La condition suspensive de financement protège un projet soumis à l’obtention d’un crédit. Elle ne dispense pas d’accomplir les démarches nécessaires. Le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand sanctionne ici un acquéreur qui ne justifie ni de demandes de prêt ni de refus bancaires.
Décision étudiée : Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, 1re chambre, cabinet 2, 28 juillet 2026, RG 24/04554
Trois points à retenir
- L’acquéreur doit pouvoir justifier les démarches prévues pour obtenir son prêt.
- La clause pénale du vendeur et l’indemnisation de l’agence sont distinctes.
- Les 3 000 € retenus pour l’agence ne constituent pas un barème général.
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Un projet de financement sans justificatifs suffisants
Malgré des relances et une mise en demeure, l’acquéreur n’avait pas établi les démarches nécessaires à l’obtention du crédit prévu. Sa situation matrimoniale, connue de l’agence, avait été évoquée dans l’avant-contrat. Il reprochait aussi à l’intermédiaire des insuffisances de conseil.
La condition est réputée accomplie
Le tribunal applique le mécanisme de l’article 1304-3 et retient les conséquences de l’absence de démarches justifiées. Il accorde au vendeur 12 700 € au titre de la clause pénale et à l’agence 3 000 € pour la perte d’une chance de percevoir sa rémunération, alors que celle-ci demandait 10 000 €. Il ne retient pas la faute de l’agence invoquée dans ce dossier. 28 juillet 2026 – Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand – RG n° 24/04554.
L’article 1304-3 vise la situation où la partie intéressée a empêché l’accomplissement de la condition. Source : Code civil, article 1304-3. Il ne faut pas en déduire que toute vente sans crédit aboutit à la même condamnation.
Commission et perte de chance ne sont pas synonymes
Une agence peut espérer une rémunération déterminée sans pouvoir demander automatiquement son paiement intégral lorsque la vente n’aboutit pas. Le juge examine le fondement de la demande, la faute et le préjudice. Une perte de chance correspond à une possibilité favorable perdue, appréciée dans le dossier.
Les 3 000 € retenus ici ne constituent donc pas un barème de 30 % applicable à toutes les commissions. Utiliser ce ratio comme promesse de résultat dans une réclamation serait trompeur.
La preuve doit se construire pendant le dossier
La procédure de suivi peut prévoir une confirmation écrite des paramètres du financement, une date de retour des premières démarches et une relance suffisamment précise. Le collaborateur doit pouvoir identifier ce qui a été demandé, ce qui a été fourni et ce qui manque encore.
Exemple fictif : un acquéreur répond oralement qu’il « a vu sa banque ». L’agence demande une confirmation des démarches correspondant à la clause, transmet l’état du dossier au notaire et conserve les réponses. Cette organisation permet d’éviter qu’un simple échange de courtoisie soit présenté après coup comme la preuve d’une demande conforme.
Une situation personnelle complexe appelle une coordination
Divorce, régime matrimonial ou acquisition par plusieurs personnes peuvent soulever des questions distinctes de la seule capacité d’emprunt. L’agence doit faire remonter les informations utiles au notaire et au financeur. La présence d’une clause ne justifie pas d’ignorer une difficulté nouvelle révélée pendant le dossier.
Le jugement rappelle aussi la limite de la mission : l’agent ne garantit pas la réussite de la demande bancaire. La question est celle des diligences adaptées aux informations dont il dispose et à son intervention effective.
La fiche pratique pour l’agence
Les actions suivantes sont des recommandations d’organisation à adapter au dossier.
- Demander des justificatifs correspondant à la clause.
- Conserver relances, réponses et mises en demeure.
- Signaler les difficultés personnelles pertinentes au notaire.
- Distinguer honoraires contractuels et préjudice réclamé.
Textes de référence
Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, 28 juillet 2026, RG 24/04554 ; Code civil, article 1304-3 — Condition empêchée. Sources consultées le 8 septembre 2026.
Pour aller plus loin
La sécurisation du dossier commence par la rédaction du mandat. Pour prolonger cette lecture, consultez aussi notre article sur le mandat d’entremise et la représentation du vendeur et celui consacré à le lien entre mandat, prix et stratégie immobilière.
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Basé sur les sources citées. Ce document ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier individualisé. Consultez un professionnel compétent pour votre situation.
