Le statut du bailleur privé ou dispostif Jeanbrun promet une mécanique séduisante : alléger l’imposition pendant la phase de détention, améliorer la rentabilité, redonner de l’oxygène à l’investissement locatif. Sur le papier, l’équation paraît simple. Dans la vraie vie, un détail peut tout changer : la fiscalité à la sortie.
Car ce dispositif remet au centre une question que beaucoup d’investisseurs sous-estiment encore : que se passe-t-il au moment de la revente ? La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, les effets des abattements pour durée de détention, et le risque de sorties simultanées à horizon “standard” peuvent transformer un scénario “neutre” en facture fiscale inattendue.
Pour clarifier ces points, j’ai sollicité Maître Guillaume Arrighi, avocat en fiscalité patrimoniale, afin d’obtenir une lecture rigoureuse du mécanisme, des références fiscales mobilisées, et un décryptage opérationnel à partir d’un cas chiffré. L’objectif est simple : donner aux professionnels de l’immobilier — agents, promoteurs, gestionnaires — une grille de lecture claire pour anticiper, expliquer et sécuriser les arbitrages.
Guillaume ARRIGHI — Avocat (fiscalité patrimoniale)
Sur la « réintégration » des amortissements dans le calcul de la plus-value : confirmez-vous le mécanisme exact du dispostif Jeanbrun (base, incidence sur le prix d’acquisition retenu, et références CGI que vous mobilisez) ?
Je vais répondre à vos questions dans l’ordre.
Sur la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, le texte tel qu’il est prévu ne prévoit pas de règle spécifique. Par conséquent, c’est le régime général qui s’applique.
Il s’agit de l’article 150 VB du Code général des impôts, qui a été modifié — et dont on a beaucoup parlé — pour réintégrer les amortissements en LMNP. Le III de cet article prévoit précisément la réintégration des amortissements.
Il n’y a aucune raison que ce III ne s’applique pas à ce régime, puisqu’aucune disposition particulière n’est prévue. On devrait donc réintégrer les amortissements qui ont été pratiqués.
Concrètement, le prix d’acquisition est diminué des amortissements passés : on tient une liasse, et c’est la valeur nette comptable qui est prise en compte.
Voilà pour le premier point.
Selon vous, la “rupture” avec le Pinel est-elle principalement juridique (mode de calcul de plus-value) ou économique (sorties groupées / prix du neuf) ?
Sur la question de la “rupture”, je dirais qu’elle est juridique.
En revanche, sur les sorties groupées, il s’agit surtout d’un phénomène économique. On n’a pas encore de visibilité sur ce nouveau régime puisqu’il vient d’être mis en place, mais c’est un point bien connu — et souvent critiqué — dans le Pinel. Si vous lisez des retours d’investisseurs ou si vous en côtoyez (ce qui est mon cas), c’est une critique récurrente. Je l’ai d’ailleurs déjà constaté chez deux clients qui revendaient des biens détenus en Pinel.
Quand vous achetez dans un immeuble de cent lots, vous avez souvent une grande quantité de lots similaires. Sur cinquante lots quasi identiques, il est très probable que deux, trois ou quatre propriétaires vendent au même moment. Concrètement, cela signifie que, en plus d’avoir parfois surpayé le bien parce qu’il s’agissait de “neuf défiscalisé”, vous vous retrouvez avec plusieurs biens comparables en concurrence directe sur le marché.
Dans ces conditions, il devient difficile d’obtenir un bon prix : il n’y a pas d’“effet coup de cœur”. L’acheteur ne se dit pas : “C’est cet immeuble, cet endroit précis que je voulais, je suis prêt à payer plus cher”, puisqu’il voit trois autres biens équivalents en vente dans le même immeuble.
Donc, sur l’aspect économique, c’était vrai pour le Pinel et je pense que ce sera également vrai pour ce régime.
Sur l’aspect juridique, la différence avec le Pinel est la suivante : en Pinel, vous aviez droit à une réduction (ou crédit) d’impôt. Ici, le mécanisme est différent : votre revenu imposable est plus faible grâce aux amortissements. Or, dans le Pinel, puisqu’il n’y avait pas d’amortissement, il n’y avait pas non plus de réintégration à la sortie : la plus-value était calculée de manière classique.
Il y a donc une vraie rupture par rapport au Pinel, et je pense qu’il y aura de mauvaises surprises pour certaines personnes qui se disaient : “Dès que j’ai passé les neuf ans, je peux revendre quand je veux.” En réalité, la fiscalité à la sortie pourra être conséquente.
Dans votre exemple (achat 300 k€ / amort. 108 k€ / revente 300 k€), pouvez-vous préciser les hypothèses (taux, durée, intégration prélèvements sociaux, éventuels abattements) ?
J’ai pris un exemple avec un achat à 300 000 € et des amortissements de 108 000 €. Ce niveau d’amortissements correspond au cas où l’on est dans un logement très social : j’ai volontairement retenu l’hypothèse la plus “chargée” en amortissements.
Pour les modalités, je n’ai calculé que la plus-value : je n’ai pas intégré le taux, la durée de l’emprunt ni un calcul de rentabilité complet.
Le prix de cession est de 300 000 €, avec une durée de détention de 9 ans (j’imagine une revente immédiate à l’issue des 9 ans).
Le prix d’acquisition retenu, une fois les amortissements pris en compte, est de 192 000 € (soit 300 000 – 108 000).
À ce montant, j’ajoute :
un forfait frais d’acquisition de 7,5 %, soit 22 500 € (300 000 × 7,5 %),
un forfait travaux de 15 %, soit 45 000 € (300 000 × 15 %).
On obtient ainsi une plus-value brute de 40 500 €, calculée comme suit :
300 000 – (192 000 + 22 500 + 45 000) = 40 500 €.
(Je ferai ensuite une remarque sur le forfait travaux.)
Ensuite, j’applique les abattements pour durée de détention :
pour l’impôt sur le revenu (IR), à 9 ans, l’abattement est de 24 %,
pour les prélèvements sociaux, l’abattement est de 6,6 %.
On obtient donc une plus-value imposable :
de 30 780 € pour l’IR (40 500 × 76 %),
de 37 827 € pour les prélèvements sociaux (40 500 × 93,4 %).
Puis j’applique les taux :
IR : 19 % × 30 780 = 5 848 €,
prélèvements sociaux : 18,6 % × 37 827 = 7 036 €.
Je n’ai pas pris en compte la taxe supplémentaire (type surtaxe/“CR”), car je ne peux pas savoir si le contribuable y serait soumis. Je n’ai pas non plus retenu la taxe sur les plus-values immobilières supérieures à 50 000 €, puisque, dans cet exemple, la plus-value est de 40 500 €.
On arrive donc à une imposition totale de 12 884 €.
Sur le risque de “sorties groupées” à 9 ans : observez-vous déjà ce phénomène sur d’autres dispositifs, et quels paramètres (secteur, typologie, profondeur de marché) aggravent ou atténuent selon vous ce risque ?
Sur la question des travaux, c’est un point intéressant.
Dans mon calcul, j’utilise le forfait travaux de 15 %. Cela peut paraître étonnant puisque l’on est sur du logement neuf.
Sur ce point, le BOFiP est très clair : BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, n° 350. Il indique que dès lors que la condition de durée est remplie (détention supérieure à 5 ans), le cédant peut bénéficier du forfait de 15 % sans avoir à justifier de la réalité des travaux.
Sauf qu’ici, on parle de logements neufs : par définition, il n’y a pas forcément de travaux. Or, une petite musique jurisprudentielle laisse penser que cette disposition pourrait, un jour, être remise en cause. Il existe notamment des décisions récentes :
- TA de Pau, 15 avril 2024,
- Conseil d’État, 25 mars 2019,
dans lesquelles la majoration pour travaux a été refusée, parce que l’acte de vente précisait qu’il n’y avait pas eu de travaux.
Autrement dit, si l’administration fiscale a la certitude qu’il n’y a pas eu de travaux, on peut lire entre les lignes qu’elle pourrait contester l’application du forfait de 15 %. Bien sûr, on peut objecter qu’on peut faire des travaux pendant les 9 ans de détention. Mais, si j’étais investisseur, ce n’est pas un point qui me rassurerait : au regard de la philosophie actuelle et du contexte, il est possible que cette majoration de 15 % soit un jour remise en cause sur certains cas.
Et si ce forfait de 15 % “saute”, la conséquence est notable. Si je reprends mon exemple et que je retire le forfait travaux :
- on ne serait plus sur une plus-value d’environ 40 000 €, mais plutôt autour de 85 000 €,
- et on ne serait plus sur un impôt d’environ 13 000 €, mais plutôt autour de 28 500 € dans le même exemple.
Ensuite, vous me demandez sur les sorties groupées. Oui, c’est quelque chose que j’ai déjà observé sur le Pinel, et dont j’ai entendu de nombreux témoignages. Pour ma part, je l’ai constaté concrètement chez deux clients.
Enfin, recommandez-vous une stratégie de détention minimale “cohérente” avec le dispositif (au-delà des 9 ans) pour neutraliser l’effet sortie via les abattements pour durée de détention ?
Enfin, sur une stratégie de détention minimale “cohérente”, c’est plus difficile à trancher. À mon sens, il faut se projeter sur du long terme, parce que les abattements de durée de détention sont très étalés : 22 ans pour l’impôt sur le revenu, et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Pour les prélèvements sociaux, les abattements augmentent surtout en fin de période ; au début, ils sont très faibles.
En pratique, même au bout de 22 ans, vous n’avez plus d’IR, mais vous n’avez qu’un abattement relativement limité sur les prélèvements sociaux, alors que ce sont eux qui pèsent fortement (à 18,6 %). L’IR est à 19 %, mais les abattements sur l’IR montent plus vite, donc l’impact s’atténue plus tôt.
J’aurais donc tendance à dire que c’est un projet de très long terme : quelque chose qu’on se voit garder au moins 20 ans, idéalement 25 ans, et, dans l’idéal, 30 ans pour neutraliser totalement la plus-value. Mais, encore une fois, on est là dans une forme de “fiscalité-fiction” : raisonner sur un régime à 30 ans est délicat, car personne ne peut garantir qu’il existera encore dans les mêmes conditions.
Contacter Maître ARRIGHI : https://bretlim-fortuny.com/
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