L’amendement Le Meur (I-2784) transforme profondément l’équilibre entre location nue et location meublée.
En relevant l’abattement du microfoncier de 30 % à 50 %, il rend le nu beaucoup plus attractif pour les propriétaires…
et, mécaniquement, rend le meublé plus coûteux pour les locataires.
Mais que dit exactement la loi ?
Et surtout : le locataire va-t-il payer, directement ou indirectement, les meubles ?
Voici l’analyse complète, juridique + fiscale + économique, suivie de simulations chiffrées sur un studio et un 3-pièces.
1. Juridiquement : quelle location est la plus avantageuse pour le locataire ?
1.1 Location nue : le modèle le plus protecteur
Régie par la loi du 6 juillet 1989, elle offre :
Un bail long
- 3 ans minimum (bailleur particulier)
- Renouvellement automatique
Une stabilité renforcée
- Le congé du bailleur est strictement encadré
- Préavis bailleur : 6 mois
Un encadrement strict des loyers
- En zone tendue : plafonds ALUR + IRL
- Pas de supplément mobilier
Dépôt de garantie réduit
- 1 mois de loyer maximum
C’est le modèle le plus protecteur ET le moins coûteux pour le locataire.
1.2 Location meublée : plus chère, plus courte et plus souple pour le bailleur
Durée du bail
- 1 an (renouvelable)
- 9 mois étudiant
Dépôt de garantie plus lourd
- 2 mois de loyer
Congé du bailleur facilité
- Préavis : 3 mois
Risque de rotation élevée
Loyer plus élevé “par nature”
- Les données IGEDD/IGF 2024 montrent :
+10 à +20 % par rapport au nu, sans justification liée aux meubles
C’est le modèle le moins sécurisé pour le locataire, et le plus cher.
2. Le locataire va-t-il “payer les meubles” après la réforme ?
2.1 Juridiquement : NON, jamais
La loi est catégorique.
- On ne peut pas facturer les meubles séparément
- Pas de “loyer mobilier”
- Pas de “supplément équipement”
- Pas de facturation de l’inventaire
Le mobilier fait partie intégrante du loyer meublé.
Le loyer englobe le logement + les meubles (article 25-4 de la loi de 1989).
2.2 Économiquement : OUI, de manière indirecte
Voici le mécanisme clair et inévitable :
- Le nu devient plus rentable (abattement 50 %).
- Le meublé devient moins rentable (abattement micro-BIC bientôt réduit).
- Les bailleurs :
- augmentent les loyers meublés,
- réduisent les prestations,
- basculent une partie du parc du meublé vers le nu.
Le locataire NE paie pas les meubles juridiquement,
mais paie plus cher le meublé, donc paie indirectement l’impact fiscal sur le mobilier.
3. Simulations sur un Studio et un 3-pièces
(Avant / Après réforme + coût réel pour le locataire + comparaison bailleur)
3.1 Simulation — STUDIO (20–25 m²)
Hypothèses :
- Zone tendue (Paris/Nice/Lyon)
- Loyer nu : 700 € / mois
- Meublé : +20 % (IGF/IGEDD) = 840 €
- Après réforme : ajustement loyers meublés +5 à +10 % selon perte fiscale
A. Coût pour le locataire
| Poste | Location nue | Location meublée (avant réforme) | Meublée (après réforme 2026) |
|---|---|---|---|
| Loyer mensuel | 700 € | 840 € | 880–920 € |
| Coût annuel | 8 400 € | 10 080 € | 10 560–11 040 € |
| Dépôt | 700 € | 1 680 € | 1 760–1 840 € |
| Préavis bailleur | 6 mois | 3 mois | 3 mois |
Surcoût annuel pour le locataire :
- Avant réforme : +1 680 €
- Après réforme : +2 160 à +2 640 €
Un studio meublé coûte jusqu’à 2,6 mois de loyer en plus.
B. Côté bailleur
Location nue (après réforme)
Revenu : 8 400 €
Imposable (50 %) : 4 200 €
Location meublée (après réforme)
Revenu : 10 560 €
Imposable (abattement micro-BIC futur estimé 30–40 %) :
? 6 336 à 7 392 €
? Résultat fiscal :
Le nu devient plus intéressant (4 200 € imposables vs 6 300–7 400 € en meublé).
3.2 Simulation — 3 PIÈCES (65 m²)
Hypothèses :
- Loyer nu : 1 250 €
- Meublé : 1 500 € (+20 %)
- Réforme ? meublé = 1 600–1 650 €
A. Coût pour le locataire
| Poste | Nu | Meublé (avant) | Meublé (2026) |
|---|---|---|---|
| Loyer mensuel | 1 250 € | 1 500 € | 1 600–1 650 € |
| Coût annuel | 15 000 € | 18 000 € | 19 200–19 800 € |
| Dépôt | 1 250 € | 3 000 € | 3 200–3 300 € |
Surcoût annuel pour le locataire :
- Avant réforme : +3 000 €
- Après réforme : +4 200 à +4 800 €
Youpi, 1 mois de salaire de plus… uniquement pour le mobilier.
B. Côté bailleur
Location nue (après réforme)
Revenu : 15 000 €
Imposable : 7 500 €
Location meublée (après réforme)
Revenu : 19 200 €
Imposable (abattement micro-BIC futur 30–40 %) :
? 11 500 à 13 440 €
Le meublé reste rentable uniquement grâce au loyer plus élevé, pas grâce à la fiscalité.
4. Conclusions générales
Pour le locataire :
Le bail NU est le plus protecteur et le moins cher.
Le meublé devient encore PLUS cher en 2026
? +200 à +400 €/mois pour un 3-pièces
? +150 à +220 €/mois pour un studio
Même si juridiquement :
les meubles ne peuvent pas être facturés
le loyer global augmente pour compenser la fiscalité
Donc il les paie… indirectement.
Pour le bailleur :
Le NU redevient l’option fiscale la plus optimisée (50 % d’abattement)
Le meublé devient fiscalement défavorable
? obligation de monter les loyers
? risque de vacance
? rotation plus forte
? instabilité du cadre LMNP
Pour le marché locatif :
- Reflux du meublé (notamment des petites surfaces)
- Retour partiel vers la location nue
- Hausse du coût de la vie pour les locataires en meublé
- Saturation des biens non meublés très demandés
