Marketing immobilier 2026 : la vision de Geraint Davies, ex-Barnes & Sotheby’s

J’ai eu le plaisir de travailler dans l’immobilier de luxe pendant 18 ans, au sein de grandes enseignes comme Barnes et Sotheby’s. J’ai débuté comme agent immobilier, avant d’évoluer vers un poste de manager d’agence, puis de directeur associé supervisant 5 agences et une équipe de 25 collaborateurs.

Je suis également membre du Chartered Institute of Marketing, un institut britannique de référence internationale, reconnu pour sa veille pointue sur les évolutions du marketing digital.

Depuis une dizaine d’années, j’observe une véritable accélération des enjeux en marketing digital pour les agences immobilières. Or, beaucoup manquent encore de compétences dans ce domaine — c’est de ce constat qu’est née mon entreprise de conseil et de sous-traitance marketing, dédiée aux professionnels de l’immobilier.

Trois évolutions majeures me frappent. D’abord, la bataille pour la visibilité en ligne s’est considérablement intensifiée : être présent ne suffit plus, il faut être visible, crédible et régulier sur les bons canaux — ces dernières années sur les moteurs de recherche, et désormais sur les outils d’intelligence artificielle.

Ensuite, la vidéo est devenue incontournable : visites filmées par les agents, home staging virtuel. Les acquéreurs veulent s’immerger avant même de visiter, et les vendeurs réclament ces prestations dès l’entrée en mandat.

Enfin, la donnée est au cœur de tout : les agences qui performent sont celles qui trackent leurs leads, mesurent leur coût d’acquisition et pilotent leur marketing comme un véritable investissement, pas comme une dépense.

Les CRM spécialisés en immobilier restent incontournables pour gérer et développer la relation client. Ils commencent à intégrer l’IA dans leurs fonctionnalités : aide à la rédaction d’annonces, retouche automatique des photos, suggestions de prix. Bientôt, l’IA combinée au marketing automation fonctionnera comme un véritable assistant commercial — par exemple, si un client n’a pas donné de nouvelles depuis trois mois, un email personnalisé pourra lui être envoyé automatiquement pour faire le point sur son projet.

La 3D et la visite virtuelle — Matterport en tête — réduisent les visites inutiles et qualifient mieux les acquéreurs. Et les réseaux sociaux, Instagram et LinkedIn notamment, sont devenus de puissants leviers de personal branding pour les agents, souvent plus efficaces que les portails traditionnels.

La première erreur est de ne pas analyser l’origine de ses clients. Ce manque de données conduit à sur- ou sous-investir sur certains canaux. Typiquement, beaucoup d’agences sont tentées de surinvestir dans les réseaux sociaux parce que c’est la tendance du moment, sans vérifier si ce canal génère réellement des mandats pour elles.

La deuxième erreur concerne la gestion du contenu : les annonces ne sont pas toujours rédigées dans le même style, ni présentées dans un format uniforme avec un nombre cohérent de photos, ce qui rend la lecture difficile et nuit à l’image de marque. De même, les publications sur les réseaux sociaux doivent suivre une ligne éditoriale cohérente qui reflète l’identité de l’agence.

Enfin, pour les réseaux sociaux, beaucoup confondent présence et stratégie. Poster sans régularité ne génère pas de mandats. Mais l’excès inverse est tout aussi contre-productif : la surexposition lasse l’audience et dilue le message.

Intéressez-vous dès maintenant à l’IA générative pour créer et améliorer votre contenu. Des vidéos de qualité professionnelle peuvent aujourd’hui être générées à partir de quelques photos seulement.

Explorez également les vidéos de rénovation virtuelle : elles permettent de valoriser des biens « difficiles » en montrant leur potentiel avant/après travaux, et aident vos clients à se projeter là où ils ne voyaient que des obstacles.

Enfin, mettez en place des processus et des outils pour identifier précisément l’origine de vos contacts clients — c’est la condition sine qua non pour piloter vos investissements marketing avec efficacité et maximiser votre retour sur investissement.