Cass. civ. 1re, 9 juillet 2025, n° 24-19.647
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Introduction
Le contentieux des prêts immobiliers libellés en devises étrangères revient régulièrement devant les juridictions françaises et européennes. Ces prêts, très utilisés par les travailleurs frontaliers ou les investisseurs dans les années 2000 et 2010, étaient attractifs grâce à des taux d’intérêt souvent plus bas que ceux pratiqués en euros. Mais ils comportaient un risque de change : une variation défavorable du cours de la devise pouvait alourdir considérablement les mensualités et le capital restant dû.
Le 9 juillet 2025, la première chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt décisif (n° 24-19.647) qui élargit l’obligation d’information des banques et renforce la protection des emprunteurs.
Contexte : pourquoi les prêts en devises posent problème ?
De nombreux particuliers ont souscrit des prêts libellés en franc suisse (CHF), parfois en yens (JPY), pour financer l’achat de leur résidence principale ou d’un investissement locatif.
- Exemple typique : un travailleur frontalier emprunte en francs suisses, avec un taux préférentiel, mais ses revenus restent en euros.
- Conséquence : si le franc suisse s’apprécie face à l’euro (comme en 2015 lors de la levée du « taux plancher » par la Banque nationale suisse), les mensualités explosent et le capital à rembourser grimpe.
Les emprunteurs se sont retrouvés étranglés, et des centaines d’actions ont été intentées contre les banques, accusées de ne pas avoir correctement informé et mis en garde sur le risque de change.
Les faits de l’affaire jugée en 2025
Un couple frontalier avait souscrit un prêt immobilier libellé en francs suisses, remboursable en euros.
- Le contrat mentionnait le risque de change, mais sans explication détaillée.
- Les emprunteurs ont subi une forte hausse de leurs mensualités suite à la chute de l’euro face au franc suisse.
- Ils ont alors assigné la banque, estimant que celle-ci avait manqué à son devoir d’information et de mise en garde.
La décision de la Cour de cassation
La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel et affirme que :
- Le risque de change doit être évalué sur toute la durée du prêt.
? La banque ne peut pas se limiter à une information théorique donnée au moment de la souscription. - Les aléas de la vie de l’emprunteur doivent être pris en compte.
? La perte d’emploi, la diminution des revenus ou encore un changement de situation professionnelle sont des hypothèses que l’information doit envisager. - Le défaut d’information peut constituer un manquement grave.
? L’emprunteur peut s’en prévaloir pour contester la validité de certaines clauses contractuelles, voire demander leur annulation pour caractère abusif.
Portée juridique et pratique de l’arrêt
Un alignement avec le droit européen
La décision s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE), qui exige une transparence accrue des contrats financiers affectés par un risque de change (cf. CJUE, 10 juin 2021, aff. C-776/19).
Une obligation renforcée pour les banques
Les établissements de crédit devront désormais fournir une information :
- claire et quantifiée, avec des exemples de scénarios (hausse de 10 %, 20 % du taux de change),
- contextualisée selon le profil de l’emprunteur (revenus, stabilité professionnelle, horizon du prêt),
- actualisée, car le risque n’est pas figé au jour de la signature.
Un levier de défense pour les emprunteurs
Les particuliers victimes d’un prêt en devises mal expliqué disposent désormais d’un argument solide : le défaut d’information élargie. Ils peuvent demander :
- une réduction de leur dette,
- une requalification du contrat,
- voire l’annulation de clauses abusives.
Conséquences pour les professionnels de l’immobilier
Cet arrêt concerne directement :
- les agents immobiliers : lorsqu’ils orientent des clients vers un financement en devises, ils doivent alerter sur ce risque ;
- les notaires : ils devront s’assurer que l’acte de prêt joint à la vente mentionne clairement ces risques ;
- les courtiers et conseillers en financement : leur devoir de conseil est renforcé, sous peine d’engager leur responsabilité.
Conclusion
L’arrêt du 9 juillet 2025 marque une étape majeure dans la régulation des prêts en devises. La Cour de cassation impose désormais une obligation d’information élargie, contextualisée et continue à la charge des banques. Cette décision offre une protection renforcée aux emprunteurs, mais elle oblige aussi tous les professionnels de l’immobilier et du financement à redoubler de vigilance.
En filigrane, elle rappelle une évidence : dans un marché immobilier déjà fragilisé par la hausse des taux et la crise du logement, la transparence contractuelle n’est plus une option, mais une exigence fondamentale.
