nationale). Les défis restent importants avec un accès au crédit toujours plus difficile et une réévaluation du rôle des acquéreurs étrangers et des critères énergétiques dans les transactions.

1. Une baisse historique des transactions

En 2024, le marché immobilier français a été marqué par une contraction significative des ventes. Avec 780 000 transactions dans l’ancien, on observe une baisse de près de 17 % par rapport à 2023, où 935 000 transactions avaient été réalisées. Ce niveau d’activité, similaire à celui de 2015, souligne une transition majeure dans le paysage immobilier français.

2. Une correction des prix dans tout le pays

Les prix des logements anciens, après plusieurs années de hausse, enregistrent une diminution généralisée :

• Appartements anciens : -3,9 % sur un an à fin septembre 2024, avec une stabilisation des prix depuis le 2ème trimestre.
• Maisons anciennes : -3,9 % également, mais avec des variations importantes selon les régions :
  • Île-de-France : -5,3 % sur un an, retour à des niveaux de prix comparables à ceux de 2019.
  • Province : -3,6 %, reflétant un ralentissement moins prononcé.

Dans les grandes villes, les baisses les plus marquées concernent des métropoles naguère en forte tension :

• Paris : -6,7 % (prix médian au m² : 9 490 €).
• Lyon : -8,6 %.
• Nantes : -9,2 %.

À l’inverse, Nice fait figure d’exception avec des prix stables sur l’année.

3. Pouvoir d’achat immobilier : entre pression et embellie locale

Malgré la baisse des prix, l’inflation et la hausse des taux d’intérêt (3,5 % en 2024) ont limité le pouvoir d’achat des ménages. Cependant, les surfaces achetables, calculées sur la base d’un tiers du revenu disponible, progressent légèrement :

• Appartements anciens : 55 m² (+1 m² sur un an).
• Maisons anciennes : 92 m² (+3 m²).

Les gains de surface sont particulièrement perceptibles dans des villes comme Saint-Étienne (111 m² pour un appartement ancien) et Grenoble, où les baisses de prix ont été importantes.

4. Évolutions contrastées selon les régions

Le marché révèle des disparités notables :

• En Île-de-France, les prix des logements anciens reviennent aux niveaux observés en 2019, après une baisse continue depuis début 2023.
• En Province, certaines communes abordables (Dijon, Reims, Toulon) affichent des baisses modérées, ne dépassant pas 5 %.

Les tendances à long terme montrent également des écarts importants :

• Sur 10 ans, les prix des appartements anciens ont bondi de 53 % à Rennes et de 41 % à Strasbourg.
• À Paris, malgré un recul récent, les prix ont augmenté de 17 % sur la même période.

5. Les dynamiques d’acquéreurs : Franciliens et étrangers

Le profil des acquéreurs évolue en 2024 :

• Acquéreurs franciliens : Leur part diminue dans des départements comme l’Eure-et-Loir (29 % en 2024 contre 35 % en 2021), mais reste supérieure à celle de 2019.
• Acquéreurs étrangers : Leur présence progresse, notamment dans les Alpes-Maritimes (13 %, contre 9 % en 2021) et en Haute-Savoie (12 %). Cette évolution reflète l’attractivité croissante de la France pour les investisseurs internationaux.

6. Le poids croissant de la performance énergétique

La réglementation sur la performance énergétique (DPE) impacte significativement le marché. Les logements classés F et G, les plus énergivores, représentent encore 17 % des ventes en 2023, mais leur part diminue au 3ème trimestre 2024. Les biens économes (classes A et B) sont en hausse et se vendent jusqu’à 7 % plus cher que les biens classés D, selon les régions.

7. Les terrains à bâtir en forte décroissance

Le marché des terrains à bâtir reflète également les tensions : le nombre de transactions a chuté de près de 50 % en un an, atteignant 43 000 au 3ème trimestre 2024. Les prix moyens des terrains diminuent légèrement (-2 %) après une décennie de hausse, mais la superficie moyenne, elle, continue d’augmenter.

8. Perspectives pour 2025 : stabilisation en vue ?

Les projections pour début 2025 laissent entrevoir une atténuation de la baisse des prix :

• À fin janvier 2025, les prix des logements anciens pourraient reculer de seulement 1,2 % en moyenne à l’échelle nationale (-0,4 % en Province et -2,5 % en Île-de-France).
• Les volumes de transactions, eux, devraient rester bas, dans un contexte de durcissement des conditions d’accès au crédit.

Mots-clés : bilan immobilier 2024, défis économiques immobilier, taux d’intérêt 2024, baisse transactions immobilières, impact immobilier France, tendances marché immobilier, stratégies immobilier, nouvelle ère immobilier, marché immobilier français, économie et immobilier, prédictions immobilier 2024, prix immobilier France, performance du marché, investissement immobilier, régulation du marché, analyse marché immobilier, répercussions taux d’intérêt, transactions immobilières, stratégies d’investissement, innovation dans l’immobilier