Un litige de copropriété peut coûter cher sans que l’action soit abusive. Dans un arrêt du 9 juillet 2026, la Cour de cassation supprime une condamnation de 5 000 € pour abus du droit d’agir, faute de circonstances particulières suffisantes dans l’affaire examinée.
Décision étudiée : Cour de cassation, 3e chambre civile, 9 juillet 2026, pourvoi n° 25-12.875
Trois points à retenir
- Perdre en appel ne caractérise pas, à lui seul, un abus de procédure.
- Distinguer dommages-intérêts, dépens et frais de procédure.
- Rattacher la solution aux circonstances retenues par la Cour.
Mieux comprendre les litiges de copropriété
Le contentieux de la copropriété
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Un conflit sur des constructions en parties communes
Une copropriétaire demandait notamment la démolition de constructions réalisées sur des parties communes à jouissance privative. Elle avait obtenu partiellement satisfaction en première instance. La cour d’appel l’avait ensuite condamnée à 5 000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive.
Une cassation limitée à la condamnation pour abus
La troisième chambre civile relève l’absence de circonstances particulières caractérisant une faute dans l’exercice du droit d’agir, alors que la demanderesse avait obtenu une partie de ses demandes devant les premiers juges. Elle casse sur ce point, sans renvoi, et rejette la demande pour procédure abusive. Les autres aspects du litige ne sont pas remis à plat par cette seule cassation. Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 25-12.875.
Une victoire en première instance ne constitue toutefois pas une immunité générale. L’appréciation dépend des circonstances de l’action. La responsabilité pour faute trouve ici son cadre dans l’article 1240 du Code civil. Consulter l’article 1240.
Trois coûts à ne pas confondre
| Poste | Question à poser au conseil |
|---|---|
| Dépens | Quels frais de procédure sont compris et qui les supporte ? |
| Indemnité au titre de l’article 700 | Quelle contribution aux frais non compris dans les dépens a été accordée ? |
| Dommages-intérêts pour abus | Quelle faute distincte dans l’exercice de l’action a été retenue ? |
Supprimer le troisième poste ne revient pas à effacer automatiquement les deux premiers. C’est une distinction utile lorsqu’un vendeur présente un jugement comme une « victoire totale » ou qu’un copropriétaire affirme que son adversaire a été « sanctionné pour avoir contesté ».
Comment présenter un contentieux de copropriété dans un dossier de vente
L’agence a intérêt à constituer une chronologie lisible : objet du litige, parties concernées, décisions rendues, recours connus et incidences possibles sur le bien. Elle doit distinguer les demandes d’une partie de ce que le juge a effectivement décidé. Le montant réclamé dans une assignation n’est pas une condamnation.
Exemple fictif : un vendeur transmet une décision favorable sur une demande de travaux, mais un arrêt ultérieur modifie la solution. La fiche d’information ne doit pas reproduire uniquement le premier jugement. Elle doit permettre au notaire d’identifier l’état actuel de la procédure, pièces à l’appui.
Pour le syndic ou le gestionnaire, la même méthode facilite une information exacte des copropriétaires. Toute présentation des chances de succès ou de la stratégie judiciaire doit rester coordonnée avec l’avocat chargé du dossier.
Une leçon de lecture des décisions
Le dispositif final doit toujours être rapproché des motifs. Un arrêt peut corriger une indemnité de procédure sans réviser la solution immobilière principale. C’est précisément ce qui rend dangereuse une communication limitée à « la Cour de cassation a donné raison au copropriétaire ».
La fiche pratique pour l’agence
Les actions suivantes sont des recommandations d’organisation à adapter au dossier.
- Identifier les chefs de décision réellement modifiés.
- Distinguer demande, condamnation et recours.
- Séparer dépens, article 700 et dommages-intérêts pour abus.
- Actualiser la chronologie avant toute transmission à l’acquéreur.
Textes de référence
Cour de cassation, 3e chambre civile, 9 juillet 2026, n° 25-12.875 ; Code civil, article 1240 — Responsabilité pour faute. Sources consultées le 8 septembre 2026.
Pour aller plus loin
La sécurisation du dossier commence par la copropriété sous mandat judiciaire. Pour prolonger cette lecture, consultez aussi notre article sur la rédaction du mandat et celui consacré à le mandat d’entremise et la représentation du vendeur.
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Basé sur les sources citées. Ce document ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier individualisé. Consultez un professionnel compétent pour votre situation.
