La question des droits de préemption d’un agent immobilier se pose principalement dans le cadre de la rémunération de l’agent lorsque le droit de préemption est exercé par une collectivité publique ou un autre titulaire du droit de préemption. L’analyse des documents fournis permet de dégager plusieurs points clés concernant cette problématique.
Lorsqu’un bien immobilier fait l’objet d’un droit de préemption, notamment par une collectivité publique (mairie, établissement public foncier, Safer…), une question revient souvent dans la pratique : l’agent immobilier peut-il percevoir sa commission si la vente initiale ne se réalise pas ou si l’acquéreur est substitué ?
Cette problématique, bien que fréquente sur le terrain, reste mal connue, notamment en ce qui concerne la protection juridique de l’agent et les conditions liées à sa rémunération.
Ce que dit le Code de l’urbanisme
Le Code de l’urbanisme ne prévoit pas de disposition spécifique sur les droits ou la protection des agents immobiliers en cas de préemption. Toutefois, il encadre strictement les conditions d’exercice du droit de préemption par les collectivités.
Deux articles sont particulièrement importants :
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Article L213-1-2 : Il prévoit que les immeubles faisant l’objet d’un apport en nature à une société civile immobilière (SCI) peuvent être soumis au droit de préemption. Cela signifie que toute mutation susceptible de déclencher ce droit doit être transparente pour les acteurs de la transaction, dont l’agent immobilier.
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Article L213-7 : Il indique que le titulaire du droit de préemption peut renoncer à l’achat si aucun accord n’est trouvé sur le prix avec le vendeur. Cela a un impact direct sur l’agent immobilier : si la vente est annulée, la commission prévue peut ne plus être exigible, sauf disposition particulière dans le mandat.
Quelle incidence pour la rémunération de l’agent immobilier ?
L’enjeu est clair : l’agent immobilier n’a droit à sa commission que si la vente est effectivement conclue, ou si son mandat prévoit une clause spécifique en cas de préemption.
Dans le cas où une collectivité se substitue à l’acquéreur initial, plusieurs cas de figure peuvent se présenter :
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La vente est réalisée avec le préempteur : l’agent immobilier peut percevoir sa commission si celle-ci est prévue dans le mandat et mentionnée dans la Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA). À défaut, le préempteur n’est pas obligé de la régler, même s’il était informé de son existence.
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La vente est annulée (désaccord sur le prix, renonciation de la collectivité…) : dans ce cas, aucune commission n’est due, sauf si le mandat comporte une clause d’indemnisation ou si l’agent peut démontrer un préjudice.
La jurisprudence :
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Dans l’arrêt , la cour a rejeté la demande de l’agence immobilière pour le paiement de la commission, estimant que le mandat de vente n’avait plus d’existence juridique lors de la signature de l’acte authentique. Cela souligne l’importance de la validité du mandat de vente pour la réclamation de la commission.
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L’arrêt a confirmé que l’agence immobilière avait droit à sa commission même si les locataires avaient exercé leur droit de préemption, car l’agence avait joué un rôle actif dans la vente. Cela indique que l’intervention de l’agent immobilier dans la transaction est déterminante pour le droit à la commission.
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Dans l’affaire , la cour a jugé que l’agent immobilier avait droit à sa commission lorsque la commune exerçait son droit de préemption, car la vente avait été conclue grâce à l’entremise de l’agence. Cela montre que l’exercice du droit de préemption par une collectivité ne supprime pas automatiquement le droit à la commission de l’agent immobilier.
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L’arrêt a également confirmé le droit à la commission de l’agent immobilier lorsque la vente est réalisée dans le cadre de l’exercice du droit de préemption, soulignant que le mandat signé stipulait que la commission était à la charge de l’acquéreur.
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Enfin, dans l’affaire , la cour a rejeté l’argument de la commune de Rennes selon lequel la commission de l’agent immobilier ne devait pas être incluse dans le prix d’acquisition fixé par le juge de l’expropriation, considérant que l’obligation de payer la commission était un préjudice direct et indemnisable.
Bonnes pratiques à retenir pour les professionnels
Pour sécuriser leur rémunération en cas de droit de préemption, les agents immobiliers doivent :
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Inscrire la commission dans la DIA, en précisant clairement la rémunération prévue et la personne redevable ;
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Vérifier que le mandat de vente comporte une clause spécifique sur le droit de préemption, notamment en cas de substitution de l’acquéreur ;
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Informer les clients vendeurs de l’existence de ce droit et de ses conséquences possibles sur la transaction et les délais ;
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Collaborer avec le notaire dès les premières étapes pour intégrer ces éléments aux documents officiels.
Les droits de préemption d’un agent immobilier ne sont pas directement prévus par la législation, mais la jurisprudence montre que l’agent immobilier peut prétendre à sa commission lorsque son intervention a été déterminante dans la réalisation de la vente, même si le droit de préemption est exercé. La validité du mandat de vente et le rôle actif de l’agent dans la transaction sont des éléments clés pour la réclamation de la commission. Les décisions de justice confirment que l’exercice du droit de préemption par une collectivité ne supprime pas automatiquement le droit à la commission de l’agent immobilier, à condition que le mandat soit valide et que l’agent ait joué un rôle actif dans la vente.
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Documents
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Droit de préemption exercé par l’agent immobilier ?
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Conditions de mise en œuvre du droit de préemption
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Type de bien concerné par le préemption | ||
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| 1 | Non | Un acte écrit contenant l’engagement des parties doit exister. | Fonds de commerce ‘bar-tabac’ | ||
| 2 | Non | Le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. | Un appartement. | ||
| 3 | Oui | L’exercice du droit de préemption nécessite un accord entre les parties et le respect des délais légaux. | Domaine agricole | ||
| 4 | Non | Le fermier doit exercer son droit de préemption en acceptant les conditions de la vente, qui ne doivent pas être exagérées. | Domaine agricole | ||
| 5 | Non | Existence d’un mandat de vente et notification de l’intention de préempter. | Bien immobilier | ||
| 6 | Non | Notification de la vente, acceptation de l’offre, respect des obligations contractuelles. | Château et domaine immobilier. | ||
| 7 | Non | Le préempteur doit notifier son intention d’exercer son droit de préemption, et le prix d’acquisition doit être accepté par les parties. | Bien immobilier | ||
| 8 | Non | Information sur le prix et les conditions de cession, existence d’un mandat. | Parts indivises d’un immeuble. | ||
| 9 | Non | Le droit de préemption est conditionné par l’indication du montant et de la partie qui en a la charge dans l’engagement des parties. | Un bâtiment indépendant, à usage mixte d’activités/bureaux. | ||
| 10 | Non | Non trouvé: Aucune condition spécifique pour le droit de préemption n’est mentionnée dans la décision. | Maison d’habitation | ||
| 11 | Non | Le droit de préemption nécessite que le locataire soit informé de la vente et que le bailleur ait délivré un congé. | Maison d’habitation | ||
| 12 | Non | La commission est due si la vente est constatée par acte authentique et si le montant est indiqué séparément dans la DIA. | Maison (bien immobilier) | ||
| 13 | Non | La question posée n’est pas applicable à ce document. | Parcelles de terrain (agricoles) | ||
| 14 | Non | Un mandat écrit délivré par l’une des parties, précisant la condition de détermination de la rémunération ou commission ainsi que la partie qui en aura la charge. | Un terrain. | ||
| 15 | Non | Un mandat valide et une opération conforme aux dispositions légales, avec limitation dans le temps. | Un supermarché alimentaire | ||
| 16 | Non | Un mandat écrit et une stipulation claire concernant le droit à commission. | Un ensemble immobilier. | ||
| 17 | Non | L’agent immobilier doit avoir un mandat exclusif et informer les locataires de leur droit de préemption. | Un appartement | ||
| 18 | Oui | Un mandat écrit régulièrement enregistré avant la vente et notification correcte de la commission au bailleur. | Fonds de commerce de pizzeria | ||
| 19 | Non | Notification des conditions de vente au locataire et acceptation de l’offre par le locataire. | Maison d’habitation | ||
| 20 | Non | Notification de l’exercice du droit de préemption et respect des obligations contractuelles. | Propriété agricole. |
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