Copropriété : le piège du bail qui exclut la jouissance d’une partie commune
Cour intérieure, jardin, terrasse : ces espaces visibles depuis un local ne font pas toujours partie du bail. La Cour de cassation l’a confirmé, et cette précision change la façon dont un gestionnaire locatif doit rédiger et vérifier un bail commercial.
En bref, pour les agents en gestion locative : un lot de copropriété peut bénéficier d’un droit de jouissance exclusive sur une partie commune (cour, jardin, terrasse). Ce droit ne se transmet pas automatiquement au locataire lors d’un bail commercial : tout dépend de la rédaction du contrat. Cette règle, posée par la Cour de cassation, doit désormais faire partie des réflexes professionnels enseignés dans le cadre de la formation continue des professionnels de l’immobilier.
Bail commercial et partie commune à usage privatif : de quoi parle-t-on ?
Dans une copropriété, certains espaces restent juridiquement des parties communes mais leur usage est réservé exclusivement à un copropriétaire. On parle alors de partie commune à usage privatif. Les cas les plus fréquents rencontrés par les gestionnaires locatifs sont :
- une cour intérieure accessible uniquement depuis un local ou un appartement ;
- un jardin situé au pied d’un lot en rez-de-chaussée ;
- une terrasse juridiquement commune mais réservée à un seul copropriétaire ;
- un emplacement extérieur bénéficiant d’un accès privatif.
Depuis l’article 6-3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, introduit par la loi Elan du 23 novembre 2018, cette notion est expressément reconnue par le législateur : le copropriétaire ne possède pas la partie commune elle-même, mais dispose d’un droit accessoire lui en réservant l’usage exclusif.
Ce qui suit toujours le lot
- Le droit de jouissance exclusive ne peut pas être vendu séparément du lot.
- En cas de vente, l’acquéreur bénéficie automatiquement de ce droit.
Ce qui ne suit pas automatiquement le bail
- En cas de location, ce même droit n’est pas transmis d’office au locataire.
- Son inclusion dépend exclusivement des termes du contrat de bail.
L’affaire tranchée par la Cour de cassation sur le bail commercial
Un copropriétaire avait donné en bail commercial un local bénéficiant d’un droit de jouissance exclusive sur une cour commune. Considérant que ce droit faisait nécessairement partie de son bail, le locataire a assigné le bailleur afin d’obtenir le retrait d’un dispositif lui interdisant l’accès à cette cour.
La cour d’appel a rejeté sa demande, relevant que le bail ne mentionnait aucune volonté du bailleur de transmettre ce droit. Le locataire s’est pourvu en cassation, invoquant le principe d’indissociabilité déjà reconnu en matière de vente.
La position de la Cour de cassation
« Un copropriétaire peut donner à bail les parties privatives de son lot, indépendamment du droit de jouissance privative sur les parties communes attaché à ce lot. »
Le point de vigilance pour un gestionnaire locatif
La Cour de cassation rappelle que le bail relève de la liberté contractuelle : bailleur et locataire définissent eux-mêmes l’assiette exacte de la location. Un espace visible depuis le local, même utilisé de fait, n’entre pas automatiquement dans le bail s’il n’est pas expressément mentionné.
Comment sécuriser la rédaction du bail commercial : les bonnes pratiques
Avant toute mise en location d’un lot de copropriété, l’agent immobilier en charge de la gestion locative doit systématiquement vérifier plusieurs documents :
- le titre de propriété du bailleur ;
- le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ;
- les éventuelles modifications votées en assemblée générale ;
- l’existence d’un droit de jouissance exclusive attaché au lot.
Ces vérifications permettent ensuite de rédiger une clause d’assiette du bail sans ambiguïté, en précisant explicitement si le droit de jouissance sur la partie commune est inclus ou exclu de la location.
Deux façons de rédiger l’assiette du bail
Si le bailleur souhaite transmettre la jouissance de l’espace commun privatif, le bail doit le préciser expressément :
Le locataire pourra alors utiliser cet espace en toute sécurité juridique.
Si le bailleur souhaite conserver l’usage de cet espace, le bail doit également le formuler clairement, pour éviter tout litige :
Dans ce cas, le locataire ne pourra pas revendiquer l’accès à cet espace, même s’il y a eu un usage toléré en début de bail.
Ce que l’agent doit conseiller au bailleur
Le propriétaire dispose d’une véritable liberté de choix : inclure ou non la jouissance de la partie commune privative dans le bail commercial. Ce choix a un impact direct sur l’attractivité du bien et sa valeur locative — un local avec cour ou terrasse privative est généralement plus recherché. L’agent doit donc alerter son client sur les conséquences commerciales de cette décision, en plus de ses conséquences juridiques.
Ce que l’agent doit conseiller au locataire
Côté locataire, la vigilance est tout aussi importante. Un espace extérieur visible ou accessible depuis le local loué n’est pas automatiquement compris dans le bail. Avant la signature, il convient de vérifier attentivement les mentions du contrat et ses annexes : une simple tolérance du bailleur ou un usage antérieur ne suffit pas à créer un droit opposable.
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Textes de référence
Pour aller plus loin
Copropriété : le piège du bail qui exclut la jouissance d’une partie commune
Basé sur Cass. 3e civ., 23 septembre 2021, n°20-18.901 · Ce document ne constitue pas un avis juridique.
Consultez un professionnel du droit pour toute situation spécifique.
VONY GAËL — Docteur en droit — Formateur
