Article mis à jour le 31 octobre 2026.
La location saisonnière à Nice nécessite de distinguer le statut du logement, l’autorisation de changement d’usage et l’enregistrement de l’activité. Les mesures annoncées en 2021 ne constituent plus une présentation suffisante des règles. Voici les points à examiner avant d’accepter un mandat ou de publier une annonce.
Résidence principale : 120 jours depuis septembre 2026
Le portail officiel de la Métropole indique que, depuis le 1er septembre 2026, le plafond annuel de location touristique d’une résidence principale à Nice est de 120 jours, contre 90 auparavant. Il renvoie à la délibération municipale du 19 juin 2026. Ce plafond concerne la résidence principale : il ne constitue pas une autorisation générale de louer n’importe quel logement pendant 120 jours.
Il faut aussi effectuer les démarches d’enregistrement et de taxe de séjour applicables. Le numéro utilisé dans une annonce ne doit pas être confondu avec une autorisation de changement d’usage.
Résidence secondaire : examiner le changement d’usage
Le règlement applicable depuis le 1er septembre 2026 prévoit une autorisation de changement d’usage dès la première nuitée touristique pour une résidence secondaire. Il distingue les autorisations personnelles temporaires et celles assorties d’une compensation, attachées au local.
Une autorisation administrative ne règle pas toutes les questions : le règlement rappelle l’indépendance des autres législations et les droits des tiers. Il faut notamment vérifier les règles de copropriété et les éventuelles démarches d’urbanisme propres au projet.
Autorisations temporaires et quotas : les repères actuels
Pour les particuliers et personnes morales assimilées, la Métropole présente une autorisation temporaire de cinq ans, non renouvelable, dans la limite d’une par propriétaire et foyer fiscal. Les anciennes autorisations doivent être examinées selon leur propre régime : leur titulaire ne doit pas présumer bénéficier automatiquement des nouvelles conditions.
Quatre secteurs sont concernés par des quotas : Vieux-Nice, Riquier–Port–Mont-Boron, Centre-Ville et Ouest. La page officielle annonce 691 autorisations au total pour 2026, avec dépôt des demandes initiales du 1er septembre au 31 décembre 2026, en ligne. L’éligibilité et la complétude restent nécessaires : déposer un dossier ne garantit pas son acceptation.
La FAQ métropolitaine précise que les demandes en zone à quotas sont traitées selon l’ordre d’arrivée des dossiers complets. Elle indique un délai d’instruction de quatre mois et un refus en cas de silence au terme de ce délai. Conservez les accusés de réception et la décision obtenue.
Location étudiante puis touristique : un dispositif à instruire
La location mixte demeure une piste encadrée. La FAQ décrit une occupation étudiante pendant l’année universitaire, puis une période touristique estivale de trois mois. Elle prévoit un dossier préalable et des conditions spécifiques. L’alternance entre les deux activités ne suffit donc pas à créer un droit automatique à louer aux touristes.
Avant de construire une simulation de rendement, vérifiez les loyers applicables, les justificatifs, le calendrier autorisé et les renouvellements requis pour ce dispositif.
La liste de contrôle de l’agence
- Qualifier le logement et le propriétaire. Résidence principale ou secondaire, personne physique ou société : consigner ces éléments avant de retenir un régime.
- Tester l’adresse. Utiliser le portail indiqué par la Métropole pour identifier le secteur, puis consulter le règlement et ses annexes.
- Contrôler les documents. Vérifier l’autorisation, sa durée, son titulaire, l’enregistrement et les pièces techniques demandées, dont le DPE lorsque requis.
- Relire la copropriété. Ne pas déduire la possibilité de louer de la seule présence d’autres annonces dans l’immeuble.
- Organiser le suivi. Conserver la décision, suivre les jours de location et identifier qui assure les déclarations et les échéances.
Exemple fictif. Un propriétaire achète un appartement dans le centre de Nice et souhaite reprendre l’annonce touristique du vendeur. L’agence vérifie d’abord le caractère personnel ou attaché au local de l’autorisation existante. Elle n’assimile pas l’achat du bien au transfert automatique du droit de le louer.
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Sources officielles
- Métropole Nice Côte d’Azur : démarches des particuliers et quotas 2026.
- Métropole : FAQ sur les autorisations et la location mixte.
- Règlement des changements d’usage applicable au 1er septembre 2026.
- Portail officiel de taxe de séjour : plafond de 120 jours depuis le 1er septembre 2026.
Sources consultées le 31 octobre 2026. Vérifiez les conditions en vigueur à la date du dépôt de votre dossier.
