INTRODUCTION : une réforme qui bouleverse le marché
Le Projet de Loi de Finances 2026 rebat complètement les cartes du marché locatif.
Avec l’amendement Le Meur (I-2784), l’abattement du microfoncier passe de 30 % à 50 %, rendant la location nue bien plus attractive pour les propriétaires.
En parallèle :
- la fiscalité des meublés se durcit,
- les écarts de loyers entre nu et meublé vont augmenter,
- les bailleurs envisagent massivement de convertir leurs meublés en nus.
Mais une question clé se pose :
Les locataires sont-ils prêts à payer plus cher – ou moins cher – selon le type de location ?
Pour y répondre, voici une analyse complète, basée sur :
chiffres IGF / IGEDD,
données INSEE,
données Observatoire des Loyers (OLAP / Clameur),
simulations studio + T3,
projection fondée sur la réforme fiscale.
1. Les chiffres : combien coûte réellement un logement meublé vs un logement nu ?
Selon le rapport IGF–IGEDD 2024 (mission Le Meur) :
Les loyers meublés sont 10 à 20 % plus chers que les loyers nus
À caractéristiques comparables.
Même lorsqu’on neutralise l’emplacement et la surface.
En France, 47 % des locataires considèrent le meublé “trop cher”
(INSEE — Enquête Logement)
Le nombre de locations nues a été divisé par 2 en quatre ans
essentiellement à cause :
- de la fiscalité LMNP très avantageuse,
- de la forte demande en meublé étudiant et mobilité.
2. Pourquoi le meublé est plus cher ? (et ça va empirer)
A. Une fiscalité historiquement plus favorable en LMNP
- Micro-BIC 50 %
- 71 % pour les meublés touristiques
- Amortissements au réel
Le bailleur gagnait 30 à 40 % de plus net d’impôt en meublé.
B. Le mobilier justifiait rarement l’écart de prix
L’IGEDD l’a confirmé :
« Les frais d’ameublement ne suffisent PAS à expliquer la majoration de loyer observée. »
C. Avec le PLF 2026, l’écart va augmenter
- Le nu devient ultra-attractif (abattement 50 %).
- Le meublé perd de ses avantages.
Les propriétaires vont compenser en augmentant les loyers meublés.
Et basculer une partie du parc vers le nu.
3. Les locataires : sont-ils prêts à payer plus (ou moins) ?
Voici ce qu’indiquent les statistiques :
62 % des locataires privilégient un bail stable
(INSEE – Enquête mobilité résidentielle)
53 % déclarent préférer un bail long (3 ans)
(Observatoire Clameur)
71 % des ménages préfèrent un loyer plus bas à un logement meublé
(Étude PAP — 2023)
Donc :
Les locataires ne sont PAS prêts à payer plus pour du meublé
Sauf si :
- ultra-centre,
- petite surface,
- mobilité courte.
Pour les autres profils :
la location nue est plus attractive,
surtout avec les loyers meublés qui vont augmenter en 2026.
4. Simulations : STUDIO et 3-PIÈCES
A. Studio (20–25 m²) — Zone tendue
Avant la réforme
- Location nue : 700 €
- Meublé : +20 % ? 840 €
Après la réforme (hausse méc. du meublé : +5 à +10 %)
- Location meublée ? 880 à 920 €
Surcoût annuel pour le locataire
- Avant : +1 680 €
- Après : +2 160 à +2 640 €
Conclusion
Un étudiant ou un jeune actif va privilégier un bail NU dès que possible.
Sauf mobilité courte (stage, CDD).
B. 3-PIÈCES (65 m²) — Zone tendue
Avant la réforme
- Nu : 1 250 €
- Meublé : 1 500 €
Après la réforme
- Meublé ? 1 600 à 1 650 €
Surcoût annuel
- Avant : +3 000 €
- Après : +4 200 à +4 800 €
Conclusion
Pour un couple, une famille, un salarié CDI :
le NU remporte 100 % des préférences.
5. Alors… la location nue : les locataires vont-ils payer ?
1. Non : ils paieront MOINS qu’en meublé
Avec la réforme :
- les loyers meublés vont augmenter,
- les loyers nues resteront stables (IRL).
Donc :
le locataire va économiser en passant en NU
ce qui rend le NU infiniment plus attractif.
2. Oui : ils seront prêts à payer un minimum pour la stabilité
Quand on interroge les locataires :
? “Je préfère payer 20 € de plus mais être tranquille 3 ans.” ?
(donnée issue de Clameur)
Cela signifie :
le locataire privilégie la sécurité juridique
et la stabilité, même si le loyer n’est pas le plus bas.
6. Conclusion : le NU redevient la norme
Les locataires ne veulent pas payer les meubles.
Ils veulent :
– de la stabilité (bail 3 ans),
– un loyer raisonnable,
– un cadre juridique protecteur,
– moins de risque d’éviction.
2026 va marquer le retour massif du bail NU
Pour trois raisons :
- Le meublé va coûter beaucoup plus cher (perte d’avantages fiscaux).
- Le NU devient plus rentable fiscalement pour les bailleurs.
- Les locataires préfèrent payer moins et être protégés.
C’est un changement structurel :
La location meublée va devenir une niche,
La location nue va redevenir la norme en France.
7. LE PROBLÈME RÉEL POUR LES ÉTUDIANTS : LE LOYER D’ÉTÉ
Un étudiant :
- quitte souvent son logement en juillet-août,
- ou retourne chez ses parents,
- ou fait un job d’été ailleurs,
- mais continue de payer son loyer s’il veut garder le studio pour la rentrée.
Donc le coût d’un studio NU doit inclure 2 mois où l’étudiant paie mais n’habite pas.
Question : est-ce que l’économie faite sur le loyer NU est annulée par ces 2 mois “à perte” ?
8. COMPARAISON STANDARD : Studio NU vs Studio MEUBLÉ
Hypothèses réalistes (villes étudiantes) :
- Studio NU : 550 € / mois
- Studio MEUBLÉ : 650 € / mois
(+100 € typique pour un meublé — source IGF/IGEDD)
Meubles à acheter pour un studio :
Budget moyen étudiant (IKEA / BUT / Leboncoin) :
| Équipement | Prix |
|---|---|
| Lit + matelas | 250 € |
| Bureau + chaise | 80 € |
| Table + chaises | 60 € |
| Armoire / penderie | 70 € |
| Cuisine : petit frigo + plaques | 180 € |
| Luminaires, étagères | 40 € |
| Divers | 50 € |
Total meubles : ? 650 €
(moins si tout est acheté en occasion : 300–400 €)
9. COMPARAISON SUR 10 MOIS (année universitaire) :
A. Coût STUDIO NU sur 10 mois
Loyer : 550 € × 10 = 5 500 €
Meubles (amortis sur 2 ans) = 325 €
Coût réel 1ère année = 5 825 €
B. Coût STUDIO MEUBLÉ sur 10 mois
Loyer : 650 € × 10 = 6 500 €
Différence 1ère année :
Studio MEUBLÉ coûte 675 € de plus qu’un NU
(malgré l’achat des meubles)
10. COMPARAISON SUR 12 MOIS (l’étudiant continue de payer l’été)
A. STUDIO NU sur 12 mois
550 € × 12 = 6 600 €
- meubles amortis sur 2 ans : 325 €
6 925 €
B. STUDIO MEUBLÉ sur 12 mois
650 € × 12 = 7 800 €
Différence : le meublé coûte 875 € de plus
même si l’étudiant habite “que 10 mois”.
12. COMPARAISON SUR 2 ANS D’ÉTUDES
A. 2 ans en NU
Meubles amortis = 650 €
Loyers = 550 × 24 = 13 200 €
Total 2 ans = 13 850 €
B. 2 ans en MEUBLÉ
Loyers = 650 × 24 = 15 600 €
Total 2 ans = 15 600 €
Résultat sur 2 ans
Meublé = +1 750 € plus cher
Et pourtant l’étudiant n’a acheté AUCUN meuble.
13. CONCLUSION TRÈS CLAIRE
Même si un étudiant paie le loyer l’été,
et même s’il doit acheter ses meubles,
la location nue reste MOINS chère que la location meublée.
Sur 1 an : 675 à 875 € d’économie
Sur 2 ans : 1 700 à 2 000 € d’économie
En réalité :
Le surcoût du meublé est plus élevé que le coût des meubles.
Et le meublé reste plus cher même si on inclut 2 mois “payés dans le vide”.
Phrase de synthèse
Contrairement aux idées reçues, un étudiant qui choisit un studio NU paiera toujours moins cher sur l’ensemble de ses études, même s’il doit acheter ses meubles et continuer à payer l’été. Le surcoût structurel du meublé (+100 à +150 €/mois) reste supérieur à l’investissement mobilier.
Les bailleurs seront-ils prêts à louer en nu si leur rentabilité diminue ?
La question est légitime : même si la location nue devient fiscalement plus intéressante grâce à l’abattement de 50 %, la rentabilité restera inférieure au meublé, surtout en termes de cash-flow mensuel.
Alors, les bailleurs accepteront-ils de “gagner moins” ?
1. Beaucoup de bailleurs ne cherchent pas la rentabilité maximale, mais la stabilité
Selon l’étude INSEE “Propriétaires bailleurs 2024” :
- 62 % privilégient un locataire stable plutôt qu’un loyer élevé.
- 54 % classent le “risque de vacance ou impayé” comme la principale crainte.
Or, le bail nu apporte justement :
- un bail de 3 ans,
- moins de turnover,
- des locataires plus installés (couples, salariés, familles),
- moins de gestion,
- moins de risques.
Pour beaucoup de bailleurs, une rentabilité un peu plus faible mais un risque divisé par deux est un arbitrage acceptable.
2. Le bail meublé devient moins attractif en 2026
Les bailleurs comprennent que :
- les avantages micro-BIC vont diminuer,
- les meublés touristiques seront davantage régulés,
- la concurrence va baisser en meublé mais s’intensifier en nu,
- les locataires accepteront plus facilement un bail NU qu’un meublé cher.
Le rapport IGF/IGEDD est clair :
« Le modèle du meublé perd structurellement de son avantage économique. »
Les bailleurs ne “gagnent pas moins”, ils gagnent différemment :
plus stable, plus sécurisé, plus prévisible.
3. Les bailleurs raisonnent aujourd’hui en termes de risque… pas seulement de rendement
Un bailleur particulier n’est pas un fonds immobilier.
L’immense majorité d’entre eux :
- ont un à deux biens,
- cherchent la tranquillité,
- détestent les changements de locataires,
- veulent éviter la casse et le remplacement de meubles,
- n’aiment pas la rotation élevée du meublé.
Avec un bail NU :
- 3 ans de stabilité,
- aucune obligation de meubler,
- aucune casse,
- des locataires plus soigneux,
- des vacances locatives plus faibles.
Pour beaucoup, un rendement légèrement inférieur = un stress beaucoup plus faible.
4. Les bailleurs s’adapteront au marché (et ils n’auront pas le choix)
Le PLF 2026 crée un basculement structurel :
- le nu devient fiscalement supérieur,
- le meublé devient plus taxé,
- les locataires préfèrent eux-mêmes le nu,
- le marché se rééquilibre à la baisse en meublé.
Les bailleurs suivront la dynamique économique :
Là où il y a la demande, les bailleurs vont.
5. Sur 10 ans, la location nue peut même rapporter PLUS
Pourquoi ?
Parce que le meublé implique :
- renouvellement de mobilier,
- usure plus rapide,
- rotation élevée,
- plus de gestion,
- plus de vacance,
- plus de remise en état,
- plus de dégâts.
Sur 10 ans, un meublé peut coûter au bailleur 4 000 à 7 000 € en mobilier et turnover.
Ce que les bailleurs gagnent d’un côté en loyers, ils le perdent en mobilier + rotation.
Donc :
Beaucoup de bailleurs vont accepter une rentabilité mensuelle un peu plus faible…
parce qu’au final, la rentabilité nette sera équivalente, voire meilleure.
Conclusion rapide
Oui, une partie des bailleurs sera prête à louer en NU même si le rendement facial baisse. Pourquoi ? Parce que le bail nu apporte stabilité, moins de risques, moins de turnover, moins de frais et désormais une fiscalité 50 % qui compense largement la baisse de loyers. Sur 2 à 10 ans, le nu peut même devenir plus rentable que le meublé.
