Depuis la loi ALUR, des dispositifs permettent aux collectivités locales de mieux encadrer la mise en location des biens immobiliers dans certains secteurs sensibles. Ces régimes, qui se présentent sous forme d’une autorisation préalable ou d’une simple déclaration de mise en location, visent principalement à lutter contre l’habitat dégradé et à améliorer la qualité des logements.
Pourquoi ces régimes ?
La mise en place des régimes d’autorisation préalable et de déclaration découle d’un objectif clair : garantir des logements décents, notamment dans les zones à risque de dégradation. Les collectivités, via les EPCI (Établissements Publics de Coopération Intercommunale) ou directement par les communes, ont la possibilité de définir des zones où la mise en location d’un logement est soumise à des règles spécifiques. Cette démarche vise à protéger les locataires, améliorer la qualité de vie et garantir un environnement salubre.
Le régime d’autorisation préalable de mise en location
Dans les zones soumises à ce régime, un propriétaire doit obtenir une autorisation avant de pouvoir louer son bien. Ce dispositif cible particulièrement les quartiers présentant des risques d’habitat indigne ou des logements aux caractéristiques spécifiques (immeubles, ensembles dégradés, etc.). Ce qu’il faut savoir sur ce point :
- Les EPCI ou, à défaut, les communes, peuvent définir les zones géographiques soumises à autorisation préalable. Ces délimitations doivent être cohérentes avec le Plan Départemental d’Action pour le Logement et l’Hébergement des Personnes Défavorisées (PDALHPD) et le Programme Local de l’Habitat (PLH). Cela signifie que ces zones sont choisies en fonction des besoins de chaque territoire.
- La demande d’autorisation est soumise via le formulaire CERFA 15652*01. Elle doit inclure les informations relatives au bailleur, le mandataire éventuel, et le logement concerné. Dans les cas de locations meublées et non-meublées, un diagnostic technique est également requis.
- Une fois la demande déposée, l’autorisation est délivrée si le logement répond aux critères de décence. Passé un mois sans réponse, le silence de l’autorité vaut acceptation tacite. Attention, si la location n’intervient pas dans les deux ans suivant l’obtention de l’autorisation, celle-ci devient caduque. En cas de mutation du logement, une déclaration de transfert (CERFA 15663*01) permet au nouveau propriétaire de maintenir l’autorisation en vigueur.
- Louer sans autorisation expose le bailleur à une amende pouvant atteindre 15 000 €. Cette mesure est prise si des manquements graves sont constatés, et le préfet peut imposer le paiement d’une amende après un délai de régularisation d’un mois.
Qu’en est-il du régime de déclaration de mise en location ?
Le régime de déclaration est plus souple et n’impose pas de demande préalable, mais plutôt une obligation d’information. Il est destiné aux zones à habitat dégradé, où l’autorité souhaite un suivi des mises en location pour repérer et traiter les logements problématiques. Il nous semble important de noter les points suivants :
- Comme pour le régime d’autorisation, les zones soumises à déclaration sont délimitées par les EPCI ou les communes. Ce dispositif est moins contraignant mais permet un contrôle préventif. Il s’applique aux locations vides ou meublées relevant de la loi du 6 juillet 1989, mais exclut les logements sociaux et ceux bénéficiant d’une convention APL.
- Le bailleur doit déposer sa déclaration via le formulaire CERFA 15651*01 dans les 15 jours suivant la conclusion du contrat de location. La déclaration doit indiquer les informations de base sur le bailleur et le logement, tout en incluant un diagnostic si nécessaire.
- Louer sans déposer cette déclaration peut également mener à une amende, plafonnée à 5 000 €. Le bailleur dispose d’un délai d’un mois pour régulariser sa situation, faute de quoi une sanction peut être appliquée.
Qu’est-ce que cela signifie pour les bailleurs ?
Ces deux dispositifs représentent un cadre destiné à responsabiliser les bailleurs et à améliorer la qualité des logements. Si vous êtes propriétaire dans une zone concernée, il est essentiel de bien respecter les procédures pour éviter des amendes importantes et des démarches administratives supplémentaires.
Les régimes d’autorisation préalable et de déclaration de mise en location permettent donc aux collectivités d’agir de manière proactive face à l’habitat indigne, tout en donnant aux locataires l’assurance d’un logement conforme et sécurisé. Pour les propriétaires, cela peut constituer une opportunité de valoriser leur bien en garantissant sa conformité avec les standards de décence et de sécurité.
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