Le ZAN (Zéro d’Artificialisation Nette) : un enjeu majeur pour les agents immobiliers

La perte de surface naturelle sur le sol français est telle qu’il a été mis en place par le législateur des mesures visant à limiter l’expansion du phénomène d’artificialisation du sol. L’artificialisation du sol a pour conséquence de rendre la terre inerte (perte de biodiversité), de réduire sa capacité à servir de support aux cultures du fait de la pollution provoquée par l’homme (métaux, CO2, hydrocarbures,…). Le sol artificialisé contribue également au réchauffement climatique (perte d’absorption du CO2) et contribue à la survenance d’événements climatiques dangereux (inondations notamment).

Pour limiter ce phénomène, le législateur a mis en place des leviers d’actions dans un objectif ultime : le Zéro artificialisation Nette). La première cause d’agrandissement de l’artificialisation étant l’étalement urbain, la loi s’adapte donc en conséquence.

Le ZAN (Zéro d’Artificialisation Nette) : un enjeu majeur pour les agents immobiliers

Qu’est-ce que le ZAN ?

Le ZAN, ou Zéro d’Artificialisation Nette, est une politique publique ambitieuse visant à enrayer l’étalement urbain et à préserver les terres agricoles et naturelles. Concrètement, il s’agit de limiter, voire d’inverser, la transformation des espaces naturels en surfaces artificialisées (bâtiments, routes, parkings…).

Pourquoi cette politique est-elle importante pour les agents immobiliers ?

Le ZAN a un impact direct sur le marché immobilier :

• Contraintes sur les projets immobiliers : Les projets de construction de nouveaux logements ou d’aménagement de terrains seront soumis à des règles plus strictes, ce qui pourrait limiter les possibilités d’urbanisation et rallonger les délais d’obtention des permis de construire.
• Valorisation des biens existants : En parallèle, les biens immobiliers situés dans des zones déjà urbanisées ou dans des secteurs où la densification est encouragée pourraient voir leur valeur augmenter.
• Nouvelles opportunités : Le ZAN ouvre également de nouvelles perspectives pour les agents immobiliers, notamment dans la rénovation de l’existant, la promotion de l’immobilier ancien et la valorisation des espaces naturels.

Les impacts concrets du ZAN sur le métier d’agent immobilier

• Maîtrise des réglementations locales : Les agents immobiliers devront se tenir informés des Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) et des règles spécifiques à chaque commune, qui évolueront en fonction de la mise en œuvre du ZAN.
• Valorisation des biens en adéquation avec le ZAN : Il faudra mettre en avant les qualités environnementales des biens (proximité des transports en commun, matériaux écologiques…) et les possibilités de rénovation.
• Accompagnement des vendeurs et des acquéreurs : Les agents immobiliers devront accompagner leurs clients dans les démarches administratives liées au ZAN et les informer des conséquences de cette politique sur leurs projets.
• Développement de nouvelles compétences : La maîtrise des enjeux environnementaux et de la réglementation urbanistique deviendra un atout indispensable pour les agents immobiliers.

Quelles mesures permettent de limiter l’artificialisation du sol ?

Le principal outil à disposition des acteurs de la construction (pouvoirs publics comme entreprises) est la loi cllimat et résilience du 22 août 2021. C’est cette loi qui fixe l’objectif de zéro artificialisation nette d’ici à 2050. D’autres objectifs sont fixés par cette loi notamment :

La réduction par deux de la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers d’ici 2030 par rapport à la consommation estimée entre 2011 et 2020.

Le volet “artificialisation des sols” de la loi Climat et résilience est présent aux articles 191 àç 226 modifiant principalement les articles du Code de l’urbanisme. Ainsi et logique la “lutte contre l’artificialisation des sols, avec un objectif d’absence d’artificialisation nette à terme “ s’est ajoutée à la liste des objectifs de l’article L.101-2 dudit Code.

La loi précise également les moyens à mettre en oeuvre :

« 1° La maîtrise de l’étalement urbain ;
« 2° Le renouvellement urbain ;
« 3° L’optimisation de la densité des espaces urbanisés ;
« 4° La qualité urbaine ;
« 5° La préservation et la restauration de la biodiversité et de la nature en ville ;
« 6° La protection des sols des espaces naturels, agricoles et forestiers ;
« 7° La renaturation des sols artificialisés.”

Nous savons donc comment agir. La loi donne des définitions, et prévoit d’imposer des adaptations aux acteurs qui prennent les décisions de valider les documents d’urbanisme et de les réviser afin d’intégrer dans leur schéma de travail l’objectif de réduction de l’artificialisation des sols (article L.141-8 du Code de l’urbanisme nouveau).

Au second rang des outils mobilisables figurent la loi du 20 juillet 2023 visant à faciliter la mise en œuvre des objectifs de lutte contre l’artificialisation des sols et à renforcer l’accompagnement des élus locaux.

La loi modifie grandement l’article 194 de la loi climat et résilience pour l’adapter aux préoccupations de terrains (modification du calendrier d’application des règles visant à réduire la consommation d’espaces  naturels, agricoles et forestiers qui est l’un des objectifs de la loi). Nous vous laissons aller prendre connaissance de cet article contenant moulte informations utiles.

Concernant ces objectifs nous vous invitons à consulter le lien suivant pour constater l’application à 2 ans de la loi climat et résilience –>

Des dispositions légales contradictoires…ou complémentaires ?

Malgré des objectifs précis et des agendas déjà définis en vue de lutter contre l’artificialisation des sols…des mesures allant de prime à bord à l’encontre des premiers objectifs de réduction de l’artificialisation, visant notamment comme mesure le fait de durcir les conditions d’octroi de l’autorisation d’exploitation commerciale, sont adoptés. La loi du 23 octobre 2023 relative à l’industrie verte, vise comme objectif de faciliter l’implantation d’exploitation industrielle portant des activités spécifiques du secteur de l’industrie, dans une optique de réhabilitation des friches industrielles du pays, en faveur d’entreprises qui agissent dans une optique de préservation de l’environnement et porteur de valeurs écologiques.

La loi modifie notamment un article L.321-1 du Code de l’urbanisme qui vise les EPF (établissements publics fonciers) qui agissent afin de gérer le patrimoine immobilier (ou de le créer) afin d’assurer les objectifs suivants :

Favoriser le développement durable, la lutte contre l’étalement urbain et la limitation de l’artificialisation des sols la réalisation de logements, notamment de logements sociaux, en tenant compte des priorités définies par les programmes locaux de l’habitat qui désormais intègre des “ actions ou des opérations de renaturation”.

Ils agissent également afin de  “contribuer au développement, au maintien ou à la transformation des activités économiques, notamment pour faciliter les projets d’implantations industrielles” (projets verts à priori).

l’un des alinéas de cet article leur donne compétence pour la préemption de “baux commerciaux, de fonds de commerce ou de fonds artisanaux”.

Le régime de l’autorisation de l’exploitation commerciale dans le cadre de regroupement de surfaces de vente “de magasins situés dans le périmètre d’une grande opération d’urbanisme” est également modifié pour permettre d’y ajouter des exploitations industrielles (L.752-2 du Code de commerce), à condition que leur implantation  :