5 questions à Olivier Lendrevie
Fondateur de MoneySmart.fr, Associé chez Prexange et Enseignant à HEC
Alors que le Projet de Loi de Finances 2026 suscite une levée de boucliers dans les milieux économiques, la création surprise d’un « Impôt sur la Fortune Improductive » — adopté par amendement au cœur de l’été parlementaire — relance le débat sur la fiscalité du patrimoine et l’attractivité de la France.
Pour Olivier Lendrevie, expert reconnu des marchés financiers et de la pédagogie économique, cette réforme traduit à la fois une dérive idéologique et une méconnaissance profonde des dynamiques d’investissement.
Dans cet entretien exclusif accordé à MaFormationImmo, il revient sur les dessous politiques de ce nouvel impôt, les risques pour le marché immobilier locatif, les signaux envoyés aux investisseurs étrangers, et esquisse les réformes qui, selon lui, permettraient de réconcilier fiscalité, croissance et efficacité de l’État.
« Impôt sur la Fortune Improductive » : une simple réforme cosmétique ou un vrai tournant idéologique ?
Vous évoquez une fiscalité punitive sur le capital. Selon vous, que révèle ce changement sémantique et structurel de l’IFI ? Est-ce une manière d’assumer une politique anti-patrimoniale ou simplement un geste symbolique à visée électorale ?
Ce nouvel IFI ne résulte pas d’un texte rédigé par le gouvernement mais d’un amendement déposé par le MoDem, adopté avec l’appui des voix du RN, du PS et du groupe LIOT (sans celles du groupe EPR). On se souviendra que François Bayrou plaidait déjà, en 2017, pour un tel impôt. On peut toutefois spéculer qu’il ait pu avoir un bon de sortie de l’Élysée sur le sujet visant à apaiser le PS suite au rejet de la taxe Zucman…
L’immobilier productif (location, rénovation, transition énergétique) est-il sacrifié dans ce nouveau paradigme fiscal ?
Beaucoup de professionnels redoutent que la frontière entre “productif” et “improductif” soit floue. En quoi ces mesures risquent-elles de détourner l’épargne de l’investissement immobilier au profit d’actifs financiers ?
Là encore, il faut regarder de près. L’amendement initial déposé par le MoDem traitait l’immobilier locatif comme un actif productif et, par ailleurs, remontait le seuil d’imposition à 2 M€. Ce sont deux sous-amendement portés par le PS qui ont d’une part réintégré l’immobilier locatif dans l’assiette de l’impôt et d’autre part rabaissé son seuil à 1,3 M€. C’est bien entendu un nouveau coup dur porté à l’investissement locatif alors que le marché souffre déjà d’un grave déficit d’offre dans les grands bassins d’emploi. Et ce n’est pas la timide réforme proposée sur le statut du bailleur privé (non encore examinée par l’Assemblée), emportant au passage les avantages spécifiques du statut de Loueur Meublé Non Professionnel, qui changera la donne.
Les nouvelles taxes sur les dividendes, rachats d’actions et multinationales : un signal de rupture pour les investisseurs étrangers ?
Peut-on parler d’un risque de désamour des marchés envers la France, ou s’agit-il simplement d’un rééquilibrage “juste” du partage de la valeur ?
Oui, la reconduction de la contribution exceptionnelle sur les résultats des grandes entreprises, la multiplication par 4 de la taxe sur les rachats d’actions et de nouvelles taxes sur les “super dividendes” et les multinationales, mises bout à bout, envoient un très mauvais signal aux investisseurs. Et ce qu’il s’agisse d’entreprises étrangères qui choisiront d’autres terres d’accueil en Europe ou des grands groupes français qui seront renforcés dans leurs politiques de délocalisation. La France est déjà l’un des pays les plus redistributifs au monde. Mais nous vivons en économie ouverte : il est d’importance vitale de préserver notre attractivité vis-à-vis des investisseurs et de restaurer la compétitivité de nos entreprises. Sans quoi le gâteau à redistribuer ne fera que se réduire.
Comment analysez-vous la position du Sénat et ses chances réelles d’amender ce « musée de l’horreur fiscale » ?
Pensez-vous que la Chambre haute parviendra à réintroduire de la cohérence économique dans le texte avant le retour à l’Assemblée ?
Compte tenu de la composition du Sénat, il est à prévoir que celui-ci adoucira un bon nombre des mesures adoptées par l’Assemblée. Mais les compromis qui pourront être trouvés en Commission Mixte Paritaire n’engageront pas les députés. C’est à eux qu’il appartiendra d’adopter ou de rejeter le texte final. Je continue de penser que, compte tenu de la volonté affichée du RN et de LFI de faire tomber le gouvernement, aucune contorsion ne permettra de réunir une majorité s’étirant des écologistes jusqu’aux LR. Nous finirons vraisemblablement l’année sans loi de finances et sans gouvernement.
Enfin, quelle réforme fiscale “utile” auriez-vous souhaité voir portée dans cette Loi de Finances 2026 ?
Si vous aviez eu la main, quelle mesure aurait permis de soutenir réellement l’investissement productif et la croissance sans creuser les déficits ?1. « Impôt sur la Fortune Improductive » : une simple réforme cosmétique ou un vrai tournant idéologique ?
Vous évoquez une fiscalité punitive sur le capital. Selon vous, que révèle ce changement sémantique et structurel de l’IFI ? Est-ce une manière d’assumer une politique anti-patrimoniale ou simplement un geste symbolique à visée électorale ?
La critique est facile mais l’art est difficile. Il m’apparaît que, lorsque l’on détient le double record de la pression fiscale et de la dépense publique les plus élevées de l’OCDE (ramenés au PIB), on ne sort de l’impasse qu’en recherchant des économies, en se gardant de tout nouvel impôt. Soit précisément la démarche inverse de celle de nos députés. Au-delà d’une loi de finances, c’est d’une réforme profonde du rôle de l’État et de ses modalités d’intervention dont nous avons besoin. Il est urgent que celui-ci se recentre sur ses missions essentielles. Personne ne demande de numéros verts contre la canicule ou de systèmes de subventionnement de la réparation de braguettes alors que nous ne sommes plus capables d’offrir à notre jeunesse une éducation digne de ce nom et que le système hospitalier est en voie d’effondrement. Il n’y a rien d’insurmontable : la Suède, en situation financière très compromise dans les années 90, a réussi une telle transformation en seulement quelques années, sans drame.
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