Introduction
Dans le cadre de la transaction immobilière, la nature du mandat confié à l’agent est décisive. Le mandat d’entremise — très répandu dans le métier — offre des avantages pratiques mais possède des limites juridiques importantes. En particulier, la question de la représentation du vendeur (c’est-à-dire le fait que l’agent agisse en son nom pour engager une promesse ou un compromis) mérite une attention juridique rigoureuse. Cet article vise à :
- distinguer clairement les typologies de mandats ;
- exposer les principes légaux applicables (loi Hoguet, décret, Code civil) ;
- illustrer par des arrêts récents les risques et jurisprudences clés ;
- proposer des recommandations pour sécuriser les mandats.
1. Typologie des mandats immobiliers et notion de représentation
1.1 Le mandat d’entremise (mandat simple de mise en relation)
- Le mandat d’entremise consiste à mettre en relation le vendeur et des acquéreurs potentiels.
- L’agent agit pour le compte du vendeur, mais ne dispose pas de pouvoirs pour signer ou engager juridiquement le vendeur.
- Le vendeur conserve sa liberté d’agréer ou non les offres, même si elles correspondent aux conditions du mandat.
Ce principe découle du régime de la loi Hoguet (art. 6) et du décret d’application (art. 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972).
Sans clause expresse donnant un pouvoir de représentation, le mandat reste un simple mandat d’entremise.
1.2 Le mandat de représentation (mandat spécial, mandat de vente “exécutif”)
- Exceptionnel et strictement encadré.
- L’agent immobilier peut se voir conférer un pouvoir expresse de représenter le vendeur : signer le compromis, accepter une offre, etc.
- Pour que ce mandat de représentation soit valable, il doit être expressément prévu dans le mandat écrit, selon les conditions imposées par l’article 72, alinéa 3, du décret de 1972.
- La jurisprudence récente rappelle que sauf clause expresse, le mandat est présumé être d’entremise, et l’agent ne peut pas engager le vendeur.
2. Principes juridiques régissant le mandat et les pouvoirs conférés
2.1 Loi Hoguet et formalisme du mandat
- La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (dite “loi Hoguet”) encadre toute activité d’entremise, de gestion ou de transaction immobilière.
- Elle impose notamment que l’agent immobilier soit titulaire d’une carte professionnelle (transaction, gestion) et d’une assurance responsabilité civile professionnelle.
- Elle exige un mandat écrit préalable, spécifiant les missions, rémunération et conditions.
- Le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, article 72, fixe les mentions obligatoires, notamment la clause relative à la possibilité ou non de s’engager pour le compte du vendeur (alinéa 3).
- L’absence des mentions obligatoires ou d’une clause claire engage la nullité ou la mise en cause du droit à rémunération de l’agent.
2.2 Code civil et régime du mandat
- Le mandat civil (art. 1984 et suivants du Code civil) est un contrat par lequel le mandataire s’engage à accomplir pour le compte du mandant certains actes juridiques.
- Toutefois, le mandat civil n’efface pas le régime spécial immobilier. Le droit de l’immobilier impose des restrictions (notamment sur le mandat apparent).
- La jurisprudence insiste sur la nécessité d’un mandat écrit et que le mandat apparent (comportement laissant croire à un pouvoir) est en général inopposable en matière immobilière, si le mandat écrit n’existe pas.
2.3 Conditions du droit à rémunération et exceptions (indemnisation)
- En principe, la commission n’est due que si la vente est effectivement réalisée dans les conditions du mandat (acte écrit, engagements des parties) — avant toute perception d’honoraires. Cette règle est posée par l’art. 6 de la loi Hoguet.
- En cas d’échec de la transaction pour des motifs personnels au vendeur ou à l’acquéreur, l’agent ne peut réclamer sa commission.
- Toutefois, des dommages et intérêts peuvent être obtenus si l’agent prouve une faute du vendeur ou de l’acquéreur (manœuvres frauduleuses, refus injustifié, etc.) ayant empêché la vente.
- La clause pénale insérée dans le mandat peut, sous conditions de validité, faire jouer un droit à indemnité, mais elle dépend de la validité de l’ensemble du mandat et doit être mentionnée de façon apparente.
3. Jurisprudences récentes clés et leçons pratiques
3.1 Cour d’appel de Nîmes, 23 janvier 2025 (n° 23/03171)
Dans cette affaire, l’agent immobilier avait prétendu engager le vendeur après avoir reçu une offre au prix. La Cour rappelle :
- Le mandat était un mandat d’entremise, sans clause de représentation ;
- L’agent ne pouvait pas accepter l’offre au nom du vendeur.
- Le recours fondé sur un “mandat apparent” a été rejeté, car en matière immobilière l’écrit prime : seules les conventions écrites peuvent produire des effets en ce domaine.
Cet arrêt renforce l’idée que la sécurité juridique des mandats passe par leur rédaction précise, notamment pour attribuer tout pouvoir de représentation.
3.2 Arrêt de la Cour de cassation, 15 juin 2022 (n° 20-22.047)
La Cour a jugé que sauf clause expresse, le mandat d’un agent immobilier est un mandat d’entremise. Elle a rappelé que la condition expresse imposée par le décret est impérative pour permettre à l’agent d’aliéner le bien en lieu et place du vendeur. Clarence Avocats
3.3 Offre d’achat au prix et refus du vendeur
De nombreuses décisions rappellent que même une offre au prix du mandat n’oblige pas le vendeur à accepter si le mandat ne lui donne pas expressément ce pouvoir.
Le vendeur demeure libre d’agréer une autre offre ou de refuser, et l’agent ne peut exiger sa rémunération sans que l’opération soit juridiquement conclue conformément au mandat.
3.4 Acquisition du bien par l’agent immobilier
L’article 1596 du Code civil (depuis 1804) interdit au mandataire d’acquérir le bien qu’il a mandaté à moins d’une information complète préalable du mandant. Ceci protège contre les conflits d’intérêts.
Le décret de 2015 (décret n° 2015-1090) – relevant du code de déontologie – impose aussi que l’agent ne pas acquérir un bien dont il a la mission, sauf en informer le mandant.
4. Risques juridiques en cas de mandat mal sécurisé ou ambigü
| Risque | Cause fréquente | Conséquence juridique |
|---|---|---|
| Nullité partielle ou totale du mandat | Omission des mentions obligatoires, mandat verbal, montant des honoraires non précisé | L’agent perd tout droit à rémunération |
| Commission non due | Vente non réalisée, absence de clause de représentation, refus légitime du vendeur | Agent ne peut exiger ses honoraires (sauf faute prouvée) |
| Responsabilité pour excès de pouvoir | Agent signe un compromis sans mandat adéquat | Le vendeur peut demander l’invalidation de l’acte, et engager la responsabilité de l’agent |
| Conflit d’intérêts | L’agent acquiert le bien qu’il avait en mandat sans transparence | Sanctions disciplinaires et annulation d’acte possible |
| Contestation de la clause pénale | Clause mal rédigée, manifestement excessive, non visible | La clause peut être réduite ou neutralisée par le juge |
5. Recommandations pour sécuriser les mandats et éviter les litiges
5.1 Rédaction rigoureuse du mandat
- Insérer une clause expresse précisant si l’agent a la capacité d’accepter une offre ou de signer un compromis en lieu et place du vendeur (et dans quelles conditions).
- Mentionner clairement la rémunération, la personne qui la paiera, et les conditions de paiement.
- Veiller aux mentions obligatoires (numéro carte professionnelle, garantie financière, assurances, durée, mission).
- Rendre visible la clause de représentation si elle existe (apparence, compréhension).
5.2 Information et transparence
- Informer clairement le vendeur de la différence entre entremise et représentation.
- Exiger que toute offre ou acceptation soit formalisée par écrit et signée par le vendeur.
- Conserver toutes les communications écrites (e-mails, offres, comptes rendus) pour la traçabilité.
5.3 Limitation des pouvoirs
Quand on accorde un pouvoir de représentation :
- Il doit être strictement limité (par exemple, pour une offre aux conditions du mandat).
- Prévoir une clause de réversibilité ou de retrait du pouvoir sous certaines conditions.
- Le mandat doit prévoir ce pouvoir avec toute précision (plafond, conditions, durée).
5.4 Prendre en compte les clauses pénales et indemnisation
- La clause pénale doit être rédigée en caractères apparents, afin qu’elle ne soit pas réputée nulle.
- Toutefois, la clause ne garantit pas toujours la commission si le mandat est nul.
- En cas d’abandon de la vente par le vendeur sans motif fautif, le simple refus ne constitue pas une faute justifiant l’application de la clause.
5.5 Contrôles préventifs
- Vérifier la validité du mandat avant d’agir (mentions, signature, datation, consentement).
- Demander une preuve écrite du pouvoir pour toute acceptation d’offre ou signature d’avant-contrat.
- Lorsqu’un litige semble naître, anticiper les actions judiciaires (action en nullité, contestation de la commission, responsabilité civile).
Conclusion
Le mandat d’entremise constitue le cœur du business immobilier. Toutefois, il reste limité : l’agent, sauf clause expresse claire, ne peut pas représenter juridiquement le vendeur ni engager la vente à son nom. La jurisprudence récente renforce cette exigence : prévoir un pouvoir de représentation exige une clause parfaitement rédigée, compréhensible et acceptée.
Pour les professionnels, la meilleure “musculature juridique” réside dans :
- la précision rédactionnelle du mandat,
- la transparence vis-à-vis du mandant,
- la traçabilité des actes,
- et une veille juridique active (loi Hoguet, décret, jurisprudence).
